【2025年09月22日訊】9月17日，美聯儲如期降息一碼，隨後我看到房貸利率也進一步下滑。只是距離4%還有滿長的一段距離要走，所以想要申請再融資的朋友，大概還要等一等；如果是想購買新房的朋友，你可以開始做好準備了！
本次我就要和大家探討為何現在建築商都要趕快出清新房？有哪些地區的新房正在大促銷？都有哪些促銷手法？想換新房的朋友千萬不要錯過了！
建築商為何著急促銷新房？
建築商在促銷新房也不是一天兩天的事了，自從房貸利率升高以來，建築商都很戰戰兢兢，有越來越多的建商加入促銷大戰，而且今年更勝往年！這是為什麼？有以下幾個原因：
首先，新房庫存與供給月數偏高，必須加速去化。7月全美新屋待售49.9萬戶，月供給量達到9.2個月，高於去年同期；庫存拖得越久、風險與持有成本越高，因此建商不得不加速出清。
第二，因為現在建商「可立即交屋（Quick Move-In , QMI）」的新房越來越多，就需要趕快銷售，以償還銀行貸款。所以這些可立即交屋的新房，就會最先被拿來促銷。房地產顧問公司Zonda指出，QMI已經回到2022年高位，77%的QMI社區提供優惠，建商通常會推出折價或買降利率。
第三，買方可負擔性仍然很吃緊。雖然週利率滑落到6.3%左右，貸款申請量改善，但建商信心指數（HMI）顯示，看屋人潮仍偏低。為了刺激買方，建商只好用更大的優惠把買家帶進舒適區，讓買家覺得物超所值。
第四，建商的資金成本居高。今年第二季，自建或是預售單戶建築貸款的有效利率約12.8%、12.7%，如此高的利息，庫存每多待一天，利息與周轉壓力就更重，因此建商必須加快成交回款。
以12.8%年息計算，每10萬的未償本金，每月利息約$1,067。若是一戶在施工末期，或者是完工後的平均占款$45萬來說，每月利息就高達約$4,800，如果拖兩個月沒賣出，就是$9,600的利息。這也是為何，我們現在會看到建商願意拿出$10萬～$30萬的補貼，去達成「快速成交」的原因了。
第五，現在建商為了守住「牌價和售價，還有估價可比性」，當然是優先用激勵優惠，而非大砍牌價，才不會發生像全面降價的情況，傷到後續新房的參考成交價。
什麼是估價可比性？就是估價師用來支持估值的可比成交：同區近3～6筆、90～180天內、相近（屋齡/建坪/條件）的成交；會對面積、臥室數量、裝修等做估價調整，得到一個支持你合約價的「市場價」估值。
所以，一旦同社區連續出現「實際成交價下砍」的記錄，未來估價就會被較低的估價比較牽著走，造成新買家貸款估價易不足、下一期建商的新房銷售漲價會更困難。
有哪些促銷手法？
接著，我們來看現在建築商都用哪些手法，推動買家進行成交。其實最常見的就是幫助買家降低房貸利率，或是用現金補貼的方式幫助買家減輕負擔。不過，大致上這些激勵措施可以分成：利率、現金、裝修、保險和協助處理舊屋等五大類。
第一類「利率」，這裡又分為「永久買降」和「暫時買降」兩種。「永久買降」即是建商或其指定貸款方，出錢買降你的最終利率（長期有效）。「暫時買降」是前1～3年用補貼，把名目利率暫時降1～3個百分點，之後回到原約定利率。
這方面我想多數人都會想拿到「永久買降」的優惠，這時候買家可以指定完工屋或即將完工的房產，讓建商願意用「點數（points）買降」換取速度。或者是在嚴重傾向買方市場中，直接開口和建商談判：「我需要幾個點數專用於永久買降。」請建商指定貸方列出每降0.125%要幾點，避免被模糊帶過。
另外，如果不是即將完工的新房，而是預售屋，新建屋工期長，有些建商或指定貸方提供可以提供6～12個月的延長鎖定，若市場利率再下跌，可一次性「float-down」把已鎖定利率再下調（通常要達到一定降幅，且可能收費）。
第二類促銷是「現金」，這裡大致有兩種方式，其中一種是結清費用補貼（Closing Cost Credit），若買家使用建商「指定貸方」，常會給2%～5%的費用補貼或費率優惠。另一種是，會補貼部分HOA、房屋保險或稅費款項，實質降低前期的現金壓力。
第三類是「升級裝修」，把櫥櫃、檯面、地板、家電、景觀升級，或地塊升級（lot premium）以「贈送或折抵」的方式處理，等同變相降價。升級裝修這個好理解，就是把原本比較基礎的設計或者用材，提高一兩個檔次，但是不用收費，或只收取基本費用。那什麼是地塊升級呢？就是可以拿到位置更好的地塊，例如cul-de-sac（袋狀路底）、視野佳、面寬大、不靠主幹道等等。
有些建商急於快速銷售，甚至會推出綜合包：可立即交屋的現貨屋搭配「買降＋結清費用＋升級裝修」組合，加速去庫存。
第四類是「保險」，建商也可以幫助負擔一次性的保險費，或是政府貸款的前期費用，像是FHA 1.75%的前保費、VA/USDA的保證費等，可在賣方讓利範圍內由建商支付。
第五類是「協助舊屋處理」，有些建商可能會協助你「以售換購」，先幫你賣舊屋、無縫換新房，降低「先賣後買」的風險。此外，還有一種是「樣品屋售後回租」，你可以選擇買下樣品屋，建商按月回租1～2年作為展示，期間你收租、延後入住。這種買家偏向投資，或不急入住者。
以上這些優惠不一定只能選擇單一種，也有可能是兩種以上，這要視地區的市場熱度高低，還有建商的態度、談判的技巧來決定。
這裡要小心「IPC上限」，買方拿到的賣方或建商的補貼，稱為IPC，可翻譯為利害關係人貢獻（Interested Party Contributions），這個貢獻就是補貼，如果補貼已經達到或超過，該貸款規則允許的最高比例，多出的那一部分則不能享用，必須改寫成其它形式，通常是降價或直接作廢。
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都有哪些地區在大力促銷？
現在全美範圍來看，哪裡的新房有普遍的優惠活動呢？這沒有權威的「州排行」數據，但就2025年9月的概況來觀察：德州整體促銷最猛，可視為第一梯隊，其後多見於亞利桑那（鳳凰城）、佛州（坦帕、奧蘭多、傑克森維爾），以及內華達（拉斯維加斯）、科羅拉多（丹佛）等地。至於說，加州有沒有呢？也有，我最後再來說明。
先看德州，當地新屋供給量全美領先，建商競爭激烈。Zonda也特別提醒「同一州內市場分化」，如奧斯汀、達拉斯的市場很不一樣，但整體促銷很普遍。
休士頓都會區的促銷，包含固定利率4.99%、最高$30,000元的彈性購屋補貼、結清費用補貼等（多家建商同步推出）不同形式。例如休士頓郊區Harvest Green公告，最高$75,000組合優惠，涵蓋設計升級、屋內配備、結清費用。
在亞利桑那州的鳳凰城，建商多利用降利1～3個百分點、合併結清費用、附帶家電、升級景觀等方式拉動成交，部分專案還宣稱可把利率買降到「3%多」的促銷窗口（因建案而異）。
佛州的建商廣用買降利率，把30年固定降至約5%左右，以改善可負擔性。內華達州的拉斯維加斯，建商常推2-1或3-2-1的臨時買降利率，與多種大促銷相結合。科羅拉多州的丹佛，當地品牌建商公開提供最高$75,000的彈性補貼，可用於降價、買降和結清費用。
其實加州也有建商在促銷，只是範圍和力度沒有德州大。加州以內陸市場的優惠較為明顯，沿海核心區因供應吃緊、地價和審批成本高，促銷相對較少、且限定案件，或是限時優惠。
例如在南加州，建商Lennar針對洛杉磯、文圖拉與聖地亞哥，推出限時促銷頁，主打精選可快速交屋與特別融資或臨時買降的優惠，建商的頁面明確標註「限時、需用其指定貸方」。在橙縣的建商Tri Pointe，也有釋出2-1臨時買降，第一年的示範利率只有2.99%，但是要依資格與標的而定。
北加州，蒙特利灣Seaside社區，建商Shea Homes公開顯示：「價格含$100,000總激勵」的樣品屋和戶別。此外，Trumark Homes、DeNova Homes等建商也都在網站上顯示有限定優惠。
從大環境來說，全美建築商協會（NAHB），9月調查顯示：39%建商在降價，65%使用各式促銷方式，平均降價幅度約5%（連月持平）。
現在買新房會有什麼風險？
最後，我來講解今年購買新房要注意哪些風險？第一個要注意的就是價格，由於現在建商有不同程度的促銷，所以有可能出現之後同社區下一期，或隔壁建商更便宜、用更大促銷「壓你房價」。這時買方可以用近6～12個月轉售成交做基準，爭取價格保護或加碼優惠條款，或選擇完工房型換取更大讓利。
其次，建商的讓利其實有一個規定的額度，稱為「IPC上限」剛剛上面有提到，在傳統房貸的自住房或度假屋貸款方面：依貸款比例分成3%、6%、9%的補貼上限，投資物業通常只有2%。所以建商的讓利如果超過比例，就可能會作廢，或者可以要求建商把超出的部分改寫成折讓。
還可能有施工期拉長或交屋延期的問題，這樣會導致鎖定利率到期、需付延長費用。另外，建商提供的浮動買降結束後，月付增加也是買家要留意的，往往第三年或第四年會恢復原合約的利率，買方務必要計算好負擔能力。◇
