【2025年11月17日訊】美國房價太高、房貸利率讓人喘不過氣，年輕人買不起房，美國人的首次購房年齡逐漸加大！這些都是現在美國房市的殘酷現實，到底要如何解套？
最近美國總統川普（特朗普）直接喊出：50年期房貸計劃，要讓大家的房貸月還款壓力瞬間減輕！這真的是目前購房痛點的解決方式嗎？有沒有什麼風險？你會適合50年房貸嗎？這次，我就來分析各種優缺點，哪些人會更適合申請？
川普是在今年美東時間11月8日，首次拋出「50年期房貸」構想——他在自家的社群平台Truth Social上貼出圖文，表示支持讓美國人可以使用50年期房貸。
這張圖左邊肖像是羅斯福總統，上頭寫著的「30年期房貸」；右邊是川普總統，寫著的「50年期房貸」。這樣做是為了將這一理念與羅斯福的「30年抵押貸款」計劃聯繫起來，該計劃是羅斯福著名的「新政」計劃的一部分，用來幫助美國人在20世紀40年代，更容易負擔得起住房。
隔天11月9日，他又在Fox News專訪中重申這個50年期房貸想法，才正式在政經圈引爆大量討論。
聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾・普爾特（Bill Pulte），證實了川普正在考慮這個想法，他在X上轉發了這張圖表，並寫道：「感謝川普總統，我們確實正在研究50年期抵押貸款——這將徹底改變遊戲規則。」
川普為何提出50年期房貸？
川普為何提出50年期房貸？簡單說，當然是讓美國人更容易負擔起買房的壓力，背後的理念是為購屋者，提供更多的時間來償還房屋貸款。它直接把貸款年期拉長，能把每月月供壓低，擴大邊際買家的資格與購買力，被視為「快速」的需求端紓困工具。
而且，白宮和聯邦住房金融局，把此案定位為改善年輕人購屋可及性、讓「先上車」成為更容易的選項。住房危機之下，相較於政府直接補貼，僅需調整貸款條件，利用金融手段改變規則，理論上能在不編列龐大預算下，擴大信貸供給、帶動成交。
川普推50年房貸真的香？首10年有這個陷阱！買房族小心｜50年房貸：五種人很適合、五種人不宜 一次看懂 #美國地產熱點 第216集
50年房貸的好處
那麼50年房貸真的能改善民眾的可負擔性，再次啟動房地產市場嗎？以下先來分析申請50年房貸會有哪些好處？
最顯著的好處，當然是每月月供壓低，改善現金流壓力與「每月可負擔上限」。假設貸款60萬、年利率6.5%，申請30年房貸，每個月約支出$3,792；50年房貸支出約$3,382，即是每個月減少$410。
對高房價都會區，月付高是硬限制，50年期等於把入場門檻往下壓，讓「先上車、之後再轉貸」變得更可行，尤其是首次購房者。日後若利率下行或有更划算的產品出現，可再融資把年期、利率調整。50年期在高利時期可作為「過渡解方」。
另外，月供變低可直接拉低債務占收入比（DTI），讓本來「卡在臨界」的買家更容易過件或借到更高額度。還可以把節省的月供，用於買點數降息、拉高頭款或做關鍵維修，以提升長期持有品質。
對投資者來說，相同租金下，月供越低，淨現金流更容易達到銀行貸款門檻、擴大槓桿或多屋布局。因此，計算DSCR（Debt Service Coverage Ratio，償債覆蓋率），50年房貸更容易達到大於1的比率，也就是租金更能夠覆蓋貸款支出和營運費用，造成正現金流。
50年房貸的風險
現在來說說，50年房貸的不利或是風險。第一個不利就是「總利息暴增」，拉長年期，等於利息期數變多；即便利率一樣，終身利息會遠高於30年期。
用剛剛的60萬房貸來計算，30年期的第一期「本金」約$542（美元，下同）；40年期，第一期本金約$263；50年期，第一期本金只有約$132。顯而易見，期數越長，月付越接近「只付利息」的水準，起初能挪去還本金的金額就越少，因此本金下降很慢，前5～10年大多都在支付利息，造成淨值成長遲緩。
計算償還十年後，30年期的本金餘額是$508,657，但是50年的本金還有$577,720。
所以，日後要做房屋淨值信用額度（HELOC），或是現金再融資的槓桿，就可能會受到限制。只有隨著時間推進，利息占比遞減，餘額慢慢下降，利息就變少，固定月付中能分到本金的部分才會越來越多。
再來，因為本金降得慢，假如碰上市場下修時期，更容易出現房價低於貸款餘額。還有，因為拉長年期、投資人要求補償，造成實際利率或點數可能不比30年期低，形成貸款成本偏高的風險。
很多專家也擔憂，這個政策可能帶來「需求端刺激」的副作用，在供給緊缺的房市之下，需求增加可能推升房價，把省下的月付讓渡回市場價格。如此一來，反而達不到原本的降低可負擔性目的。
適用於哪些人？
看完以上的優缺點，可以知道50年房貸比較像是「現金流工具」，不是「快速累積資產的工具」。所以它相對適合的是——「月付壓力敏感、打算長期持有、重視現金流」的人，而不是「想快快還完、快速增值、短期進出」的人。理論上它會更適合於以下五種人群：
一、手頭沒那麼寬裕的自住族
・首購族、年紀較輕的族群，二十多、三十歲出頭。有望拉低現在美國首購族年齡往上攀升的問題。
・在高房價區，如灣區、紐約、洛杉磯或許能起到一定作用。
・目前收入穩定，但小孩托育、教育支出壓力大、手上還有學貸或車貸的族群。
換句話說，這類族群比較適合那種：「我就是要在這個城市長住很久、搬家頻率不高」的家庭。
二、預期未來收入成長空間大的族群
・還在職涯快速上升期的醫生、工程師、律師、科技業。
・目前薪水過得去，但未來5～10年有明顯加薪、升職，甚至有首次公開募股IPO /紅利 （bonus）成長機會的人。
三、重視「現金流」的房地產投資人
如果是買出租房、投資房，50年房貸對某些人很有吸引力，因為它會拉低每月本息，提高DSCR（債務償付比），讓物業比較容易有租金正現金流。特別是準備買多戶、聯排，或小型公寓的長期持有型投資人，並且打算持有10年以上，而不是3～5年就轉售的那種投資者。
四、有其它高報酬投資機會的人
・創業者：需要大量資金投入公司。
・積極投資股市、私募、自己專業領域，長期報酬率有機會大於房貸利率。
這群人會把50年房貸當成：「我用最低的月付，把資金留在報酬更高的地方工作。」優點是現金流最大化、房貸變成「便宜的長期資金來源」。
五、把房子當「世代資產」的人
・打算持有房產30年以上，最後留給小孩，不執著「一定要還清」。
・本身就習慣長期持有，不賣房（例如只靠租金＋升值）。
對這類家庭來說：50年房貸與其說是「要還完」，不如說是「確保現金流穩定，房子可以一直供著」。房貸壓力小，遇到景氣不好或失業，也比較有緩衝空間。
不適用於哪些人？
反過來說，哪些人「不那麼適合」50年房貸？也有以下五種：
一、距離退休不遠的人
例如，50歲才貸50年，理論上要還到100歲，這就不現實。還有，退休收入通常會下降，長債壓力反而變大。
二、收入不穩、經濟壓力已經很大的人
如果是為了「硬撐買昂貴的房子」才用50年，那比較像延長痛苦，而不是降低風險。
三、打算幾年內年就賣房的人
因為前期幾乎都在付利息，本金下降慢，房屋淨值難上漲，短期轉售獲利不高。尤其是再扣掉中介費、稅費、過戶成本，口袋裡可能沒留下什麼資金。
四、非常在意「無債一身輕」的人
假如你心理上很在乎「幾歲前一定要還清」，那50年房貸只會讓你每天更焦慮。
五、理財紀律不足的人
如果本來打算用剩餘的資金，拿去投資或提前還本金，結果全部拿去消費或生活升級，長期下來就是「高利息、沒資產」的最糟組合。
總的來說，50年房貸比較適合：收入能夠支付生活開銷、但對月付壓力敏感、打算長期持有、且能有紀律運用多出來現金流的人。而不適合：短期炒房、接近退休、或只是想用更長年限硬撐高價房的人。
50年房貸落地 仍有難度
儘管，現在川普已經喊出這個計劃，但距離落實還有一段路要走。現在規則寫著：合格房貸QM（Qualified Mortgage）最長30年。要變50年就必須得先改這條規則，不改的話，銀行做了風險很大、投資人也不愛買。
房地美、房利美這兩家全美最大的「房貸批發商」，目前他們只收≤30年的貸款。要普及50年期，他們的「收貨規則」就要改，不然市場沒有大買家，價格會很貴、量也出不來。因此，FHFA得先允許兩房收購或證券化超過30年的房貸。
而且，原則上50年票面久期更長、預付不確定性更大，投資人多半會要求更高利差與流動性補償；在兩房和Ginnie Mae尚未承接前，市場很難形成大規模、低成本的資金來源。
因此，要達到這一切，總統、白宮、監管機關、國會、兩房與各部會要口徑一致。並且，最末端的銀行也要重做合約、攤還表、風控模型、提前清償條款、IT系統和員工訓練等等。
最後，截至11月10日的一週，房地美公布30年期房貸利率，平均6.24%。未來50年房貸如果真正落地，很大機率利率會更高一些。◇
