現在AI應用已經悄悄滲透到我們的生活各個角落當中，我們可以詢問AI如何做出一道美味的意大利麵，也可以輕鬆地做出一張充滿粉紅泡泡的情人節合照，這都讓我們很開心。但是，如果將這些技術用到房地產上，可能就不是那麼愉快了！今天我就要來談談這些惱人的「看房騙局」。
什麼是「房屋釣魚」？
我們可以試想一個場景，當你和家人，好不容易在網絡上找到一間漂亮、適合的房產，牆壁很白很乾淨、天花板的每盞燈都閃耀著柔和溫暖的光芒，廚房的爐台、櫥櫃都很新穎，一切都那麼美好！週末也排出時間，把寶寶安排了保母，約好了房地產經紀要看房。
週六上午十一點，在約好的地點停好車，帶著剛吃完早餐的愉悅心情準備去看房，當房地產經紀幫你把門一打開的瞬間⋯⋯情緒全垮掉了！眼前的房產，牆不白不打緊，地上還全是黑黑的污垢、浴室發霉、廚房有一股難以言喻的臭味！
以上雖然只是虛擬一個場景，但卻是一個「真實故事改編」，或者讀者們自己就有碰到過？這些過於美化、過於虛假的照片，已經越來越容易透過AI幫我們做出來，有些無良（也可能誤用）的賣家都直接用在賣房網站上，吸引不知情的潛在買家上當。
如果說在網絡上的約會騙局被稱為「網絡釣魚」，在房屋交易中這種「照騙」，我們或許可以稱之為「房屋釣魚」。
因為這種騙局的泛濫，現在加州已經通過AB 723法案，在今年1月1日生效，要求房屋銷售廣告，若使用經過數碼增強或AI修改的照片，必須揭露，並提供原始未修改版本。
弗吉尼亞州，華盛頓DC附近的一位房地產經紀也是上當者之一。這位經紀名叫索尼婭，她是為她的客戶去查看一套四臥兩衛的公寓，她打開門前，期望看到一套乾淨、光線充足、隨時可以入住的公寓。
相反，她看到的卻是一個勉強稱得上有人居住的空間：牆上有痕跡，爐灶上放著鍋碗瓢盆，一隻貓正趴在雜亂的梳妝台上盯著她。房源照片中明亮乾淨的房間和現代家具，與實際房屋中過時的裝飾，和骯髒的地板形成了鮮明的對比，令她非常震驚。
加州長灘的一位房地產經紀人傑克也說，他曾帶一位客戶去看房，結果發現了一個非常礙眼的地方：房產上有電線，而這些電線並沒有在網上房源照片中顯示出來。所以這就像被騙了一樣，浪費了彼此的時間和精力，看了一個不是理想的房產。
因為這個問題已經不是少數案例，這些特別離譜的AI房產照片，引發許多消費者的抱怨，認為這些使用AI假照片的房地產經紀或者是賣家，助長了假廣告，也讓他們受到欺騙。
AI「照騙」來襲！你被騙幾次？加州出手解決｜灰姑娘的故事 現實版？ 房產修圖Ok! 但有規則 #美國地產熱點 第229集
加州立法改善「美妝圖」
所以，加州在2025年10月10日已經先通過AB 723法案，在2026年1月開始生效。AB 723要處理的就是房源照片「修得太超過」的問題。
以前經紀人常見的做法像是虛擬擺設（Virtual Staging）、把牆面換色、把老舊地板修成新木地板、把窗外景觀修漂亮，甚至把電線桿、鄰房、街景瑕疵修掉，並非完全禁止，只是有模糊地帶。
新法案並不是完全禁止修圖，而是要求：只要修圖已經改變房子的真實面貌，就不能只放「美化版」，還要清楚告訴消費者這張圖被改過，而且要能看到原圖。
所以，在出售不動產的廣告或宣傳素材中，使用了所謂的數碼修改圖（Digitally Altered Image），就必須在該廣告或素材中放一段聲明，說明這張圖已被修改。這段披露的文字必須是合理明顯（Reasonably Conspicuous），不能不清不楚、或故意隱藏在角落。
那什麼是所謂的數碼修改圖（Digitally Altered Image）？法條把Digitally Altered Image定義為：由房仲、經紀人，或其代表所製作、指示製作，並透過修圖軟體或人工智慧加以修改的圖片；這種修改如果涉及新增、刪除或改變圖中的元素，就算落入規範。
法條還列了很多例子，包括：固定設備、家具、家電、地板、牆面、油漆顏色、硬景觀、軟景觀、外觀立面、平面圖，以及房屋外或從屋內看出去能看到的東西，例如街燈、電線桿、窗外景色、鄰近房屋。
法條也保留了一塊「一般攝影後製」的安全區。若只是調整亮度、銳利度、色溫、顏色校正、修改角度等這些常見修圖，而沒有改變房屋的真實樣貌，就不算數碼修改圖，也不需要依AB 723走批露流程。換句話說，正常的亮度、對比、裁切、校色，都不在法條的限制之內。
簡單地說就是，傳統的照片修圖、調整，把照片變亮、色彩增豔、裁剪照片都是可以的，因為這些都沒有動到原本房屋內外的硬體，只是針對照片本身去做改善。
但是，如果牽涉到照片裡拍攝的內容去做修改，比如抹去都是污垢的天花板、牆壁抹白；把老舊的木地板換成新地毯；把原本發霉的浴室換成新的浴缸。這些與事實不符的「假照片」，都會被定義成數碼修改圖，就必需要在明顯處加上警語：提醒觀看者這只是「數碼示意圖」，並非真實圖片。
不僅如此，法案還要求圖片發布者需要提供數碼修改圖的原始版本，以供觀看者比對，可以用一個連結、一個二維碼，讓觀看者取得原圖。這能降低「到現場完全錯愕感」的風險。尤其在遠距看房、跨州買房、海外買房時，這個揭露很有價值。
「虛擬擺設」是否可行？
另外，之前有很房地產經紀會做「虛擬擺設」，就是把一個實際空的房間，用虛擬的方式做軟裝潢，讓人有一種更好的想像空間。現在AB 723並沒有說虛擬擺設一律不能做，它的邏輯更像是：你可以做，但要誠實。例如空屋加上虛擬沙發、餐桌、床架，通常仍可使用，但要提示、要能看到原圖。
其實，在加州設立AB 723法案前，那些當地MLS平台就有規範不能使用虛假或誤導的照片和陳述。像加州最大的CRMLS也特別說明，AB 723生效後，他們只是再新增一條規則，來對接州法的揭露要求。
MLS平台的規範有可能更嚴格
而且，MLS平台的圖片、陳述規範，甚至比法案的要求更嚴格。事實上，AB 723只是州法的最低法定要求之一；MLS則是私人會員制平台，可以把刊登規則定得更細、更嚴。也就是說，州法說「在滿足揭露與原圖要求下，可以使用」，但不代表每個MLS都一定要接受這種圖片，出現在房源列表上。
例如，把一張從窗戶看出去只有街景的照片，修改成一張看出去有美麗山景的照片，理論上只要符合揭露與原圖要求下，就可以使用；但是CRMLS的2026指引明確說，依其廣告真實性（Truth in Advertising）規則，會員不得在房源展示中，加入會改動真實不動產元素的修改圖片，並且特別把 「透過窗戶看到的景色（Views Through Windows）」列為例子之一。
也就是說，就算你有標示、也有原圖，州法層面的揭露義務做到了，結果在MLS端，仍可能把這種窗景替換，視為不被允許或至少高度風險的刊登方式。
為何現在「AI照騙」越來越多？
既然MLS本來就有這些規範，為何這些賣家還會「明知故犯」，或是「不小心為之」呢？
總歸一句話，就是現在AI技術大大改變了圖片修改技術，任何人都能透過AI給出簡單的指令，完成以前需要「技術性」的工作，降低這種門檻之後，誤用的機會就會飆升。
再者，以前多半是「不得虛假或誤導」這種原則性規範，但沒有像AB 723那樣細寫：揭露要放哪裡、要不要附原圖、怎麼讓消費者看得到。AB 723和2026年各大MLS的新流程，某種程度上就是在補這個AI帶來的洞。
CRMLS FAQ也直接回應，如果沒有正確揭露，CRMLS Compliance會聯絡使用者更正。這也反映一個現實：規則存在，不代表每張圖上線前都被逐一攔下，所以市場上仍會看到不乾淨的案例。
為了回擊「AI照騙」，現在不僅加州立法了，還有威斯康辛州也有類似立法。加州與威州是最明確把「科技或AI改圖的房地產廣告揭露義務」寫進州法的兩個州。其餘多數州目前仍主要依靠一般的「不得虛假或誤導廣告」規範，或由地方MLS、房地產協會規則來要求標示虛擬擺設、修圖或AI圖像，而不是像加州那樣專門立一條州法。
威州2025 Wisconsin Act 69新增的規定要求：房地產持牌人若在廣告中使用科技（明文包括人工智慧）去新增、刪除或改變房屋元素，且造成對房產的虛假或誤導印象，就必須揭露。這項規定將於2027年1月1日生效。
業界態度
這種立法在業界的反應如何？加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）就反對該案。反對意見主要是，現行法本來就禁止虛假或誤導性廣告，AB 723又加了一套新的技術性要求；而且法案只管持牌從業人員，卻未同樣管到屋主自行刊登或某些廣告平台；另外，像披露標示位置「合理明顯（Reasonably Conspicuous）」這種用語也可能留下模糊空間。◇
