【2025年12月22日訊】雖然美國房貸利率還在6%以上左右，整體本地買氣偏冷，但外國買家裡有一個國家反而買得熱火朝天：過去一年，買房投入的金額年增八成以上，是外國買家中最大的群體，比第二名買家群體多出不只一倍！
今天這一集，我就來聊聊這個買房最強國，到底為什麼如此愛買美房？而美國卻有越來越多的州出現抵制風浪？這到底是出了什麼事？該如何面對這尷尬的情境？
答案揭曉：2024/4～2025/3，據統計中國買家在美國購買現有住宅約137億美元，年增83%，主要集中在加州、紐約、佛州等地，很多是現金成交。據全美房地產經紀人協會的統計，第二名的加拿大只有62億美元、墨西哥44億美元、印度22億、英國20億。外國買家合計購入金額約560億美元，單單中國買家就占了兩成四以上。
所以現在華人圈裡，一邊擔心「我們買得太凶，會不會又被當成替罪羊，促成更多禁購法案」？一邊又在討論：這一波中國資金湧入，會不會推高某些華人聚集城市：LA、灣區、西雅圖、紐約、新澤西的房價？自己如果是自住族，會不會被迫和大量現金買家競爭？
中國人為何大舉買美房？
我們先來討論現在中國人為何要大舉買美房？這可以分成兩大部分來說：第一個是「中國國內的推力」，是中國境內的因素，把資金和需求往外推；第二部分是美國資產的吸引力，仍舊吸引大量外國人趨之若鶩。
直接地說，第一部分就是中國的「政策不確定性、制度風險」，被視為海外置產的重要動機，海外不動產被用來對沖政治與政策風險。
除了政策與制度的風險，還有中國房市的信用破產，中國房地產在高槓桿與過度投資後，出現2021年起的廣泛違約與壓力，會促使部分資產持有人尋找「中國房市以外」的配置，避免家庭和企業的資產過度集中中國國內。
中國房地產的現況
可以說，現在中國房市的危機，並不是單一事件形成的，而是一個從需求端、供給端、資金端到地方財政，同時失衡的連鎖反應：「價格下行+交易冷卻+開發商信用風險+庫存消化過慢+地方財政失血。」
先從價格危機說起，根據中國官方的統計（中共官方數據經常造假，因此僅供參考），新房價格仍在下滑：2025年11月新房價環比約-0.4%、同比約-2.4%。市場更敏感的是二手房：調查顯示2025年11月，二手房價跌幅環比-0.94%，仍在擴大；一線城市二手住宅，同比-5.8%（降幅較上月擴大1.4個百分點），反映賣壓與買方觀望更明顯。
交易與投資危機，顯示銷售、開工、投資持續收縮。2025年前11個月，多項指標走弱，房地產投資、銷售面積、以及新開工都在下滑（例如投資與開工同比下跌幅度仍大）。
開發商信用危機，典型信號是「續命式展期」，例如萬科（曾被視為相對穩健），在境內債上也出現展期與避免違約的壓力，反映融資環境仍緊。大型民營房企仍在重整、協商，像是碧桂園持續推進離岸債務的重組，在美國法院用《破產法》第15章，申請承認其香港的重整計劃，以便處理約110億美元債務。
買美房最強國 2025年飆新高｜中國樓市「力挺」出征｜美國禁買房有解方 差異看清楚 #美國地產熱點 12/20/2025
這裡的關鍵不只是「欠錢」，而是房企的傳統模式（高周轉、預售回款支撐擴張）在下行周期裡失靈，導致：現金流不足以覆蓋到期本息；融資渠道收縮；只能用「重整」換時間、換利息、換減債。
那麼碧桂園為何還要到美國進行債務的重整認證呢？這通常是為了讓香港的重組在美國法域也能被尊重、避免債權人到美國另行起訴破壞整體方案；所以這不等於碧桂園在美國進入清算程序。
以公開訊息來說，碧桂園目前是在做「債務重整和重組」，還沒有進入「破產清算（被清盤）」；但它同時仍面臨香港的清盤呈請，如果重組推不動或失敗，才可能走向清盤、最後公司解散。
再來是庫存危機，賣不動的存量太大，「去化周期」偏長。政策重點已轉向「去庫存」：有報導提到部分城市的去化周期（按庫存銷售估算）顯著高於常態，官方也透過限制新增土地供給、推動收購存量房轉保障房等方式消化庫存。
還有地方財政危機：土地出讓金縮水，拖累基建與債務處理。房市低迷會直接打到地方「賣地收入」與相關稅費，進而惡化地方債壓力；這也是為什麼中央一邊要穩樓市，一邊又不敢用過度刺激把泡沫吹回去。
路透在近期宏觀報導中指出，中國房市危機是拖累消費、加重通縮壓力的重要因素之一，因為房產在居民財富中占比高，持續下行的房市正在減弱中國老百姓的消費力道。
中國人尋求資產避險 投資美房
相對來說，美國房市對中國人的吸引力就不用我多說了，即使現在美國市場也在調整中，但與中國境內的崩壞完全是不同結構。美國房產仍被視為安全的全球資產，具有制度完善、市場透明、量價可預期性等優勢。
比較有趣的是，現在美中兩國正處於關係緊張時刻，美國總統川普（特朗普）雖然經常講他和中國國家主席習近平關係很好，但是川普仍要求美國製造、要求高關稅，到禁止輸出高端晶片，還有種種制裁中國政府、官員的法令，甚至一度禁止留學生。即便如此，還是阻止不了，2025年中國人用力把資金投入美房。
當然，說這些話會讓很多粉紅不高興，但事實就是現在中國人，只要有能力的都著急把資金搬出國內，在國外留有後路，或者是乾脆在外國落地生根。就算國內的房子賣的價格不好，還是得賣，就怕找不到「接盤俠」！
所以對一般民眾來說，真正的風險不一定是「帳面價格下跌」，而是「流動性斷裂」，當你需要錢、想把房子變現時，卻很難在合理時間、合理折價範圍內賣掉。「接盤俠不見了」「買家集體躺平」「只能硬扛」「骨折價」這些都不是中國網民隨便說說而已，已經是實實在在連滾帶爬的經歷！
美國立法禁止中國人買地買房
然而，當前美房也不是你想買就能買，雖然有能力的中國買家大有人在（事實上買美房的多數中國人都是用現金），錢不是問題，有問題的是美國聯邦、各州政府立法的「反作用力」。
在佛羅里達，聯邦上訴法院2025年11月裁定，佛州可以開始執行2023年那條限制中國公民買房的法律（SB 264），只要是「法定居住地（Domicile）在中國」，又不是美國公民或綠卡持有人，就會被限制購買不動產，只保留很小的例外。
這個例外條件很窄：身分限制買方（被判定法定居住地在中國），必須持有「非旅遊」的美國簽證（例如F-1、H-1B、L-1等），或已獲美國庇護（asylum）文件者。只能買1間住宅，並登記在簽證的購買人名下，土地面積上限2英畝。位置限制不得在任何「軍事設施」上，或其5英里範圍內。
另外，在德州，2025年9月起，SB17上路，禁止與中國、俄羅斯、伊朗、北韓等「敵對國」有關的人與實體，購買大多數不動產，連住宅、商用地都包含在內，只有符合特定合法身份與居住條件者才有例外。
這個例外也和佛州基本類似，但又有些不同。德州的例外是判定「法定居住地」為以上「敵對國」，且購房時是合法居留在美國，則可以在德州購買一間用於主要自住之住房，土地面積不超過20英畝。
此外，德州還針對敵對國的執政黨成員禁止購買不動產，而且不附帶「主要自住房」例外。對敵對國的官員，如構成「代表或代理人條件」，多數情況下也不能購買，同樣沒有主要自住房例外。
中國留學生可以在佛州買房嗎？
假設我是一位持有F-1簽證的中國留學生，我的法定居住地仍是在中國，原則上我是可以在佛州或德州，買一間房產，甚至可以在兩州各買一間。
理論上，兩州法規是分開計算，佛州的「一間」不會直接限制你在德州擁有不動產。但德州那一間必須作為你「主要自住」。如果你持有學生簽證，在佛州念書、長期住在佛州，卻想在德州買房偶爾住，通常就不符合德州的例外條件。
換句話說，如果你住在德州，在德州就學或工作，就可在德州買房用作主要自住房，另外再去佛州買一間，而佛州那間不一定要是主要住宅，只要登記在購買的簽證持有人名下即可。
另外，基本上「法定居住地在中國」的人也不能在德州、佛州購買農地、商用地、工業地、投資性不動產。但佛州並沒有限制一定要作為主要自住房，所以買來做為出租用，理論上是可行的（仍需諮詢專業律師）。
何謂「法定居住地（Domicile）」？
這裡還有一點要特別留意，就是對法定居住地（Domicile）的判定，是一個重要的分水嶺，如果一但被判定法定居所在「中國」或「敵對國」，即會成為法律所限制的對像；但如果被判定法定居住地在美國，即便是持有中國護照，也不會是法律所限制的對像。
而且，佛州和德州對法定居住地的解釋也稍有不同。佛州對法定居住地定義為：「個人實際在某地（physically present），並且意圖在該地永久或不定期居留（intend to remain permanently or indefinitely）。」佛州的重點在「人在那裡+打算不定期居住」。
德州的SB17直接把法定居住地的定義，寫進法律條文：「已建立某地為個人的真正、固定、永久的家與主要住所（true, fixed, and permanent home and principal residence），且人在外時意圖返回該地（intends to return whenever absent）」。德州的重點在「真正永久的家+主要住所+離開後仍會回來」，定義更加明確。◇
（聲明：以上只是對法律條文的初步解釋、介紹，不能當作法律依據，也不是法律意見。對該法律有疑問，或有類似需求的人，請務必諮詢律師的意見，或是尋求專業人士的協助。）
