【2025年09月20日訊】本次我們不得不聊一聊房貸利率了！相信在持續關注利率的讀者，應該被近日利率下降的幅度驚嚇到了吧⋯⋯又或者你早就預料到了呢？還是你還沒跟上進度呢？不管如何這次我就來和大家探討，為何利率會出現下跌？還有可能繼續下降嗎？可能有幾種趨勢？
為何現在利率出現下降？
首先來看《每日抵押貸款新聞》首席營運長馬特・格雷漢（Matt Graham）近日在X的一篇帖文中表示：「許多貸款機構給出的利率，都比去年十月份的利率6.125%更優惠。」他更直言今天許多貸款機構的報價，將達到5%以上。換句話說，如果在今年九月份申請貸款，我們有可能拿到五到六之間的利率！
這是怎麼回事呢？為何房貸利率會一下子跳崖呢？
我在9月11日截稿前的一週以來，30年固定利率平均值，降至6.35%，為近一年低點，也是近一年來單週最大跌幅（-15個基點）。《每日抵押貸款新聞》在9月11日的當日，30年固定利率平均值為6.27%，但是仍是比一年前的同期，增加0.16%。
我們先說結論，現在利率大幅下降有四大原因：首先因為現在10年期美債殖利率走低，而且市場押注美聯儲馬上9月份就會降息，加上勞動市場轉弱，連同抵押貸款證券（MBS）收益率下降，導致這次房貸利率跟著下滑。
一、公債殖利率回落。30年房貸利率，通常以10年期美債為基準加上風險溢價；近期10年期殖利率下行，直接拉低放款利率。這波下行主要來自市場對經濟走緩，與政策轉向的定價。
二、市場預期Fed將降息。國際貨幣基金組織（IMF）也公開表示，美聯儲有空間降息，投資人預期9月可能降1碼（0.25%），帶動長天期收益率走低。雖然美聯儲不直接決定房貸利率，但會透過債市影響定價。
三、就業數據轉弱。8月非農就業僅新增2.2萬個崗位，失業率升至4.3%；在截至9月6日的一週，首次申請失業金人數也增加至26.3萬人，為近四年的高點。這些都加深了「經濟降溫、利率下行」的預期。
另外，阿波羅全球管理公司首席經濟學家托爾斯滕・斯洛克（Torsten Sløk） 在近日的一份報告中指出，受關稅影響行業的就業增長為負值，而未直接受關稅影響的行業的就業增長正在下降，但仍處於正值區間。
四、房貸證券利差（MBS–美債）略為收斂。現在市場波動下降時，放款機構與房貸債券投資人要求的風險溢價會回落，讓房貸利率更貼近美債基準。
只是最新的8月份消費者價格指數（CPI）同比上漲2.9%，高於7月份的2.7%，這給降息又卡了一道關，所以會不會到時候9月份又不降息了呢？
利率下來了！但不是Fed說了算：房貸利率其實看這個市場｜教你拿到好利率｜今年房貸利率三種趨勢｜ 9/13/2025
不過，現在市場風向偏向「9月一定降、年內再降一次」。路透對經濟學家的最新調查，多數預期9月17日會先降1碼，且年內至少再降一次；例如美國銀行的基線就是「9月+ 12月」。高盛（Goldman Sachs）在今年7月也公開寫過：「9月、10月、12月各降25個基點。」
觀察9月11日的FedWatch工具，9月降息25個基點的機率高達92.5%，10月再降25個基點的機率是80.2%，12月是75.2%。
另外，Redfin的經濟研究主管陳昭（Chen Zhao）也表明，由於失業保險申請人數的大幅增長，蓋過了通脹報告顯示CPI上升的影響，抵押貸款利率將略有下降，從而增加了美聯儲在未來幾個月進一步降息的可能性。
該經濟學家還認為，通貨膨脹雖然正在加劇，尤其是對關稅敏感產業，但這種加劇的速度仍較緩慢，聯準會將繼續忽視它，認為貨幣政策不需要做出反應。
既然多數專家都認為現在的經濟環境，美聯儲會降息，而且會持續降息，那對房貸利率而言也會繼續下滑嗎？
房貸利率有哪些趨勢？
遠的不說，我們就說到今年底房貸利率大概會出現哪些變化？第一種可能是「緩步下行或區間震盪」，第二種是「加速下探」，第三種是大家都不想看到的「回彈」。
第一種的情況「緩步下行或區間震盪」，30年固定可能在6.1%～6.6%區間，是目前機率最高的。首先如果美聯儲於 9/16～9/17會議小幅降息、就業與通膨繼續溫和，10年美債圍繞約4%；房貸證券利差高位小幅回落。多家機構對2025年底的中位預測，仍在6字頭中段。
第二種「加速下探」是最樂觀的情況，利率可能在5.8%～6.1%，但這種情況的機率偏低，條件要有兩次降息，核心通脹連續走弱、10年美債下探至3.7%～3.9%，房貸證券利差回到更接近均值，這樣一來房貸利率就有機會大幅降溫。這種情況也不是不可能，因為剛剛有說到，現在很多專家、機構，都紛紛預測降息次數將可能不只有一次，甚至有三次。不過要注意這不是構成利率大幅下降的唯一條件。
第三種「利率回彈」，當然是大家都不樂見的，但是還是有這樣的機率。條件可能是，通脹意外回溫，或財政／期限溢酬推高10年美債至4.4%以上，同時房貸證券需求疲弱、利差擴大。另外，也有可能經濟數據的波動，導致今年降息僅有一次，讓房貸利率的降溫失去動力。
需要觀察這些數據
這些情況的變動，我們需要觀察接下來的「聯邦公開市場委員會（FOMC）」的聲明，與點陣圖，這將直接牽動長端殖利率。開會的日期分別是9/16～17、10/28～29、12/9～10。當然，還有每月中旬發布的CPI數據、每月底發布的個人消費支出物價指數PCE。
還要更進階的話，房貸證券利差也是一個值得觀察的重點，其實房貸利率是等於10年期美債殖利率 +「兩段利差」。這裡指的兩段利差，一個是機構房貸證券（MBS）收益率 − 同期無風險基準（常用10Y美債）。所以，若10Y美債殖利率= 4.0%，總利差= 2.3%，兩者相加就能算出房貸利率約等於6.3%。
所以，假如在10Y殖利率不變下，若總利差收斂0.3%，房貸就大約是6.0%。在假設10Y殖利率再降0.3% 且利差又收斂0.2%，那麼房貸就會來到5.5%附近。因此，在殖利率和利差同步下降情況下，房貸利率的下降更為顯著。
如果我們看到新聞報導「10年期下跌，但房貸不動」，多半就是利差在擴大。
現階段如何拿到較低利率
那麼在現階段，如何把房貸利率降到更低？想拿到5字頭利率可能嗎？我來教大家幾個方法，或許可以幫助您儘可能降低利率。
第一、貨比三家。如何比較呢？我們可以把以下幾個申貸條件都一致化：同一鎖定天數、同一點數（points）、同一貸款比例（LTV）或債務比（DTI），用這些條件去比較三家銀行的利率，找出最優惠的房貸。
其中貸款比例當然是越低越好，每降一個LTV檔，常能換到更好的報價，但也要視自己的財力而定；債務比例則是要確定自身有哪些債務，通常多數傳統方案小於或等於43%最穩。
想要降低DTI，比較快的方式就是清償一些小額分期或是車貸；還有，降卡債利用率也是一種有效方式，讓整體利用率維持在1%～9%，還有在結帳日前先還款到目標餘額，而且要避免關掉高額度的老卡。
第二個，可以購買點數用來降低利率，尤其在現在買方降溫情況下，可以跟賣方或建商談判讓利額度，優先拿來買貸款點數，用來降低頭幾年的利率，或是一次性降低。
第三是利率的鎖定策略，儘量用30天鎖定，而非60天鎖定；避開重大數據或會議前一天鎖（CPI、非農、FOMC）。能拿到「一次性浮降float-down」的條款更好。
所謂的「float-down」是一種降息保障條款，在你已經鎖定利率（rate lock）之後，如果市場利率在成交前繼續下跌，float-down允許你一次性把已鎖利率調低到當天的「再議價」利率，讓買家能夠兼顧鎖定，也不會在利率更下跌時吃虧。但通常這個條款只能使用一次，而且有使用的門檻，詳細情況都要向放貸銀行詢問清楚。
房市將解凍嗎？
最後，雖然市場都預期降息即將開始，很可能會推動房貸利率下降，但是摩根士丹利卻給出一個比較消極的預測。他們認為有意購屋的人不應期望9月的降息會大幅改善購屋環境，因為降息不足以降低抵押貸款利率並加速買家活動。
摩根士丹利的全球研究主管凱蒂・休伯蒂（Katy Huberty）表示，儘管摩根士丹利的分析師預測到，2026年底利率將降低150個基點，但其美國房地產市場策略師仍認為不太可能降低抵押貸款利率。此外，該分析師指出，即使降息能夠降低購屋者的借貸成本，「鎖定效應」仍將是一個問題。超過60%的未償還抵押貸款利率低於4.5%。
不過同時，借貸活動正在回升。抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，截至9月5日當週，抵押貸款申請較前一週躍升9.2%，再融資活動較前一週增長12%，較去年同期增長34%。因此，當前利率的下降，還是能起到較大的作用，如果借款人能夠獲得6%以下的抵押貸款利率，這將比5月有巨大的改善，當時的利率高於7%。◇
