【2025年06月16日訊】很快今年已經過去一半，2025年下半年的美國房地產市場走勢，將受到多項宏觀經濟與金融指標的影響。本次我就整理影響下半年房市的五個關鍵因素：美聯儲的利率政策預測、就業市場、GDP成長預測、消費者信心指數和抵押貸款的可用性等，來和大家探討接下來的房市格局。
一、美聯儲的利率政策
根據2025年3月美聯儲發布的經濟預測摘要（SEP），聯邦公開市場委員會（FOMC）決策者的中位數預期是聯邦基金利率，在2025年底降至約3.9%，目前利率目標區間在4.25%~4.50%。
這暗示聯準會可能在2025年下半年開始溫和降息，以回應通膨趨緩和經濟放緩的情況。所以，美國總統川普也一直在呼籲美聯儲儘快開始降息。不過美聯儲似乎願採取更為保守的做法，等待通膨持續下降，並且明確出現經濟衰退，再開始降息。
然而，房貸利率的下降幅度可能相對有限，因為仍存在金融市場的不確定性。抵押貸款銀行家銀行協會（MBA）早在2024年11月，就上修了對2025年房貸利率的預期，預計2025年全年30年期房貸利率將維持在約6.4%～6.6%之間，高於先前預期的5.9%～6.2%。
不過，主要因為總統川普的經濟政策還在不斷調整、談判當中，所以導致國際金融、抵押貸款市場的不穩定性。所以，我在今年三月的春季房市報導中也曾說過，對今年利率的下降不要抱有很大的期望，下降的速度不會很快。
另外，通貨膨脹率的走向是另一個決定房貸利率的重要因素之一。美國勞工統計局6月11日發布的5月份通脹報告顯示，「消費者價格指數」（CPI）環比上漲0.1%，同比上漲2.4%。顯示通脹壓力相比前一年顯著緩解，特別是住房租金等居住類價格漲勢放慢，今年5月住房類別的年增率為3.9%，反映新建大量公寓供給使租金趨於穩定。
照道理說，通脹率的下走應該促使房貸利率下降，但如今卻沒有發生，三十年固定利率還是非常接近7%。歸咎起來，美聯儲的遲遲不願降息，還有市場對經濟擔憂仍然存在，近期導致抵押貸款債券（MBS）的需求下降，直接推高了房貸利率。所以，我們才常說促使房貸利率升降的因素很多，無法一概而論。
2025下半年美國房市：五大關鍵變數全解析｜一句話概括下半年房市！｜利率政策、就業、GDP、消費者信心、房貸申請難易度：全看這五大變數怎麼動！ #美國地產熱點 6/14/2025
二、就業市場
美國就業市場的健康程度直接影響民眾的購房信心和能力。2025年初以來，就業增長雖保持正面但已有所放緩。
最新勞工統計局數據顯示，2025年春季非農就業每月僅增加約13.5萬人，低於2024年的平均水準，且3～4月的新增就業人數經下修後呈現明顯趨緩。
5月份失業率維持在約4.2%，略高於2024年底的3.7%。實際上，失業率連續第三個月穩定在4.2%，原因是62.5萬人退出勞動市場，顯示就業市場信心不足。這些跡象代表勞動市場供需開始趨於寬鬆，企業在高利率和經濟不確定性下僱用趨於謹慎，不過同時也暫未出現大規模裁員的情況。
展望短期未來，專業機構預測失業率將在2025年下半年小幅升高但不會劇烈惡化。費城聯邦儲備銀行的預測調查顯示，失業率可能從目前約4.1%緩步升至2025年第四季的4.3%左右。聯準會FOMC的中位預期也類似，認為2025年失業率約4.4%。這表示就業市場或將軟著陸，即雖略有轉弱但維持相對穩定。
隨著就業趨勢放緩，薪資增長也呈現降溫跡象：截至2025年5月，平均時薪年增長率約為3.9%，低於前一年同期水平，顯示薪資漲幅正逐步回歸疫情前的正常區間。
美國國會預算辦公室（CBO）的展望亦指出，隨著勞動力需求轉弱，未來幾年工資成長將趨於放緩。對潛在購房者而言，就業與收入前景至關重要——若失業率保持在低位且薪資持續成長，家庭將有信心負擔房貸和相關開支，支撐住房需求。
三、GDP成長預測
2025年下半年的經濟成長動能，將是影響房市冷暖的另一大要素。美聯儲的預測顯示，美國實質GDP成長率，將從2024年的估計2.8%，放緩至約1.7%（全年）。聯邦公開市場委員會決策者的中位預估值1.7%，代表經濟明顯低於趨勢增長，這與持續緊縮的貨幣政策和前期利率上升效應有關。
其它機構近期也下調了增長預期。由於2025年初新的關稅政策帶來經濟阻力，高盛集團將其對2025年的GDP增長預測，從原先的2.4%大幅下修至1.7%。
四大會計師事務所之一的安永（EY）甚至預期，到2025年底經濟將接近「停滯速度」——第四季實質GDP年增速可能只有約0.6%。費城聯儲最新的調查，則顯示經濟學家預期2025年平均增長約1.4%，比先前預測低了一個百分點。
總體而言，市場共識是2025年下半年經濟將明顯趨緩，甚至接近零成長，主因在於高利率、財政緊縮和國際貿易不確定性等因素壓制需求。
GDP增長放緩通常意味著房市活動的降溫，當經濟缺乏增長動力、企業投資和消費者支出轉弱時，住房市場往往感受到影響：購房者對未來收入預期悲觀，會選擇觀望，房屋買賣交易量往往下滑。新屋開工和建築業也會受累放慢。
MBA的研究就指出，在更高的關稅和經濟逆風背景下，他們下調了2025年的房貸發放及房屋銷售預測。例如，MBA將2025年全年的抵押貸款發放額預期，從先前的2.3兆美元下修至約2.1兆美元，同時預計2025年的全年舊屋銷售量約為425萬戶，低於先前預估的430萬戶。
經濟增長疲軟也反映在購屋需求上：房地產業者觀察到2025年的房市復甦動能較原先預期延後，整體買氣偏向謹慎。當然，如果經濟實現軟著陸、僅是溫和放緩而非衰退，房市可能維持穩定基調。
四、消費者信心
消費者信心是衡量購屋意願的重要領先指標之一。2025年上半年，美國消費者信心指數（Consumer Confidence Index, CCI）出現明顯波動，整體趨勢走弱。
世界大型企業研究會（The Conference Board）的消費者信心指數在2025年2月大幅降至98.3（指數 < 100：消費者較悲觀），單月下跌了近7點，為2021年8月以來最大單月降幅。隨後數月情緒進一步受壓：截至4月，該指數在三個月內，累計下滑逾19點。
不過，近二十年消費者信心指數最低的時期出現在上一次的金融海嘯，2007～2009年的指數最低觸及到約25～30。相對來說，目前美國消費者對經濟前景只是略顯擔憂。
穆迪分析公司，首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）特別警告，歷史上若信心指數在一季內下降超過20點，往往在之後半年內出現經濟衰退。儘管截至4月的跌幅略低於這一門檻，但已非常接近，顯示消費者對經濟前景的憂慮顯著升高。
買房是一項大筆長期支出，信心指數的下滑表示潛在買家可能轉趨謹慎，選擇延後購房計劃，當然就會削弱房市買氣。
五、抵押信貸可用性指數
另一方面，抵押信貸可用性指數（金融機構放貸意願和標準）將決定有多少買家能夠獲取足夠的房貸資金。經歷了2022～2023年的信貸緊縮後，近來貸款環境略有緩和的跡象。
MBA的抵押信貸可用性指數（Mortgage Credit Availability Index, MCAI）在2025年持續回升：今年5月該指數環比上升2.1%，達到105.1分，是自2022年8月以來的最高水平。
MBA副首席經濟學家喬爾・坎（Joel Kan）指出，5月信用供給的擴張主要來自傳統貸款和政府貸款選項的增加——許多放款機構為了支援春季購房旺季，提供了更多元的貸款產品。其中，常規貸款信貸指數也上升至2022年6月以來新高，政府類貸款指數也升至2023年11月以來新高；大型額度（Jumbo）貸款的供給明顯改善，指數較之前提升2.1%，達到2020年2月以來最高。
信貸可用性指數的提升，意味著更多購房者有機會取得房貸核准，尤其是那些剛好達到或接近房貸審核門檻的借款人，將受益於寬鬆的信貸條件。這在一定程度上可以激發住房需求，對衰退中的房市形成正面支撐。
然而，需要注意的是目前的MCAI水準仍遠低於2019年的高點，當時指數在180分以上，顯示金融機構對風險控管依然謹慎，信貸環境雖有改善，但談不上寬鬆過度。未來如果經濟惡化，銀行可能重新收緊放貸標準，屆時信貸可用性下降又會進一步打擊房市買氣，形成惡性循環。因此，持續觀察金融機構的貸款政策走向，對研判下半年房市前景同樣重要。
一句話概述下半年房市
綜合以上的論述，我們可以很簡要地概述下半年房市，或許能這樣說：「高利率壓抑買氣，經濟趨緩中求成長，投資人觀望中尋轉機。」
對投資人來說，投資焦點可能會轉向防禦型資產，例如投資多戶住宅（Multifamily）：具備穩定租金收益，經濟放緩時表現相對穩健；醫療設施與倉儲物流物業：受人口老化與電子商務推動，租金穩定成長。
房地產投資信託（REITs）也會重新受到投資人青睞，尤其集中於：公寓型REITs（如AvalonBay、Equity Residential）；倉儲型REITs（如Prologis）；醫療與安養REITs（如Welltower、Ventas）。
還有，在二手房市方面，因為買家的謹慎與觀望，和春季以來的房產上市庫存，市場正從近幾年的供不應求，慢慢轉向供給改善的狀態。Realtor.com指出，到5月，新增上市量較去年同期增長20.8%，且仍維持連續18個月的年增正向趨勢。Redfin的數據顯示，目前賣家數量比買家多約49萬人，為自2013年以來最大差距。
聖路易斯聯邦儲備經濟資料顯示，5月全美活躍上市數達1,036,101棟，較2025年1月增加約25%，明顯攀升。這些跡象對買家是多年來難得的機會，會增加議價的空間，惟目前利率上高，仍需仔細考量自身的信貸狀況和養房的後期成本。◇
責任編輯：李曜宇#
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