【2025年11月10日訊】繼上週的年末美國房市買家策略之後，本週我們要談到賣家在年末到明年初，可以把握的機會、實際可以運用的工具，但有鑒於區域的分化明顯，我也將以大區域做區分，分開來談論，以便大家更容易對應到自己的居住地、生活的市場中。
全美當前房市銷售數據
首先看到目前最新的銷售數據，來自全美房地產經紀人協會的統計，9月份二手房銷售（Existing-Home Sales）：406萬戶（經季節性調整的年化值SAAR），月增1.5%、年增4.1%；中位價$415,200（年增2.1%）；並且，首次購屋者僅占房屋銷售總量的30%。而歷史上，這一比例平均為40%。
簽約待成交（Pending Home Sales）：9月份指數月持平（0.0%）、年減0.9%。這代表在簽約端沒有再升溫，但仍接近今年第二強。
9月份二手房庫存量有4.6個月，與8月底的供應量持平，高於去年9月的4.2個月。通常來說，5到6個月的供應量，會被認為是買賣雙方供需平衡的市場水準。
9月份，房產平均在市場上停留33天後售出，高於去年8月的31天和9月的28天。房屋在市場上停留的時間越長，急於出售房屋的房主壓力越大，就越有可能給買家帶來更大的優勢，從而獲得更好的交易條件。
儘管，最近房貸利率有所下調，但9月仍有三成的購屋者選擇全額購屋，高於8月份的28%，與去年9月份持平。
另外，在新屋銷售（New Residential Sales）方面：8月份（9月官方統計尚未公布）為80萬戶（SAAR），為2022年1月以來的高點；同月待售新屋庫存約49萬戶。
全美房價指數（S&P CoreLogic Case-Shiller）：8月份價格年增1.5%，但較7月放緩。房價指數（未經季節性調整NSA）為330.0（以2000年1月= 100為基期，所以指數330.0，代表當前全美房價水準，約為基期的3.3倍）。
以成交面來說，9月二手房銷售，回到今年以來的相對高點，但簽約端未繼續增溫，顯示有交易、但買方仍挑貨，因此好的物件仍能觸發競價情況。價格面，全美中位價與Case-Shiller指數，都仍是呈現年增長，但增速有走緩。
買家溫和回流、價格韌性仍在
總結當前的銷售數據，我們可以看到銷售有回升，但屬「溫和修復」，主因是房貸利率回落、可負擔性略微改善，但水位仍低於疫情前。據路透的報導，此次回升集中在高價段（股市財富效應），廣泛復甦仍受就業與經濟不確定性的牽制，造成買家回流有限、價格仍有韌性的結果。
整體庫存達155萬，按目前速度可銷售4.6個月，逼近五年高點，但仍低於疫前的常態。顯示「被鎖定利率」的屋主並未大舉拋售，壓抑供給彈性。
Redfin統計顯示，2025年前九個月，每1000戶僅28戶成交，為至少30年來最低的換手率。Zillow預估今年2025年，全美成屋銷售約407萬套，比2024年稍高；2025年的價格大致持平，2026年回升的概率較高。市場面亦顯示近一年房價幾乎持平（ZHVI約+0.1%），印證「價格韌、量溫和」格局。
賣家的機會何在？
如此房市，在接下去的年底，從賣家的角度出發，可以有哪些機會、做哪些能把房產賣得更好呢？
從時間點來說，年末到年初（11月下旬～1月）買方較少、競爭也少，若區位稀缺或學區熱、屋況頂標，可享「稀缺溢價」；也可以先行試水溫、累積看屋回饋，年後可再微調策略。
目前，30年房貸利率均值已降到6%低位區間，雖然月付壓力較去年緩解，但看屋人數回升有限，出價仍屬於理性。這對「條件好、包裝佳」的上市房是利多，容易在有限的出價中脫穎而出。
另外，在早春到晚春（2月～5月）時期，買家的流量高、議價力強，會建議把屋況與行銷做更好的優化，在旺季可以得到到更多看屋或競價；而且，依賣家所在都會區的最佳週數精準卡位（如部分太陽帶城市，最佳週會較早或甚至落在11月）。
往年數據顯示，春季最容易賣到溢價的時間段，最佳掛牌多落在5月下半月（個別都市會提早或延後）。因此「年末暖身、春季衝刺」是基本盤。
冬季流量到春季高峰 賣家攻略：利率、庫存與定價 三步走｜三大市場解析：上市到成交 高淨價戰術 #美國地產熱點 11/08/2025
加州市場
實際來看各地區的市場，先看加州，據加州房地產經紀人協會（CAR）的數據，全州9月獨立房銷售來到277,410套（SAAR）、為七個月以來高點，售價與掛牌價占比98.2%、中位掛牌天數32天，顯示談判處在中性偏買方。
若賣家的房子屬「條件頂標、地段稀缺」，建議年末就能出手，可以獲得低競爭的優勢，適時再使用買降利率工具，增強買方信心。
如屬賣家的房產屬於「同質競爭多、中位數價位帶」，年初可藉由春季流量與升價條款衝淨價，但需防同時期競品變多，此時賣方對房屋的定價與門面打理更加要留意。
若賣家是在「內陸或非核心區、買家對月付敏感」的市場：年末年初都能賣，但年末用金融誘因快拆、年初靠流量競標，有不同策略。可藉由觀察區域可銷售庫存量與降價比來適當調整步伐。
在舊金山灣區：2025下半年有回溫訊號，銷量較2024年增加、獨立房較熱、公寓類型偏弱。年末到年初，高端、科技圈買盤相對穩定。
聖地牙哥、南加核心：價格韌性高、部分價位段仍為賣方市場，但上市天數拉長、降價比率升高；年初若利率續降，需求更易被喚回。
內陸帝國和沙加緬度：庫存與降價比更明顯，年末可靠金融條件拉動成交；年初同樣競爭會變多。
紐約市場
看到紐約市的房市，利率回落帶動合約數上升，9月進入合約有1,721套，是2021年以來同期新高，10%房源高於要價成交；新掛牌也回流；但公寓市場普遍仍需耐心鋪量與比價。
紐約市曼哈頓的庫存7,733套，供應月數7.3個月，雖較去年同季「賣得更快」，但賣方價格折讓更多、平均售價稍低，因此仍偏向買方格局，屬「可議價、看分價帶」。
面對7.3個月供應與co-op房型的審核，賣家更應該挑選「高自備款或全現金、條件少、律師與貸款團隊成熟」的買家，不能只看買方的出價高低，更要看讓利成本、過戶成本、買方風險等等。
例如一套紐約co-op收到兩個報價：報價A有$150萬，需貸款八成，加上多項條件，因此董事會審核期更長，交易失敗的機率頗高。
報價B有$147萬，全現金、條件少、30天交割。因此，扣除標準稅費後，可預期淨得價，常優於第一個「表面較高」的出價，且時間更短、確定性更高。
對比紐約與加州，紐約賣家在較長供應月數，與嚴格審核下，賣家需要贏在文件齊備，包括大樓規章、新版《房產狀況揭露聲明》（PCDS），以及詢問買家交易確定性，所以看價格之外，更要比「能順利過關」與否。
加州賣家在較緊張的庫存，與春季強勁的季節性環境裡，需要贏在用定價吸引買家、多重報價設計指引，加上金融工具讓利，並合規準備（NHD/AB-38）自然災害揭露或防火可防禦空間揭露。
德州市場
再來看到德州市場，多數德州都會區已接近「買賣雙方力量較均衡、部分分區偏買方」的市場，賣方成功銷售的關鍵在於——精準定價、完整信息（披露、檢查、估價），加上給買方誘因（利率補貼、費用讓利），以獲得成交。
總體來看，德州房市數據顯示，庫存與待售天數上升、議價空間放大，春季旺季要卡位，最好在年末就把可控變數準備到位。
年末（11月～12月），賣方可先調校與預上市期，完成賣前檢查與估價；或可先在私密買方或經紀圈「測價」；若要年後上市，12月可先拍攝日照佳的外觀照，避免春雨天氣與草木未復甦的畫面影響點閱率。
年初（1月）可先曝光信息、鋪場，釋出短影片、亮點巡覽、社區學區重點，同時準備各項房屋持有成本披露，與洪泛分區、保險保費資訊。到了春季（2月～5月）成交主戰場，德州多數城市春季活動量最高，但2025下半年起庫存抬升、買方選擇變多，因此，定價與讓利策略要到位。休士頓單月供給已達5.2個月、奧斯汀約6個月，部分分區更高，導致賣方議價力下降。
若上市兩週，曝光、看屋、書面詢問量皆偏低，建議直接用一次性調價或加上買方誘因，避免多次小幅調價，造成「有問題房產」的印象。
從城市來看，奧斯汀（含郊區）：近月被多家媒體報導，列為全美最偏買方的市場之一，庫存接近「均衡」的6個月，成交量雖有回升，但更講條件比較；賣方需要定價貼近現況，提供利率或費用的誘因，學區屋（例：RRISD、Leander、Eanes）要把學區邊界與校別亮點做成重點行銷。
達拉斯-沃斯堡（北德州範圍）：庫存逐步走高、上市天數在50～70天區間，過高價格會被市場拉回；二手房要用總持有成本，與裝修完成度去抗衡。簡單說，買方挑選面大，賣方需要面對現實。
休士頓（大休士頓市場）：庫存供給約5.2個月，不少分區趨近均衡；買方重視洪泛區域與保費，賣方應提前備妥洪水保險的可得性和費率與屋頂文件，縮短貸款與保險核保時間。
聖安東尼奧（中德州）：成交量回升、價格年比小幅下修，供給約4.6個月，價格方面的讓利，與屋況的差異，都會影響成交的速度。
假設賣家開價$50萬，每月持有成本約$3,000。一次性降1% = $5,000。如果因此提早2個月成交，就少掉$6,000的持有成本；淨效益等於$1,000，而且風險下降。
同理，拿$3,500做油漆和燈光升級，若能把天數從60天降到30天，也常比用原價苦等更划算。
所以，賣家上市14天之後，可看三個指標——（1）線上曝光、（2）到場看屋數、（3）正式詢問或書面出價數。若三者明顯低於同區競品：建議先用屋況彈性挑整（小額微整、補齊文件），同步上新版主圖與影片；仍低迷的話，再價格彈性調整（一次性下調1.5%～2.5%或費用、利率補貼組合）。◇
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