【2025年11月2日訊】編按：本文是以下兩篇房地產文章的視頻版本，但內容上更加詳盡完整——
1. 政府關門期間 參院兩黨通過住房法案
2. 美年輕人與父母同住者增150萬 住房負擔是主因
迄今美國政府仍然在關門狀態，期間兩黨共同提出《住房之路法案》（ROAD to Housing Act），於10月9日在參議院獲得77票贊成、20票反對的結果通過。不過，還不能高興過早，這只是參議院的版本，眾議院根本還沒有這個住房法案。但我認為這個法案，象徵著美國兩黨在住房危機的問題上，邁出了重要的一大步！
這一集，我就給大家揭開《住房之路法案》的面紗，它到底談了哪些內容。
《住房之路法案》是十多年來，首個跨黨派的大型住房法案往前推進，主軸在於增加供給、簡化流程與提升聯邦住房計劃的效率。包含全美住宅建築商協會（NAHB）在內的多個行業團體，對此法案表示讚賞支持。
本次住房法案通過的背景
為何這次的住房法案會獲得廣泛的支持呢？最重要的推動力就是：美國人的「住房負擔能力嚴重下滑」！如今，全美與父母同住的35歲以下成年人，比十年前增加了約150萬人。這一數字成長了6.3%，是整體年輕人口成長率的兩倍多。
據《財星》報導，過去十年，城市租金每年上漲約4%，而全職工作者的薪資每年僅增加0.6%。這意味著，以平均薪資在大城市生活，比以往任何時候都更加困難。
不僅年輕人很困難，連美國高收入者也面臨生活成本危機。高盛的一份新報告顯示，收入在30萬至50萬美元之間的美國工作者中，約有41%表示自己是月光族；收入超過50萬美元的人中，約有40%表示自己是月光族。
對於生活中更大的支出，例如購房成本，也飆升到令人卻步的程度。今年8月，美國房屋購買價格中位數為413,500美元，而在2020年1月疫情爆發前，這一數字僅為328,900美元。
美國房價中位數在短短10年內上漲了約90%，平均每年上漲6%以上。購屋者的年齡也隨著增加。美國首次購屋者的中位年齡為38歲，而大約十年前，僅為31歲。
這些飆升的開支，催生了一群新的超級富豪「租屋者」——根據RentCafe的一份報告，2023年至2019年間，美國租屋的百萬富翁的數量增加了兩倍。現在，每11位擁有七位數財富的百萬富翁中，就有1位選擇租房。
川普政府在近期也多次表示，要增加房市的供給量、讓建築商動起來、希望更大幅地降低房貸利率。財政部長斯科特‧貝森特（Scott Bessent）也表示政府「可能在秋季宣布住房緊急狀態」，而且表示川普正在評估一系列提振房市的行政作為。
因此，在這樣的背景之下，催生出兩黨共識的《住房之路法案》！
一次搞懂美國《住房之路法案》：從供給、審批到災後重建｜物價太高 這些人竟然都是月光族！美國兩黨都擔心住房危機！ #美國地產熱點 第213集
為何國防法案會包含住房法案？
但其實目前這個住房法案是參議院版本的《國防授權法案》（National Defense Authorization Act）的一部分，是2026財年涵蓋9,247億美元的國防開支法案中的一部分。下一步要與眾院版的《國防授權法案》協商，但眾院版本並未包含這項住房修法。
聽到這裡，你可能會有一個疑問：為什麼《國防授權法案》會包含住房法案呢？這兩個法案好像一點都不相干啊！？
事實上，《國防授權法案》是每年必過的法案，所以有時候被廣泛當作承載其它政策的立法載具，有點類似共乘的概念。把一個較小的法案，放進國防法案一起審議，可以避開單獨法案的排程和表決的風險，這是華府常見的「搭車」做法。
於是參院這次把《住房之路法案》打包成修正案塞進去，藉此提升過關機率。同時，以「住房影響軍人與國防社區的招募、留才與就近居住」作為政策連結。國會網站也寫到，軍人與基地周邊社區，長期面臨住房可負擔或供給不足的問題，國會與審計單位都把它視為影響招募、留任的因素，因而把「擴大住房供給、加速審批」的全國性條款放進國防法案，更容易獲得正當性。
參院住房法案版本 重點內容
那麼這項長達315頁的住房法案，之前已經得到了共和黨參議員提姆‧斯科特（Tim Scott），和民主黨參議員伊麗莎白‧沃倫（Elizabeth Warren）的支持，並於7月時在參議院銀行委員會以24比0的一致投票通過。
法案涵蓋至少二十多項既有提案，重點我給大家梳理出來，有以下幾條：
第203條，要求住房及城市發展部（HUD）制定州與地方「增加供給最佳做法」，以利放寬土地分區、降低停車位要求、擴大「准許使用」（by-right）等。
第206條，創建了一個試點計劃，以激勵社區發展整筆撥款（CDBG）參與轄區（不包括州）的各種住房開發。並依「住房供給成長表現」做公式化調整：表現好的城市，可拿加碼獎金，落後的被小幅減額；同時定義一套客觀測量期與資料來源，並要求住房及城市發展部每年公開名單。此調整自法案生效後第二個完整會計年度起實施，到2042會計年度為止。
第207條，減少了環境審查的繁文縟節，授權各州、地方政府和印第安部落簡化審查，並增加住房開發。
第208條，適當調整了國家環境保護法（NEPA）對小型和填充式住房項目的審查，這將簡化審查流程並加快項目建設。
第210條，由住房及城市發展部辦理補助計劃，資助地方政府或印地安落等建立並採用「預核可樣式圖集（pattern books）」——事先審過、可直接套用的建築設計圖（如ADU、雙拼、四拼、小型多戶、聯排等）。透過獎勵與指引，鼓勵靠近交通樞紐的中高密度住宅，且加速審查。
有了預審圖，地方審查與核發建照可以走快速通道，降低開發與設計成本，加速可負擔與中價位住宅落地。
第211條，修改聯邦運輸署（FTA）的「大型運輸投資（CIG）」評分機制，若申請者（城市或運輸單位）在沿線可步行可達的區域，採取「促進住房」（pro-housing）政策，就能在專案總體評分裡獲得加分。
第501條，永久授權社區發展整筆撥款——災難恢復（Community Development Block Grant – Disaster Recovery, CDBG-DR），並在住房及城市發展部設立災難管理和復原辦公室，來管理該計劃。藉此縮短災後撥付與審批時間、減少「一災一規」造成的延宕，並加強對最低收入災民的保障。
第502條，HOME計劃（HOME Investment Partnerships）再授權與增資，做一系列「改善管理、促進興建」的技術性修訂（例如簡化流程、讓資金更容易轉成實際戶數）。這些屬於法條層級的「程序與執行」優化。
事實上，HOME計劃是聯邦最大的、專門用於「低收入家庭可負擔住宅」的區塊補助（block grant），每年由住城部依公式撥給州與合格的地方政府，可用於新建或整修出租宅或自有住宅、首付或租金補助等，相當彈性。
業內人士紛表支持
參議員沃倫和斯科特在參議院全體投票後，發表聲明稱：「這項具有里程碑意義的立法是十多年來首創的此類立法，它採取了重要措施來增加國家的住房供應，提高住房負擔能力，並加強對聯邦監管機構和住房計劃的監督和效率。」
抵押貸款銀行家協會（MBA）的主席兼首席執行官鮑勃‧布魯克斯米特（Bob Broeksmit）稱，參議院通過該法案是「住房負擔能力和消費者的勝利」。
全美房地產經紀人協會（NAR）的執行副總裁兼首席宣傳官夏農‧麥克加恩（Shannon McGahn）表示：「NAR讚揚參議院通過這項解決住房供應、負擔能力和房屋所有權途徑問題的兩黨立法。」
Realtor.com高級經濟學家喬爾‧伯納（Joel Berner）表示，制定一個全國性的分區法律模板，可以為支持住房的地方政客提供更多彈藥，讓他們可以參考聯邦指導方針，從而反對自己管轄範圍內的繁瑣規則。
但伯納也擔憂：「這類立法面臨的最大挑戰是，制定住房政策的決策機構主要是地方性的，因此很難進行自上而下的變革。」
眾議院是否會通過該法案？
該法案現在需要眾議院批准才能送到總統的辦公桌上，但投票尚未安排。眾議院議長邁克‧約翰遜（Mike Johnson）表示，在參議院就重新開辦政府的支出法案達成協議之前，眾議院不會返回投票。
其實，眾院早在9月通過的國防法案版本，沒有這些住房條款，所以兩院接下來要進行協商，是否保留這些「非國防」的增修法案，所以還存在很多變數。
現在據了解有多個產業團體，正遊說把參院的住房法案保留下來，例如美國商會、全國住房聯盟等，顯示外部支持強。若假設不搭國防法案的便車，而改由眾院金融服務委員會自行包裝推動，仍需時間排程、改寫，乃至與白宮協調，短期闖關難度會更高。
雖然川普對該住房法案沒有表態是不是支持，不過該法案的主軸「加快審批、減少繁文縟節、靠近交通樞紐多蓋房、修補災後重建流程、改善信貸與估價的阻塞點」，從這些點來看，應該與川普的住房策略，基本上是同一陣線。
不過，在使用聯邦資金，或評分機制去獎勵地方多蓋房子；還有擴大和常設聯邦撥款，去協助災後重建，與部分住房計劃優化，這些點恐怕會與川普政府一向強調地方自主、反對聯邦支出、降低華府介入的取向有所牴觸。
現在看起來，眾議院議長顯然不願意提前開工，他也要等到參議院，願意就政府支出法案放行，才會同意回到議事桌上。但如果本次政府停擺持續至11月5日，就將打破聯邦政府關門的時長紀錄。◇
