【2025年02月03日訊】（記者李歐編譯報導）美國住房危機依舊，房屋庫存增加，但是上市房越賣越久。抵押貸款利率很高，賣家不願大幅降價，使得交易量在今年一開始就進一步下降。許多潛在買家搞不明白，經過三次降息之後，貸款利率為何沒有跟著下降？
根據Redfin即時數據，截至1月29日的四週時間，全美上市房要54天才會簽訂合同，這是自2020年3月以來最長的掛牌時間，比去年同期長了一週。2022年此時，在疫情引發的購屋熱潮中，一間房屋的中位售出時間為35天。
然而，市場供應量為5.2個月，為2019年2月以來的最高水平，高於去年同期的4.9個月。供應月數是指依照市場目前的銷售速度，現有房屋供應被購買完所需的時間長度；跨度越長，意味著房屋在市場上停留的時間越長，預示著買方市場。
同時待過戶房屋銷售量（Pending home sales）年減9.4%，為2023年9月以來的最大降幅。
銷售緩慢的原因是購屋成本非常高，房貸利率接近7%，房價年增4.8%。每月住房支付額的中位數為2,753美元，略低於去年4月份的歷史最高水準。此外，極端天氣——包括中西部、南部和東北部的降雪和嚴寒，以及南加州的野火——也使潛在買家只能待在家中。
1月28-29日，美聯儲舉行2025年首次政策會議，決定維持利率不變。聯邦基金利率自2024年12月以來一直維持在4.25%-4.50%的區間內。1月30日，「每日抵押貸款新聞」的即時數據，30年抵押貸款固定利率平均為7.05%，僅比一個月前下降0.01%，比一年前上升0.18%。
那麼，抵押貸款利率還有降低的希望嗎？為何降息沒有帶來更低的利率呢？
美聯儲自己解釋道：「聯邦基金利率是銀行之間隔夜借貸收取的利率。」大銀行借錢來平衡其準備金要求，並以聯邦基金利率為基準——這為整個美國金融體系的利率設定了基準。
事實上，美聯儲並沒有設定抵押貸款、信用卡或其它金融產品的利率。相反，銀行和其他貸款人為這些產品設定的利率，可能會受到聯邦基金利率的影響。
對於與基本利率（基於聯邦基金利率的指數）掛鉤的產品來說，尤其如此。例如，幾乎所有美國信用卡，都採用與最優惠利率掛鉤的浮動利率。
去年9月，美聯儲會議召開之前和之後，抵押貸款利率一度下跌。例如，房地美（Freddie Mac）的數據顯示，截至2024年9月19日，30年期固定利率的平均利率為6.09%。但在那短暫的蜜月期之後，利率穩步上升至7%大關。
據《財星》報導，全國性貸款機構邱吉爾抵押貸款公司（Churchill Mortgage）分行經理梅森・懷特黑德（Mason Whitehead）解釋說，抵押貸款利率最初下降是因為人們預期美聯儲的行動會比實際情況更快，降息幅度也會比實際情況更低。但隨後很明顯美聯儲正在採取謹慎態度，因為就業和通脹數據顯示經濟相對具有韌性。
此外，購房者可能會懷念2021年低於3%的抵押貸款利率，但懷特黑德指出，低利率實際上是一種刺激經濟的工具，而不是正常狀態。
他說：「要想利率真正下降，就需要出現經濟衰退或對經濟產生其他類型的負面影響。」「目前利率主要在6和7之間，從歷史上看，這仍然是一個良好的低利率環境。問題在於，許多人在疫情期間經歷了2到4的利率，並突然認為這是『正常的』，而6的利率則是『高的』，這在歷史上是不準確的。」
從技術層面來說，美聯儲降息的背後，還連帶減少美聯儲的資產負債表——減少或停止購買抵押貸款支持證券（MBS）。通常在經濟衰退時期，美聯儲會購買MBS，把資金注入銀行，讓銀行有錢做更多的貸款活動，企業、商業就會活絡起來。相反，在經濟復甦期，乃至資金過熱，美聯儲就必須出手降溫。
如今，美國經濟表現出韌性，也導致美聯儲降息放緩，且對於到期的抵押貸款支持證券有可能會停止購入。這對銀行的貸款資金起到直接的抑制作用，連帶對抵押貸款利率的下行也形成阻力。
另一個影響關鍵是很多人一直在談的10年期國債收利率，從歷史上看，國債收益率和抵押貸款利率，大約85%的時間是同步變動的。
另外值得注意的是，前面提到的抵押貸款支持證券和10年期國債，可能會爭奪同一批投資者——而且由於無法保證償還，這些證券通常有望提供比國債更高的收益率。
對於考慮申請抵押貸款的消費者來說，總而言之，如果您在新聞中看到10年期公債殖利率上升，那麼抵押貸款利率很可能會隨之上升。◇
責任編輯：李曜宇
