【2025年05月05日訊】2025年已經過去三分之一的時間，隨著關稅帶來的動盪，到目前為止，美國人對房地產市場有什麼最擔憂的危機呢？又有哪些市場面臨巨大的居住壓力呢？
首先，我們馬上來關心有哪些房市危機最令美國人擔憂：
第1. 房價與可負擔性危機
即使在通貨膨脹下，美聯儲升息，美國房價仍然持續上升，導致首次購屋者面臨前所未有的挑戰。根據房地產網站Zillow的報告，截至2025年3月，超過233個城市的入門級住宅價格達到或超過100萬美元，五年前只有85個城市超過這個門檻，等同百萬級房產在美國已經越來越普遍了，已經不是某些大都會區獨有的「天龍價格」！
全國中位數房價已升至約431,000美元，較五年前上漲42.5%。這使得許多潛在買家，即使收入達六位數，也難以負擔購屋成本。價格高昂導致首次購屋者的中位年齡，已升至38歲，創下歷史新高。此外，購屋者還需面對高昂的房貸利率、保險費用和房屋維護成本。
根據Bankrate的報告，購買一套典型美國住宅所需的年收入接近117,000美元。以安全的理財觀念來衡量，專家們都希望每月的住房成本，不要超過月收入的三成，但是這個水平已經離現實越來越遙遠了。所以，這些因素共同導致住房可負擔性問題日益嚴重，也是頭號美國人最擔憂的房市危機。
不過，也有好消息，根據最新的3月份即時數據，Zillow已經記錄到房價的上漲開始放緩，Realtor.com也記錄到4月份，有更多房源庫存出現，同時有18%的房屋在市場上降價，是2016年以來的最高比例。
另外，在Redfin的數據，3月底至4月下旬，美國50個人口最多的都會區中，有11個的房屋銷售價格中位數較去年同期下降。房價跌幅最大的是德州的聖安東尼奧（-3.7%）、加州奧克蘭（-3.5%）和佛羅里達州傑克遜維爾（-2.2%）。其它價格下跌的地方，包括鳳凰城、德州奧斯汀、達拉斯、奧蘭多、加州沙加緬度、德州沃斯堡、俄勒岡州波特蘭和田納西州納什維爾。
第2. 房貸利率與市場不確定性
儘管美聯儲遲遲不願意降息，擔憂過早降息可能讓下降中的通貨膨脹死灰復燃，不過目前有幾個數據已經顯示經濟有放緩的跡象，例如因關稅政策的影響，2025年第一季的GDP意外萎縮0.3%；還有，兩年期國債收益率降至3.56%，低於聯邦基金有效利率4.33%，被視為市場對降息的預期；再有，根據達拉斯和費城聯邦儲備銀行的調查顯示，製造業新訂單和業務展望指數大幅下滑，讓企業都在呼籲美聯儲儘快降息以穩定經濟。
不過，這裡我想要幫川普講講話，儘管他挑起了這場關稅戰爭，形成許多不確定性和紛擾，但確實現在很多已經離開美國的製造業，一個一個都準備回到美國本土，所以慢慢對美國來說，應該會逐漸看到更多的利多展現，畢竟川普才上任百日，他給美國經濟的「特效藥」，還需要時間讓藥效發揮。
當然，如果此時美聯儲能夠及早開啟降息循環，更能夠助川普一臂之力！
話說回來，房貸利率還是維持在高位。截至2025年4月，30年期固定房貸利率約為6.5%至7%。高利率使得許多人選擇繼續觀望，等待利率進一步下降。根據美國新聞購房者調查（U.S. News Homebuyer Survey）顯示，有八成的購屋者表示，會等待房貸利率下降後再進行購屋。加上，近期美國政府對進口商品加徵關稅，也引發了房貸利率的不確定性，和物建築材料的漲價，這都對買家造成有形的經濟壓力，還有無形的心理負擔。
買房前必看！美國房市正在爆雷？這5大危機連當地人都快撐不住！｜百萬房產只是小菜一碟｜總是缺房的主因｜壓力山大的城市 #美國地產熱點 第193集
第3. 住房供應短缺與政策阻礙
美國住房供應長期不足，導致房價上漲和可負擔性下降。根據房地美（Freddie Mac）的估計，截至2024年第三季度，美國住房的總存量為1.47億套，距離滿足人口結構需求的1.507億套，仍有約370萬套的缺口。
這一短缺主要由於嚴格的土地分區法規，例如僅允許興建單戶住宅的土地，嚴格限制了新房的興建，這在加州、紐約州、華盛頓州，還有麻薩諸塞州尤其明顯。另外，地方政府對新建住宅的法規限制，也是造成住房供應不及的主因。
還有，近期因為關稅提高的建築成本，也讓建築商很頭痛。全美建築商協會（NAHB）估計，這些關稅措施，會使每棟新建單戶住宅的成本平均增加了約10,900美元。其它報告則指出，成本增幅可能在7,500至14,000美元之間，具體取決於所使用的建材類型和來源。
雖然有統計，2024年的新建住房數量已經是二十年來的最高水平，但是仍然無法彌補歷史累積的供應缺口。專家預計，即使保持當前的建設速度，仍需約7年時間才能填補現有的住房缺口。
但是事實上，在新建住房的供應上美國呈現兩個差異，在加州和紐約州等地，因嚴格的土地法規和繁瑣的建築許可程序，導致住房供應不足。但是，在南部和中西部的一些州，如德州和愛荷華州，通過積極的建設活動和較低的房價，緩解了部分住房壓力，甚至是超過需求數量。
第4. 自然災害與保險成本上升
近幾年美國的重大自然災害越來越多，有颶風、森林大火、洪災，特別是在佛羅里達州和加州等地，造成房屋被大量摧毀，保險成本不斷大幅上升，年保費動輒破1萬美元。有些甚至買不到保險，一些保險公司已停止在高風險地區承保，導致房主難以獲得保險，這種「房產買得到、保險買不到」的窘境，也讓部分買家交易失敗。所以，這不僅增加了購屋成本，還影響了房地產市場的穩定性。
因為極端氣候，現在美國房屋保險最昂貴的州有：佛羅里達州，年保費中位數約6,000~8,000美元；路易斯安那州，年保費中位數約4,500~6,500美元；奧克拉荷馬州，年保費中位數約4,000~5,500美元；德州，約3,500~5,000美元；加州，約2,500~4,000美元。
以上這些州要不是經常面臨颶風、龍捲風的侵襲，不然就是有洪災、山火的困擾，德州還面極端氣候的挑戰，加州也有地震的威脅。遠的不說，今年一月發生洛杉磯大火，就導致保費可能上漲30%至40%，有些高風險區住戶可能無法獲得私人公司的保險，就必須向加州FAIR Plan尋求保障，這是最後的保險手段，但是這個計劃的保險費用，比私人保險費還要高出數倍，但保障卻很基本，非常不划算。
因此，在這些高氣候風險的地區買房時，特別要留意保險問題，假如會面臨高額保費，千萬要三思而後行；要是根本沒有私人保險願意承保，則建議直接放棄該房產，以免日後後患無窮。
第5. 經濟面臨多重挑戰
剛剛上面談到很多對於關稅帶來的風險，它影響民眾的購買心理、建材的成本、住房的供應、房貸利率的不確定性等，當然最令人擔憂的還是可能有經濟衰退所引發的房市泡沫。現在市場普遍對經濟前景悲觀，消費者信心指數連跌4個月，未來6個月購屋意願下滑。有專家擔心，房價和購買力嚴重脫鉤後，一旦經濟衰退，可能引發局部房價調整，甚至嚴重下跌。
截至2025年5月，美國經濟面臨多重挑戰，主要經濟指標顯示出放緩跡象：失業率方面，截至3月份，失業率為4.2%，但預計年底可能上升至4.4%。就業增長，4月份新增就業人數預計為135,000人，較3月的228,000人有所減少，顯示就業市場增長降速。
消費者信心指數，密西根大學消費者信心指數在4月份下降至52.2，為近年來新低，顯示消費者對經濟前景的悲觀情緒加重。消費支出方面，2025年第1季，消費支出增長僅1.8%，較前一季的2.4%下降，反映出消費者在面對經濟不確定性時的謹慎態度。另外，還有上面提到的第一季實質GDP衰退0.3%。
事實上，美國人對房市的最大焦慮，不是單一問題，而是「高房價、高利率、供應不足、房屋保險高昂與經濟不確定性」交織成的結構性困境。這些因素共同影響了投資者、購買者的信心和購買力。
住房壓力最大的城市
最後，由於房價、租金、保險成本與住房供應的嚴峻危機，我們來看看當前有哪些城市正面臨最大的住房壓力：
第一名沒有意外，是加州的舊金山和聖荷西，不只房價中位數是全美最高，而且因為——嚴格的土地分區法規、緩慢的建築許可流程，與高昂的建築成本導致住房供應嚴重不足，使購房負擔能力成為最大挑戰。
第二名是佛州的邁阿密，邁阿密有兩個危機，一個是房屋保險費用占每月房貸支付的19%，為全美最高；其二是租金占收入比例達65%，僅次於佛州的開普科勒爾的67%。
第三名是紐約市，紐約有嚴重的供應危機，空置率只有1.4%，是1968年以來的最低點。另外，中位數房價高昂、租金昂貴也讓紐約的住房壓力極大。後面的城市還有洛杉磯、波士頓、西雅圖和奧斯汀等城市。
如果單看房價與收入比（Price-to-Income Ratio），洛杉磯有最高的壓力，比數是17.4，第二是聖荷西16.8，第三是長灘15.9，聖地牙哥、紐約分別位列第四和第五。◇#
責任編輯：李曜宇
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