【2025年12月02日訊】為什麼今年冬天會看見「兩個美國房市」？同一個美國，兩種完全不同的房市體感：一邊是高端市場、溫暖州、現金買家，價格幾乎不理高利率；另一邊是成交量遇冷、買賣雙方僵持、普通自住房買氣保守。
冬季是美國房市的傳統淡季，真正的「差異」與「轉折」在冬天最明顯，尤其是今年。
造成「兩個房市」的關鍵力量，一邊是高所得族群、國際資金、有稅務遷徙目的；一邊是高利率、低庫存、被鎖利率的屋主不想賣。
第一個「主流自住房市場」：被高利率與寒冬壓抑
第一個房市的區域所呈現的樣貌：高利率下的一般家庭，買不下手、也賣不出去。買家擔心每月房貸負擔暴增，舊屋主則被2%～3%的舊利率「鎖住」不想搬。
冬天的季節性加上心理因素，北方城市天氣冷、看房少、掛牌時間拉長。另外，家庭型買家：等春假、暑假再搬家，冬天普遍偏向觀望心態。
學區房的冬季樣貌依然硬，但買家的議價空間略增強。一般家長會關注明年開學前，能不能交屋、完成入學時程。
所以，第一個房市的買家心態基本上是更在意「每月現金流」，對於高利息的月供有壓力，並且對未來利率會不會降，充滿不確定感。
其實第一個房市涵蓋幾種類型。
中產家庭「被高利率凍住」
第一種類型就是當地冬季酷寒、靠貸款的中產家庭很多，都是「被高利率凍住」的典型。這裡包含波士頓大都會學區郊區、紐約州和新澤西州通勤學區城鎮、芝加哥都會區好學區地帶。
首先，這些地方的冬天都很寒冷，容易下大雪，市場動能明顯轉弱。加上波士頓學區或郊區，很多屋主手上是3%左右的舊利率，不願賣、也不敢升級換屋。
在紐約州和新澤西州的學區，購屋族群多是專業人士，例如很多華人家長對「月供＋學費＋補習」整體壓力很有感。雖然學區撐住價格，但成交量明顯冷清不少。至於芝加哥，房價相對東西岸溫和，但當地收入也沒那麼高，高利率仍然大大壓縮購買力。
「非頂級」自住區
第二種類型是美西沿海大都會圈中的「非頂級」自住區，包含舊金山灣區：非金字塔頂的以自住為主的城市、洛杉磯與橙縣的中產自住房區、西雅圖都會區的通勤城郊。
在舊金山灣區，像是南灣的聖荷西（San Jose）、聖塔克拉拉（Santa Clara）、苗必達（Milpitas）；東灣的菲利蒙（Fremont）一般社區、聯合市（Union City）、都柏林（Dublin）、普萊森頓（Pleasanton）部分社區。
這些地方很多買家是高科技業、一般白領，需要貸款70%～80%。冬季成交量低、屋主掛牌時間拉長，價格不一定大跌，但市場很「黏」。
在南加州，洛杉磯郊區的西聖費南多谷（West San Fernando Valley）、帕薩迪納（Pasadena）以外一些社區；還有橙縣的爾灣（Irvine）外圍一些較舊社區、塔斯廷（Tustin）、森林湖（Lake Forest）、米遜維耶荷（Mission Viejo）等，都屬於第一個房市的類型。
為什麼這個冬天，美國房市像被劈成兩半？｜從紐約到佛州、從中產到富豪｜高利率下誰在喊冷、誰還在搶房 #美國地產熱點 11/29/2025
「普通好區」自住房
第三種類型是內陸大都會圈的「普通好區」自住房，這裡包含價格不像沿海那麼誇張，但當地薪資也沒那麼高，一樣被高利率給壓制。例如，丹佛和鹽湖城等山區城市郊區、明尼阿波利斯和底特律等北方都會圈郊區。
「沒有被外州資金炒高」的家庭型市場
第四種類型是南部與陽光帶中「沒有被外州資金炒高」的家庭型市場，這個類型的地區，有不少是「很普通、靠當地收入」的區域，像是德州休士頓外圍、達拉斯周邊；或是佛州奧蘭多（Orlando）外圍一些非短租的社區、坦帕（Tampa）周邊沒有海景的普通郊區。
以上就是第一個房市的概況與區域，其實就是「靠薪水付房貸、以自住為主、冬天更害怕高利率的一般家庭市場」。
第二個房市：還在狂歡的「高端＋溫暖州＋現金買家」市場
接下來第二個房市的區域是以豪宅市場為主，特點是以現金或低槓桿交易，不怕高利率。這些人追求的是稅務優勢、生活方式、資產配置，而不是自住為主。
這時候是溫暖州與稅務友善州的冬季紅利，因此佛羅里達州、德州等地的度假區、豪宅區，冬季反而是「旺季」。
北方高稅州的富有居民，有前往南方低稅州買房的遷徙效應，但不一定是作為主要住宅，而是度假屋、短租投資物件。相反，除了溫暖地帶受到歡迎，滑雪區作為冬季度假勝地，也是另一個季節性熱門選擇。
「馬姆達尼效應（Mamdani Effect）」
而且，今年還有一個特殊的背景，因為新上任的紐約市長佐蘭・馬姆達尼（Zohran Mamdani）是一位社會主義者。他強調降低生活成本、主張擴大福利，所以可以預期的高稅收即將到來。
這讓有些房地產專家開始放話：將引爆一場「馬姆達尼效應（Mamdani Effect）」！讓一批有錢人逃往邁阿密，或佛州其它地區，又或者是康乃狄克州的格林威治（Greenwich）。
儘管，我們知道邁阿密的中位數房價有所下降，但超豪華住宅的價格卻在上漲。根據Redfin的數據顯示，截至9月份，邁阿密的中位數房價年減約4%，而邁阿密的豪華住宅價格，則上漲了8.4%。這種動態反映了更廣泛的消費模式，即富裕的美國人增加支出，而其他人則減少支出。
據「商業內幕」的報導，一位邁阿密的豪宅經紀迪娜・戈爾登泰爾（Dina Goldentayer）表示，她的客戶開始擔憂「馬姆達尼效應已經反映在價格中了」。不過，戈爾登泰爾也表示，還沒有一位從紐約搬到邁阿密的客戶說，他們是因為馬姆達尼而搬家的，但她說邁阿密人相信「選舉結果將使紐約人湧入市場」。
事實上，南佛州一直是曼哈頓富豪的第二個家或避風港，但這次的「馬姆達尼效應」是否再次推動富豪買房，還有待時間的驗證。
所以，第二個房市的買家，在意的關鍵不是「可負擔能力（Affordability）」，而是「生活質量與稅務策略」，而且會把冬季看成「布局下一輪景氣」的時間點。
哪些地區屬於第二個房市
接著也來看看哪些地區屬於第二個房市：一、首先第一個一定是南佛羅里達的現金豪宅帶，這個包含邁阿密海灘、布里克爾（Brickell）、陽光島海灘（Sunny Isles Beach）、棕櫚灘（Palm Beach）、羅德岱堡（Fort Lauderdale）等地。
從買家的超高現金比例，就可以看出第二個房市特性：2024年南佛州全體房市現金成交占比接近4成，其中羅德岱堡約38.9%、邁阿密約38.1%。不僅如此，2024年南佛州67%的外國豪宅買家是全現金，遠高於全美平均。
而且，高淨值人口持續移入，2020年到2025年，邁阿密、棕櫚灘的房價累積漲幅，在全美豪宅市場裡名列前茅，例如棕櫚灘約上漲117%、邁阿密約 84%。即便房價從「瘋狂」降溫成「穩健」，百萬以上豪宅成交量，仍維持高檔，可以見得現金買家對高利率幾乎無感。
第二區域是德州豪宅三角：達拉斯、奧斯汀、休士頓的高端層。2024年達拉斯百萬以上房屋成交量，比前一年增加約28%，但如果把百萬以上的房子剔除，其它價位成交量幾乎是零成長，這是很典型的「同一世界的兩個平行線」。代表區有公園城市（Park Cities）和達拉斯北邊郊區。
另外，還有奧斯汀科技新貴的湖景與山景豪宅圈、休士頓的橡樹河（River Oaks）、紀念村（Memorial Villages）等老錢豪宅圈，但同一州內的一般自住房市場就明顯平淡很多。
第三區域是亞利桑那州：斯科茨代爾（Scottsdale）和天堂谷（Paradise Valley）的沙漠豪宅。斯科茨代爾有高端高爾夫球社區、度假別墅，2025年初，百萬以上成交量，比前一年同期大增57.7%，五百萬以上超豪宅成交數，甚至暴增157%。天堂谷則是出現2,900萬～3,300萬美元等級的交易，刷新州紀錄。
第四區域是南加州沿海：洛杉磯西側，和橙縣海岸的現金豪宅帶。洛杉磯西側的比佛利山莊（Beverly Hills）、貝萊爾（Bel Air）；海岸的馬里布（Malibu）、太平洋帕利塞茲（Pacific Palisades）、聖莫尼卡（Santa Monica）等地。
可能有人疑問：2025年初的大火，沒有嚇跑這些買家嗎？確實是有，在火災初期，2025上半年馬里布的成交量被腰斬，但之後有許多新業主選擇接手被燒掉的空地、廢墟，一塊空地動輒要價上百萬，甚至兩百多萬還是有人買。所以說，被嚇跑的是「住在裡面的舊屋主」，沒有被嚇到的是「拿現金接手的下一批買家」。
在橙縣海岸紐波特（Newport）、拉古納（Laguna）、紐波特海岸（Newport Coast）這一帶被點名為全美超豪宅熱門市場之一，豪宅中位掛牌價可達四百萬以上，近年價格還持續創高。
第五個區域也是位在沙漠區，拉斯維加斯和亨德森（Henderson）。這個區域有高端高爾夫社區、山景豪宅區，掛牌中位價約兩百萬以上，實際掛牌常在三百萬到到三千萬之間。2024年約28%交易為全現金，明顯高於許多其它內陸州。
雖然2025年拉斯維加斯市場有一點「庫存上升、節奏放慢」，但在高價社區，現金與投資型買家仍是關鍵力量。
正確分析市場 最好要搭配「季節調整」
最後，提醒想要在冬季成交的買家，雖然有可能競爭較少，撿到便宜，但因為冬季掛牌量和成交量都比較少，尤其是12月到隔年2月，導致成交價參考太少，價格訊號容易失真。少數「便宜」成交，可能讓你誤以為某區全面轉弱。
相反地，如果剛好有幾筆高價成交（例如好學區的稀有物件），又可能讓你高估某個市場的撐盤力道，想比較正確分析市場，最好要搭配「季節調整」與前後幾季一起看，不然很容易誤判形勢！◇
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