【2025年08月25日訊】現在美國、台灣的房地產都處在冰凍期，尤其美國市場自從美聯儲升息以來，已經被凍了三年，很多人都在盼降息。現在市場都在預測，美聯儲將會在9月份重新開始降息！這樣的預期心理，同時也讓房貸利率有所放軟。接下去真的會降息嗎？降息之後，房市真的就能回暖嗎？有這麼簡單嗎？這一集我就和大家來探討，利率下降可能帶來的市場變化。
現在幾乎所有的市場專家、報告都在預測，美聯儲有很大的機率正準備在9月份降息。是不是能真的降息，我們透過數據來告訴我們，看機率有多大？
美聯儲降息機率到底有多大？
從我截稿8月21日這天算起，距離聯邦公開市場委員會（FOMC）會議還有26天，根據芝商所的預測工具CME FedWatch，9月降息一碼（即0.25%）的機率是73.4%，也就是說9月17日有很大機會基金利率會從4.25%–4.5%的區間，下降到4.00%–4.25%。不過，要注意FedWatch在8月中旬的預測曾經高達96%，時隔幾日卻大幅下降，直得留心變化。
另外，高盛集團（Goldman Sachs）最新報告也指出，預期美聯儲將在今年進行三次降息，每次0.25%，時間點可能落在9月、10月與12月。這將使聯邦基金利率從目前的利率下調至3.00%–3.25%。
也因為各種預測報告都指向降息，所以近期許多避險基金都積極買進美股，尤其是金融與循環產業類股，並賣出防禦型產業，例如公用事業等板塊。
高盛的高層策略師喬什・希夫夫林（Josh Schiffrin）表示，他非常看好5年期美國公債（殖利率約在3%–4%區間），認為在降息之前是極具吸引力的「最愛交易」。在降息前布局中長期美國公債（例如5年期公債），等於押注利率會下來，債券價格會上漲，藉此獲取資本利得。
背後促成降息預測如此之高的原因是什麼？其中一個大背景就是，關稅影響較預期小、通膨壓力已有所緩解；其二，美國勞動市場出現放緩跡象，也是支持提前降息的重要因素。
今年7月，美國失業率為4.2%，與上個月的4.1%相比，略有升溫。7月新增非農就業人數，僅約73,000，低於預期且連續調降前兩月數據，共計下修約258,000人。此外，截至8月中旬，每週初次申領失業救濟人數升至約235,000，為自6月以來最高值。在加州，甚至有全美最高的失業率5.5%，其中科技業面臨的挑戰最為突出。
再看到通脹率，CPI（消費者物價指數）年增率，截至7月，年增為2.7%，較上月持平，核心CPI（不含食物與能源）年增約3.1%。月增幅，7月CPI月增約0.2%，核心CPI月增約0.3%，為半年來最高水平。
不可否認，勞動市場有衰退跡象：新增就業偏低、失業申請人數上升，加上就業預期修正，顯示就業市場正開始顯露疲態。但是，通脹仍然頗高：雖然CPI年增穩定於2.7%，但核心通脹仍高於2% 目標，短期價格壓力仍存在。
可以看到，目前通脹尚未真正回落、就業市場又趨緩，讓美聯儲面臨是否要立刻降息的兩難局面。
房市表現大幅衰退 或引發通縮
除了通脹率、失業率，還可以看到另外一項數據——房地產表現。因為房地產市場正處於2009年以來，最嚴重的衰退之中。羅森伯格研究公司表示，房地產市場將成為整體通貨緊縮的主要推動力，該公司預計房價將大幅下跌，可能將通脹率拖至接近1%——遠低於ao3xu06tj62%的價格成長目標。
羅森伯格認為，美國房市的11個指標中，有10個在過去六個月中大幅下降。其中有五個指標活動降幅最大——房屋開工數：下降23.9%、新建獨棟住宅銷售量：下降23.7%、現房銷售量：下降16.1%、季度新租戶租金指數：過去兩季下降14.2%、潛在買家流量：下降了7個百分點。
過去六個月唯一沒有萎縮的指標是房價。追蹤20個主要大都會地區房價的凱斯-席勒20城市綜合房價指數，在過去半年上漲了0.8%。
8月21日，Redfin發布最新的房市報告指出，7月份，美國約有5.8萬份購屋協議取消，相當於上月簽約房屋數量的15.3%。這一數字高於去年同期的14.5%，創下2017年以來7月的最高紀錄。
市場活動的減少可能會對價格造成壓力，因為賣家需要降價才能吸引買家重返市場。羅森伯格認為，以六個月計算，凱斯-席勒綜合指數可能「很快」就會進入負值區域。房價和房租，約佔消費者物價指數的三分之一，這可能會導致如羅森伯格的觀點，通脹率將大幅下降，且滯後時間可預見為12個月，此次房地產市場低迷將持續到2026年，從而帶來持續的通貨緊縮效應。
研究顯示，新租金的大幅下降，意味著2026年第二季度CPI，同比上漲只有1.2%至1.8%，具體取決於關稅影響的規模。持相同觀點的還有基礎設施資本顧問公司首席資訊長傑伊・哈特菲爾德（Jay Hatfield）。他也認為，在最近的報告中，有通貨緊縮的跡象。這也難怪總統川普一直在給美聯儲主席施壓，要求趕快降息。
美聯儲在7月30日的會議上，以9比2通過維持目前利率。當時主席主席鮑威爾強調需「觀察後續數據」，對降息表現出不急切的態度，並未預期會出現停滯性通脹，但仍持續密切監控經濟走勢。
降息真的能救房市嗎？專家揭真相！｜降息＝房價暴漲？還是成交量回溫？｜歷史數據告訴你 #美國地產熱點 第205集
降息真能解決房市困境？
是否真能如期降息？目前為止都是未定之天，在下一次議息會議召開之前，9月份還有一次通脹數據和失業率數據將發布，到時候我們就能更確定降息的機率。
假設9月份果真降息一碼，對美國房市、抵押貸款利率會起到什麼作用呢？一般來說，降息確實會對房地產市場的交易量形成拉抬效果，但強度取決於幾個關鍵因素。
先說積極面，1. 貸款利率下降：房貸利率會隨著美聯儲降息而下調，月付壓力減輕。例如：30 年期房貸利率若從7%降到6%，同樣貸款金額，每月房貸可少付數百美元。
2. 購買力提升：降息提升了買方可負擔的總貸款額度。這會讓原本觀望的買家重新進場，尤其是首次購屋者與投資客。3. 投資資金轉移：當利率降低，存款、債券等保守型投資報酬率下降。部分資金可能流向房地產，以求保值或增值。
但是也要小心三個消極因素，1. 通脹與經濟環境：若降息同時伴隨經濟疲弱、失業上升，即使貸款便宜，購屋意願也可能受抑制。2. 房價基期高低：在房價已經偏高的市場，降息帶來的刺激效果會被價格壓力抵消。3. 供給量：如果市場缺乏待售房屋（供給不足），即使需求回升，也可能只是推升價格，而非成交量大幅增加。
據《財富》雜誌的報導，牛津經濟研究院（Oxford Economics）高級經濟學家，鮑勃・施瓦茨（Bob Schwartz）認為，雖然沒有「可量化的利率」能夠觸發更多房屋銷售，但只要抵押貸款利率下降1%，至6%以下，就足以激勵至少一些現有房主出售現有房屋並「換購新房」。
另一種可能的情況是，現有房主選擇更低利率進行再融資。雖然這可能無法像美國人希望的那樣，解凍凍結的房地產市場，但它可能在其他方面對經濟有利。
歷史上降息與房市成交量的關係
關於降息與房市成交量之間的關係，我們也來看一些歷史數據。2001–2003 科技泡沫後，美聯儲大幅降息，基金利率從6.5%降到1%；30年房貸利率從大約7%，降至約5.5%。這導致房市成交量快速回升，全美新屋銷售在2002–2003年創下高點，但也推升了「房市泡沫前期」。
2008–2010金融海嘯之後，美聯儲將利率降至0–0.25%，並實施貨幣寬鬆政策，房貸利率快速跌破5%，不過這一次初期成交量持續低迷（買家信心不足），到2010年才逐漸回升。
2019–2020中美貿易戰加上Covid-19疫情，美聯儲在經濟放緩初期先小降息，疫情後直接降到0–0.25%，造成房貸利率從約4.5%降到3%以下。成交量在 2020第二季的疫情初期爆跌，但第三季迅速爆漲，於2021創下歷史新高，低利率大幅刺激需求，特別是年輕買家與投資客。
回顧這三次的降息，可以發現短期效應：降息通常3–6個月後就會反映在房貸利率下降，刺激交易量回升。長期效應：若降息幅度大且持續，會帶動房價上漲，後續可能會「價漲量縮」。只有在2008金融危機這類「信心全面崩盤」時，即使降息，成交量也要等信心恢復後才明顯回升。
觀察我們現在所處的環境，這次美國經濟以「軟著陸」展現了市場韌性，關稅也沒有明顯地助燃通脹。因此，本次房市的關鍵，首先仍在於房貸利率是否真會隨降息出現下降，而且下降足夠多，以推動換屋潮、首購潮。
其二是市場的供應量是否足夠支撐需求，甚至超過需求。如果利率下降足夠，將促使屋主賣房，推進供需平衡的表現，對房價的抑制也將起到作用。
有專家悲觀認為，降息最直接的影響是短期利率，不太可能對長期利率產生顯著影響。房貸利率與10年期美國公債殖利率相關，但與今年年初的水平相比，10年期債券收益率有所上升，而且由於在赤字不斷增加和政府借貸沉重的情況下，投資者越來越不願購買長期政府債券，收益率可能會繼續保持在高位。
一切數據依舊在互相箝制，儘管基金利率能牽一髮而動全身，但所有數據同時也在影響著利率高低的決策。市場的下一步動作會如何，每個人都得從數據中得出自己的結論。◇
