【2025年05月12日訊】本週我們再度來PK美國城市！
以前很多華人朋友都會首先考慮到加州或紐約定居，但是這幾年德州成為熱門的第三選擇，因為德州的房價更低、沒有所得稅，還有穩定成長的經濟與人口紅利，其中休士頓、達拉斯和奧斯汀是三個最熱門地點，所以本次我們就一起來探索這三個城市，幫助你做出更明智的選擇。
德州禁止中國公民買房
在開始之前我先插播一則新聞，因為在本次截稿前來了一則有關德州的最新消息，德州眾議院5月8日，初步通過參議院17號法案，禁止中國、伊朗、朝鮮和俄羅斯公民在德州購買不動產的所有權。當然這個法案還沒有成為法律，還需要回到參議院審議，如果通過就可以送交州長進行簽署，如果一切順利進行，該法案就會在2025年9月1日生效，並且僅適用於生效日之後的不動產購買或取得行為。
但是我也看到報導說，德州總檢察長辦公室有權調查並發布有關敵對國家擁有該州物業的報告，檢察官還可以根據法院命令，採取民事行動沒收這些物業。換句話說，如果想利用法案生效日之前購買，還是存在風險問題。關於這個話題，本次限於時間問題，我就談到這裡，下週可能有機會拿出來，再跟大家仔細分析了。
德州禁中國公民買房！眾院通關｜移居德州看這集！休士頓、達拉斯、奧斯汀到底差在哪？｜買房、工作、華人生活、學區哪裡贏？#德州房地產 #德州學區 #美國地產熱點 第194集
為何德州近年吸引大量人口？
其實疫情之後的這些年，德州獲得很大的人口紅利，根據美國人口普查局估計，2024年7月德州人口達到3129萬人，較2023年增加約56萬人，年增率約1.8%，為全美第三高。而且從2020至2023年，也增長4.7%。
根據Realtor.com的預測，如果德州按照目前的人口增長率，德州可能在2045年之前就會超越加州，成為美國人口最多的州。根據德州人口研究中心的預測，若目前趨勢持續，德州人口在2036年將增至3,600萬至4,400萬人。而2024年加州的人口數大約是3943萬，雖然是連續第二年出現人口增長，擺脫疫情期間的人口萎縮，不過年增率還是少於德州。
近幾年德州吸引的人口，其實很大一部分都是來自加州，還有一部分國際移民，原因是因為德州的生活成本比加州更便宜，尤其房價低於眾多美國一線大城市，但居住空間、品質都有很大的優勢。其二是德州沒有所得稅，對很多高收入者很有吸引力。
第三德州對企業採取寬鬆的態度，相較加州有很多限制企業的法令，所以相繼有Tesla、Oracle、惠普等公司都把總部遷往德州，那麼也連帶把相關產業鏈的工作、人口也帶進了德州。而且第四，德州有多元的經濟結構，包含能源、醫療、科技、航太、金融和物流等產業都很發達，相繼吸納了很多人才。
三大都會區房價比較
其實德州人口最多的三個都會區，就是今天要對決的三位主角：休士頓（Houston）、達拉斯（Dallas）和奧斯汀（Austin）。單以城市來講，休士頓是德州最大城市，但是以都會區來看的話，達拉斯都會區才是人口最多的。
達拉斯都會區，通常也會稱為達拉斯-沃斯堡都會區（Dallas–Fort Worth metroplex）：2023年的人口大約為810萬人，是德州人口最多的都會區。第二名是休士頓都會區：人口約為751萬。第三名是奧斯汀都會區：人口約為247萬人，近年來因科技產業發展迅速，而吸引大量新居民。
雖然奧斯汀人數差距比較大，不過近幾年這裡吸引了很多高科技居民入住，也逐漸形成了完整的科技聚落，但也因為過度膨脹，最近面臨了房價與人口的下修調整階段。
我們先來比較這三個都會區的房地產概況，在房價方面：以奧斯汀房價最高，中位數達到約52萬美元，但是價格因為疫情期間的暴漲，現在正經歷下修調整時期。達拉斯都會區的房價中位數，約45萬美元，市場還在升溫中，所以價格依舊在上漲。休士頓都會區是三個之中最低的，中位數只有33.5萬美元，甚至低於全美行情，不過也因為價格低，所以市場穩定，仍然溫和上漲中。
三個都會區的租金行情，也跟房價高低相同，以奧斯汀的平均租金1725美元為最高，達拉斯的1475美元居第二，休士頓1395美元最便宜。三個地區的租金都有漲價或是持平穩定的狀況，以租金報酬率來看，休士頓因為房價偏低，所以報酬率最高，達到5%，達拉斯和奧斯汀因為房價較貴，報酬率都不足4%。
三大都會區就業比較
再來看到三個都會區的就業結構。休士頓作為能源之都，並且正在積極擴展其它的經濟發展，特別是在醫療和科技領域的投資。所以，對於尋求穩定就業機會和多元產業選擇的專業人士，休士頓提供了豐富的機會。
休士頓預計2025年，新增12,800個與醫療健康服務相關的工作機會，成為增長最快的部門之一；建築業預計新增10,200個職位，反映出基礎設施與住宅建設的活躍；專業與技術服務預計增加6,900個職位，也顯示出對高技能專業人才的需求。
達拉斯–沃斯堡：該地區的金融和科技產業迅速發展，吸引了大量企業總部和高技能人才。對於希望在金融或科技領域發展的人，達拉斯–沃斯堡會是理想的選擇。如高盛等金融機構擴大在達拉斯的業務，吸引大量金融專業人才。達拉斯地區也成為數據中心，和高科技製造的熱點，吸引國際投資。
以科技聞名的奧斯汀，有「矽丘（Silicon Hills）」之稱，它和矽谷一樣，以其創新和創業文化聞名，特別是在科技和可再生能源領域。對於創業者和科技專業人士，奧斯汀提供了充滿活力的生態系統和支持。在專業與商業服務方面，2025年初奧斯汀增加了2,700個職位；政府部門同樣增加了2,700個職位，反映出公共部門的穩定增長。製造業雖然有所下降，但仍是重要的就業部門。
所以，這三個都會區都有不錯的就業環境，失業率也低於全美水平。不過，不能只說好話，它們同樣也面臨一些挑戰。在休士頓，石油業正受到油價的波動、能源轉型、自動化技術，還有成本壓力等多重影響，出現裁員潮的現象，長期看仍有轉型契機，但傳統石油人力需求正逐步下滑。
在達拉斯，科技與金融業機會多，但需具備高技能和專業知識，使得企業難以找到合適的人才。奧斯汀也面臨AI帶來的衝擊，約有13%的工作可能因AI技術而被取代，特別是重複性高的職位。雖然科技業機會多，但求職者需具備相應的技能和適應能力。
比較華人社區與學區
接著，我們來比較這三個都會區的華人生活圈，整體來說，休士頓的華人社區最成熟，生活最便利，學區選擇多樣，但需注意部分地區有治安問題。達拉斯地區，華人社區發展迅速，學區表現優異，治安相對穩定，適合家庭定居。奧斯汀的華人比例最低，但社區資源逐漸完善，學區表現分化，適合追求科技產業機會的家庭。
1. 休士頓華人聚集區和學區
休士頓的華人聚集區，主要集中在西南區的中國城和其周邊地區，如郵區77036、77072。因為華人比較集中，所以當地有華人社區中心，提供語言課程、健康講座、文化活動等中文服務。生活機能有中式超市、餐館、診所、教會等設施齊全，算是德州最便利的華人生活圈。
休士頓的主要學區，有休士頓獨立學區（Houston ISD），這也是全德州最大的學區，它整體而言是中等表現，有A級學校，也有F級學校，但有多所針對特殊課程、主題導向的磁性學校，所以家長要謹慎擇校。還有，阿利夫獨立學區（Alief ISD）直接位於中國城，表現也屬中等，有磁性學校可以選擇，各別學校表現不俗。
再有，凱蒂獨立學區（Katy ISD）是休士頓最頂尖的學區，是很多家長嚮往的學區，但要留意房價相對也很高。還有一個本德堡獨立學區（Fort Bend ISD），包含Sugar Land地區，它是亞裔與華人家庭的熱門選擇，學區表現整體較好，學校評價穩定。
2. 達拉斯華人聚集區和學區
達拉斯–沃斯堡的華人聚集區，在Plano、Richardson等城市華人比例比較高，特別是Plano的華人比例達5.2%。當地設有達拉斯華人活動中心，會舉辦書法比賽、健康日等活動，促進社區交流。中餐廳、超市、補習班等設施也在日益增多，例如當地有大華九九、香港超市、達福華人商圈、好運超市，還有主打中式烘焙、熟食和亞洲零食的zTAO Marketplace。
達拉斯的學區，其中華人比較偏好的有Plano獨立學區、Frisco獨立學區、Coppell獨立學區、Richardson獨立學區、Carroll獨立學區等5個，比較多華人學生的是Plano和Richardson，而且學校各有特色，需要家長仔細選擇，大部分都位於達拉斯的北部或西北部一帶。
3. 奧斯汀華人聚集區和學區
第三是奧斯汀都會區，這裡華人的聚集區，主要分布在北部的78753郵區，該區華人比例為0.04%。這裡設有奧斯汀亞裔資源中心（Asian American Resource Center）和奧斯汀華裔美國人網絡（Austin Chinese-American Network），同樣正在壯大華裔人口圈的聲量。
而且，雖然奧斯汀的華人生活圈不及休士頓或達拉斯便利，但是當地也有大華九九、美成超市、H Mart、Han Yang超市專賣韓國食品，另外朝日進口（Asahi Imports）是一家專賣日本食品超市。其中美成超市所在地，就是當地的中國城中心。
奧斯汀最多華裔學生的學區有三個，分別是Round Rock、Austin和Leander獨立學區。而這三個學區分別有三所高中吸引大量的亞裔學生：韋斯特伍德高中（Westwood HS）、文理學院（Liberal Arts and Science Academy）和范德格里夫特高中（Vandegrift HS），其中韋斯特伍德有近四成的亞裔學生，可想而知學校成績一定是非常優秀了。
德州買房小心這些陷阱
最後，我想提醒想在這三個都會區置產的買家，要小心以下幾個置業問題：第一是洪水災區，尤其在休士頓常年都有洪水問題，所以務必避開洪水區；第二是學區分化，有些學區表現不一，學校優劣差異大，家長務必要小心；第三，德州有不少住宅建於80─90年代，基礎設施老舊，所以要小心這些隱性的維修成本。
第四，德州雖無州所得稅，但房地產稅高達2.0～3.5%，每年開支不小，某些社區，特別是新建社區，還有高額管理費（HOA），限制也比較多。
德州三大都會區 推薦社區
總結，如要推薦適合華人居住的社區，休士頓都會區建議：西區，如Katy、Sugar Land；及西北區，如Cypress，較受家庭族群歡迎，學區與生活機能佳。
達拉斯都會區建議：Plano、Frisco、Allen、Coppell等地區學區強、社區成熟，適合自住與長期投資。
奧斯汀建議：Northwest Austin、Round Rock、Cedar Park、Leander是目前相對CP值高，學區穩健的選擇。◇
責任編輯：李曜宇#
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