【2025年06月09日訊】在「美國地產熱點：李歐筆記」頻道裡，點看量最大的一支視頻，不是華裔最愛退休城市、也不是華裔最愛住哪裡，竟然是「美國新房建築趨勢」這一集，目前累積約有六萬五千個觀看量。為了滿足大家對這個話題的喜愛和關注，本次我決定再次深入探討這個主題，讓大家了解買新房有哪些大哉問、幾大華人居住州的建築趨勢和銷售優惠。
建築商信心指數
我們先來關心當前的建築商信心指數（NAHB Housing Market Index），這個指數是用來衡量全美單戶住宅建築商，對房市現況與未來前景的信心程度，反映建築商對三項關鍵面向的評估：目前新屋銷售狀況、未來六個月銷售預期和潛在買家來訪狀況，每項指數都是建商調查問卷的平均結果，然後綜合計算成一個總分，就成為建築商信心指數，指數從0到100。
建築商指數> 50：表示建商對市場整體情況樂觀；= 50：表示市場處於中性，處於信心分歧；< 50：表示建商對市場前景悲觀。
2025年5月，全美住宅建築商協會（NAHB）公布的建築商信心指數，降至34，為2022年12月以來的最低點。指數下降的原因包括高利率、建築成本上升、關稅不確定性，以及經濟前景不明朗。對建築商來說，成本上升，但是買氣不旺，可能還要提供各種優惠來加強買氣，這樣一來利潤就會被壓縮。
所以，可以看到開工量在4月份，總體出現同比下降1.7%；單戶住宅（Single-family homes）開工，下降2.1%；不過多戶住宅（Multifamily units）開工，卻年增30.7%。多戶住宅開工為何大增呢？等下我們再解釋。再看到建築許可證發放，4月同比下降3.2%；單戶住宅許可下降5.1%；多戶住宅也下降3.7%。
美國新住宅建築5個趨勢
可以見得，建築商信心指數也反映在實際的開工情況，和許可證申請數量上，大家對未來半年到一年的前景都抱持相當謹慎，偏向悲觀的看法。也因為如此，到今年5月為止，美國新住宅建築出現5個趨勢：
趨勢一：節能建築與可負擔住房成為政策焦點
因為拜登總統時期透過《通膨削減法案》（Inflation Reduction Act），擴大對綠建築材料與節能設備的補助。當然這部分可能在川普任期被修改或取消，但短時間來說還是有效的。
另外，因為房價高昂，現在各地政府也持續推出可負擔住宅建案，尤其在加州、紐約、麻州等地，以解決住房負擔性沉重的問題。不過建商仍反映：可負擔住房的開發面臨土地取得難、報酬率低等挑戰。
趨勢二：建商更依賴折扣與優惠吸引買家
面對居高不下的房貸利率（2025年仍接近7%），建商推出「買方補貼利率」方案（Buydown programs）。例如大型建商D.R. Horton和Lennar提供2-1 buydown，或臨時減免貸款利率，試圖刺激銷售。
所謂2-1 buydown是指抵押貸款利率折扣方案，第一年利率：比原始固定利率低2%；第二年利率：比原始固定利率低1%；第三年起利率：恢復到當初貸款核定的固定利率，並持續到貸款結束。折扣利息的「差額」通常需預先支出，由賣方或開發商支付，這樣就可以為買家減輕前期的購房負擔。
趨勢三：建材與人工成本高企，壓縮建商利潤
建築成本仍偏高，尤其是鋼材、水泥與勞工成本，造成許多中小型建商延後開工。南部與西南部，如德州、亞利桑那州等出現建案推遲，或規模縮小的情況。此外，極端天氣，如佛州洪水、加州火災也讓保險成本攀升，增加建案風險。
趨勢四：新屋開工數回升，但以多戶型為主
單戶住宅建造仍面臨高利率壓力，因此成長較為緩慢。多戶住宅如公寓持續成為建商主力，尤其在都市區或租屋需求高的地區。而且，為應對購屋困難，開發商大量興建可出租的新建獨立屋、聯排別墅或公寓。
根據美國商務部統計，2025年第一季新屋開工數年增率約為5%，其中多戶型建築貢獻較大。這就解釋了上面4月份多戶型開工暴增的原因，一方面減輕負擔性問題，另一方面也降低建築商的成本，並且在越來越有限的都市區土地中，儘可能建造更多的住宅單位。
趨勢五：郊區與南方州仍是建案重鎮
休士頓、達拉斯、鳳凰城、奧蘭多、亞特蘭大等地，仍為全美住宅建造數量最多的城市。原因包括：地價低、人口成長快、法規寬鬆。相比之下，加州和東北部由於土地與法規限制，建造活動還是很受限。
2025美國新房5大趨勢曝光｜買房前不看這些，小心買貴又後悔！｜買新房七大問｜一種戶型 現在建商蓋最多 #美國地產熱點 6/07/2025
住房設計4個較顯著變化
在疫情之後的世界格局大大改變，同時也影響了住房的使用空間，到目前為止住房設計出現了以下4個較顯著的變化：
一、單戶住宅面積縮小：疫情期間（2020—2022）：人們追求更多空間（WFH、Zoom Room），新建房屋平均面積上升，約達2,500平方英尺以上。
2023—2025：到了後疫情時代，受到高利率與高房價壓力的影響，建商開始推小面積、高效率設計。例如：2房2衛的單層平面屋、雙層小家庭宅型，都成為熱門產品。因此，小型獨棟住宅（starter homes）重新受到重視。
二、開放空間：疫情之後，開放式客餐廳設計雖仍流行，但為了在家工作、上課的需求：增加可關閉的書房/靜音區。有的建案引入「pocket office（口袋辦公室）」、「flex room（彈性房間）」作為特色，以便家人隨時可以進入辦公或學習的空間，更自由的運用。這也是因應後疫情時代，活用小住宅空間的方式之一。
三、多代同堂：為解決高房價的危機，多代同堂住宅（Multigenerational Homes）成為很多人的需求，越來越多家庭三代同住，特別是亞裔與拉美裔家庭。建商推出帶次主臥（in-law suite）或獨立入口套房的房型。如：Lennar推出的「Next Gen」系列。
四、環保與智能住宅：再來，環保與智能住宅也逐漸成為新建築的標配，同時也是因為政府的補貼措施，所以有更多的新建案採用太陽能、高效能暖通空調系統、高隔熱窗戶和建材、智能門鎖、聲控燈光和各種智能家電。形成小住宅，但卻更智慧（Smaller but smarter）。
四州比較：新房建設的差異
我們再以地區來分析新房建設的差異，以華人居住較多的加州、德州、佛州和紐約州來做以下比較：
加州：小而節能的設計，和附屬住宅單位（ADU）成加州的潮流。主要因為加州地價貴、建築法規嚴、節能要求高。所以，現在加州我們看到的新住宅很多都是排屋、公寓這種形式的房型，如果獨棟屋，就會傾向有ADU的，或是日後可以增建ADU。
德州：德州什麼都大，所以新建房仍是有大空間、大地坪、高性價比的優勢。主因是土地便宜、法規寬鬆、開發迅快。房型方面還是以獨棟房為主，不過因為房價逐漸讓當地人負擔不起，所以建商也推出很多新建出租房（Build-to-Rent）。
佛州：退休生活是佛州的優勢，因此以退休為導向的建築還是佛州的主流，並且享受單層住宅、無障礙設計的便利性，而且多數社區包含各種居民活動空間、泳池，為55歲以上的居民提供悠閑的退休生活。
紐約州：以紐約都會區為主，有更多的小面積、高密度住宅為主，主因是都市地價高、法規限制、舊建築更新困難。因此，紐約市新建住宅多為高層公寓建案。因為城市空間極度節省，有「升降床、可變空間」等創意設計。郊區與紐約上州（Upstate New York）才有更多的獨棟新建案。
購買新房 關注七大重點
以上從不同角度分析新房趨勢之後，如果您真的想購買新房，該提出哪些問題才能切重要點呢？大致可以分成七大類別：一、價格和優惠。二、建造和品質。三、格局和設計。四、環保和能源。五、社區和位置。六、財務和貸款。七、維護和管理。
一、價格和優惠：要了解房價包含哪些項目，是否包含地皮、基本的內裝有哪些等等。還有很重要的購買優惠，如有沒有優惠利率、成交補貼、免費升級？
二、建造和品質：可詢問使用哪些建材品牌、家電品牌，還有一個重點是，各種結構的保固時間，如屋頂、木地板的保固期限，是不是有升級選項。另外，若延遲完工，是否有違約金或補償措施？
三、格局和設計：實際可用空間有多大？面積計算是否包含車庫、地下室、儲藏室？有沒有適合一家人的空間？是否有光線充足、通風的格局？或是以後有沒有擴建的可能性？
四、環保和能源：了解提供哪些節能設備，例如有沒有安裝太陽能、隔熱窗戶，或是有沒有電動車的充電樁？採用什麼暖通空調系統？
五、社區和位置：社區內有什麼使用設施？使用的規範、費用有哪些？社區有沒有任何安全措施？對於社區外部，有哪些學校、超市、醫院等等。
六、財務和貸款：建商提供哪些貸款項目？房地產稅是多少？有無特殊災害保險，如地震、火災、洪水等保險的需求？特別留意高風險區的保險問題。
七、維護和管理：社區內共同區域維護、景觀管理是由誰負擔？HOA費用多少？是否有社區規範，如禁止短期出租、寵物規範、外觀改建規範。
雖然現在不利買房的因素很多，利率高、成本增加、經濟不確定性，但同時有利的因素也存在，例如房價趨於穩定、建築商優惠多、享受最新建築法規和智能設備，因此對於自住買家、首次購房者還是可以把握購買時機。◇#
責任編輯：李曜宇
