【2025年11月03日訊】很快走過2025年，今年底到明年初，美國房地產市場可能會有哪些變化？接下來幾週我會從買家、賣家和投資人的角度分析，在這個短暫的未來期間，可以如何看待市場？是否抓住機會？又是否繼續等待？
這一集我們就先從自住型買家談起，有以下重點：1. 全美房市趨勢概況；2. 房貸利率升降：3. 重點都會區房價趨勢；4. 對買家來說，年底就出手，或是該等到明年初；5. 哪裡是買方市場？
全美房市趨勢
首先，我們先大致上來了解一下，今年底到明年春季的美國房市，如果用一句話總結，或許可以這樣說：「利率略降、成交回溫、價格溫和、區域分化」。
基本上，新上市房源同比回升，但買方仍趨謹慎；二手房9月銷售月增1.5%，庫存仍低於疫情前的水準。二手屋上市量在回升，但存量仍偏緊。
全美房價仍為同比小幅正增，但漲幅溫和。若利率維持6%範圍的中低位，明年春季價格壓力將「回溫但不致於過熱」，只是區域差異會放大，例如，南部地區和西部地區的市場熱度分化，會比較明顯。
在建築商端，獨立房開工量近月有回落，但建商信心有回升，未來六個月銷售預期指數有轉強，到達54。所以，建商信心改善，有助新屋在春季承接需求，不過獨立房開工短期仍偏弱。
儘管未來短期內美國房市可能沒有太多變化，市場依舊傾向觀望心態，不過今年冬到明年春季，卻是兩個相當不一樣的市場，而且也會和近幾年有所不同，尤其在房貸利率、供給量、需求面，都會有不同的表現。
房貸利率走勢
第二看房貸利率，多數機構預測到明年初春季，三十年固定利率會「延續6字頭」，是否破6%則見仁見智：房利美（Fannie Mae）預計2025年和2026年，貸款利率，平均將分別達到6.4%和5.9%；美國抵押貸款銀行家協會（MBA）看法比較鷹派，他們認為到2026年底，利率可能仍高達6.5%，到2027年可能是6.2%。
雖然，美聯儲在10月29日已經再次降息一碼，對30年固定房貸利率的直接拉動其實很有限，因為債券市場已經提前消化降息的消息；接下來到年底到明年初，房貸率走勢主要還是要看：一、10年期美債殖利率；二、房貸證券（MBS）利差和市場波動度；三、聯準會在會後聲明的前瞻指引與資產負債表（特別是MBS縮表和再投資）的節奏。
因此，現在多數專家的預測是，三十年固定依然橫盤整理，到小幅下行，整體仍在「6字頭」。基準範圍多落在6.1%–6.6%；若通膨與長端殖利率更快回落，最樂觀可觸及5字頭的高位（5.8%–5.9%）；若是通脹率或就業數據持續不下降，回到中高6字頭（6.6%–6.9%）的風險仍然存在。
房價變化
第三來看房屋價格，全美房價大致會呈現「低幅上行或持平」，區域落差擴大。中西部和東北部，多數都會相對有韌性；佛州與部分陽光帶市場則持續走弱。雖然，利率降到6%的低位之後，春季成交量可能回升，但價格漲幅仍被可負擔性抵銷。
今年至今，儘管全美房價仍為正成長、庫存與新掛牌年增，顯示供需狀況同時會回到正常化，但待簽約量仍偏弱，因為買方對價格敏感。
Zillow把2025年定調為近乎持平，但在今年持平之後，於2026年復甦，預估成長約+1.9%。不過，佛州、部分太陽帶（Sun Belt）地區，房價有較大的下沉壓力。抵押貸款銀行家協會則較保守，認為2026年可能出現些微負成長，整體指向溫和到停滯的價格路徑。
從區域來看，芝加哥、羅切斯特、紐澤西部分走廊、康州橋港（Bridgeport）等，近月價格同比表現居前。原因是學區穩、就業結構多樣化，撐住當地價格；佛州（尤其西南佛州與部分海岸帶）、部分陽光帶，過去兩年供給回流，加上保險和稅費壓力，成為價格疲弱核心。
至於在加州方面，全州中位房價：2025年9月為88萬3,640美元，月減1.7%，年增1.8%。成交年增6.6%，但仍低於疫情前的高檔。庫存量約3.6個月，與去年同月持平。
簡單說，北加灣區與南加州核心城巿，韌性仍較佳；內陸與部分度假區域、山區波動較大。庫存雖有回補，但仍偏緊，春季因季節性需求，價格的支撐力道會較為增強。
目前全美房價主要將受到兩個下行風險影響：一、高就業或高通脹，導致長端殖利率回升、房貸重返中高6%區間；二、保險和稅費進一步上漲（尤其佛州），壓縮有效需求。
房價上行的可能，則是受到美聯儲可能進一步寬鬆，加上抵押貸款支持證券利差收斂，讓房貸更接近6%或略下，將造成春季搶屋潮擴散到更多市場。
自住型買家該如何選時機？
第四從買家觀點出發，今年冬的機會較好，還是明年春季呢？大致上來說，如果以「議價空間」衡量，今年底略優於明年初，因為利率已經回落到一年多以來的低點，再加上秋季和歲末折讓擴大、建商促銷密集，讓買方更容易談到降價、賣方讓利、買降息等優惠。不過，要小心的是，可選在售房產會較少。
以「選擇房產」衡量的話，明年初略優於今年底，因為通常春季前後掛牌回升、挑選面擴大，但競爭也會回來；利率基線大致仍在「6字頭」，變化可能不大。
冬季折扣 vs. 春季競價：你要的是價差還是選擇？｜2025年末& 2026春季趨勢｜這裡都是買方市場｜年末 買家四大優勢 #美國地產熱點 11/01/2025
仔細分析，假如買家在今年底出手，或將有以下幾個優勢：
1. 房貸利率已經處在一年來的低檔
10月23日，房地美顯示三十年固定均值6.19%，為一年來低點；抵押貸款每日新聞（MND）近日每日均值，最低曾到6.13%，但自美聯儲主席鮑威爾發表，12月降息不確定說法後，利率在10月30日跳升到6.30%，嚇壞一票投資人。
所以說，到明年春季，利率會出現何種變化，實在難以預料。或許把握年末相對低的利率，會好過明年的不確定性，尤其現在美國政府還在關門期間，政治的不穩定性尚未消除，增加利率上推的因素。
2. 秋季和歲末折扣擴大
據Redfin的數據顯示，9月份售價中位數相對「最終掛牌價」平均折1.4%，為近6年來最大的9月折扣；此外，僅25.3%物件高於掛牌成交、中位在市天數50天，顯示買家的談判餘地變大。
3. 建商在第四季加碼促銷
全美住宅建築商協會（NAHB）指出，10月有65%建商提供銷售性優惠、38%直接降價，平均降幅6%。這類建商讓利，常以買降息（temporary/permanent buydown）、過戶費用補貼、裝潢升級贈送呈現。
4. 庫存溫和回升
9月的「在售房源」同比上升，現房成交月增1.5%、供給年增14%，市場從前兩年的「極端賣方盤」轉向均衡趨勢。對買家而言，今年末的市場將跟往年非常不一樣。
相反來看，難道等到明年春季，對買家就很吃虧嗎？以利率來說，上面也提到，主流基線仍在6%多一點，也就是說，相較2025年底，2026年初的利率「可能差不多」。較大的差異會是供應量與競爭程度，春季是傳統掛牌旺季，買家選擇因此變多，但競爭會加劇、議價空間縮小是春季的常態。
重點說，如果買家重視「價格或讓利」今年底更友善；重視「挑選或學區特定物件」明年初更容易找到，但議價力通常不如11–12月。
但是，不管買家傾向年末或年初購買，有幾個實用的買房戰術皆可通用：
A. 鎖利率+保留下修彈性
Bankrate指出，買家可向貸方詢問「float-down」條款：先鎖定利率，若交屋前市場利率再下跌，可隨之調降（但通常需達到一定降幅門檻）。
B. 針對建商案場打組合拳
New Home Souce指出，買新房的買家可要求建商「買降息（2-1 buydown或永久點數），加上過戶費用補貼」；Zonda調查顯示，不少建商能把首年或全期利率買到5字頭，甚至4字頭高位區間。
另外，買家也可以鎖定建商推出的「快速搬入Quick Move-In或年底認列」庫存，這些新房的議價空間通常更大。NAHB最新調查也佐證，建商讓利比例高。
C. 二手房的「三選一」
購買二手房的買家，可以尋找久掛牌（超過50天）、多次降價、年末必須成交（如換屋或搬遷）的賣方，他們最願意談「價格、修繕抵扣、過戶費」等讓利。特別是在買方市場中，或著急的賣家，買家越能獲得更大的談判空間。
哪裡是買方市場？
最後，第五，今年底哪裡是買方市場呢？
奧斯汀（Austin, TX）：Redfin報告顯示，奧斯汀為全美最強買方市場（賣家比買家多130%）；Zillow對未來12個月預測，當地房價-1.8%，中價位房源的降價比例也偏高。
西南佛州SW Florida（Punta Gorda、Cape Coral–Fort Myers）：Zillow預測Punta Gorda房價將-1.9%；Cape Coral近一年的房價指數-10.3%。屬全美弱勢核心區之一。
波特蘭（Portland, OR）：全美降價掛牌占比最高的都會之一（9月）；當地監測亦顯示近半在售房源曾降價。
丹佛（Denver, CO）：多個價位帶的降價比例名列前茅（9月全美前列），庫存抬頭、議價空間擴大。
此外，南佛州三都會：邁阿密、勞德代爾堡、西棕櫚灘，Redfin的買方市場Top 10集中於此；且西棕櫚灘今年夏季曾現-4.9%同比價格回落。
德州群組：達拉斯–沃斯堡、聖安東尼奧、休士頓等均進入買方市場名單；個別月份亦見年減價格（例如聖安東尼奧、休士頓）。
總體來看，買方市場已經開始擴散，到9月份，50大市場已有35個大都會偏向買方，前十大買方市場多在德州與佛州，反映供給高、需求偏弱與保費或稅負壓力大。◇
