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大而美法案：與房地產相關的稅改全解析

《大而美法案》內包含多個與房地產相關的稅改，將會影響眾多美國屋主的荷包。(Shutterstock)

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大小正|简

【2025年07月14日訊】美國國會在7月3日已經通過總統川普的《大而美法案》，這是一個包含眾多稅法和支出的法案，對美國人來說影響重大，其中有許多稅法，將直接或間接地影響到房地產市場，而且有許多是要幫助美國人民更負擔得起昂貴的房產，不管從租房到買房、賣房，甚至是建築商都會全面受到影響，所以每個人都要詳細地了解這次的稅改法案！這次我就從房地產的角度來和大家談談這個新的稅改法案。

《One Big Beautiful Bill Act》，在中文報導中有多種翻譯，有稱「大美麗法案」也有稱「大而美法案」或「偉大美麗法案」、「美麗大法案」，但是在大紀元媒體集團裡面，我們最常稱之為「大而美法案」，所以後面的介紹，我就統一用《大而美法案》來和大家說明。

而且我也要先聲明，以下的報導只是我從大量資料中整理得出，但是我畢竟不是專業的稅務專家或註冊會計師，所以以下的描述僅供各位參考，不能當作稅務依據。

州和地方稅（SALT）抵扣

首先，我們來看看州和地方稅的抵扣，也就是SALT抵扣，這個抵扣稅法其實在5月25日的文章中我有詳細說明過，只是這個稅法在眾議院和參議院也經過幾番拉扯，所幸最後還是讓抵扣上限從1萬美元，上升到4萬美元，讓這些高稅收所在州的居民鬆了一口氣。

只是這項扣除有時效性，只從2025年到2029年，但自2026年起，抵扣上限會隨通脹調整，直到2030年後，上限回歸固定1萬，不再調整。

還要留意的是，如果要享用SALT抵扣，就只能選擇項目扣除。無法使用標準扣除，又同時使用SALT抵扣。而且，單身人士年收入，必須在調整後總收入（AGI）25萬美元以下，夫妻合報是50萬以下，如果是夫妻分居的家庭戶主（Head of Household），或是有扶養責任的戶主，需要在37萬5,000以下。超過這些收入上限的人，就無法享受4萬美元的抵扣，只能最高1萬美元。

所以，這個稅法就是針對給美國中產家庭減輕稅賦所設計的，並且是針對那些普遍有高房地產稅、高收入的地區所適用的。在低房地產稅、收入普遍未達標準的地區，或許使用標準扣除才會更划算。

美國房貸族大利多！大而美法案的房地產減稅變革｜從自住房到低收入住宅三大稅改｜還有四種抵稅要留意 7/12/2025 #美國地產熱點

房貸利息與保險扣除恢復

第二、房貸利息與保險扣除恢復且永久延長。這次稅改，房貸總額在75萬以內所產生的年利息都可以完全抵扣，並且永久延長！而房貸保險費的抵扣，在2021年終止後，現在新稅法重新恢復抵扣，也是永久延長。不過，假如您是在2017年12月15日之前簽訂的貸款，仍然適用100萬貸款的利息的抵扣上限，屬於舊制。

新的房貸利息扣除部分，最高可扣除借款75萬的房貸利息，不過要留意這屬於夫妻合報，單身只有借貸37.5萬的利息是可以完整扣除的，並且適用主要住宅或第二住宅的房貸，但是不含投資性不動產，例如出租房就無法使用。

另外，其實所謂的房貸不是只用於買房，只要是把房產作為抵押品，貸款金額用於房產的建造或重大修繕，這類的房屋抵押貸款利息也可以抵扣！但如果是用於支付學費、債務整合，就不能扣除了。還有，選擇標準扣除的人也無法單獨使用房貸利息扣除。

舉例說明：假設你在2025年以80萬買房，貸款70萬，三十年固定利率6%，第一年年利息約42,000美元，因為符合借款上限的75萬，所以42,000美元全部可以抵扣。實際稅務節省，將取決於你所在的稅率級距。例如稅率24%，可節稅42,000×24%=10,080美元。

如果是超高淨值人士，是不是就無法享受這筆扣除，其實並不是。房貸利息扣除適用所有人群，是這項稅法的特殊之處，所以就算是美國首富馬斯克貸款買房，他也能享有這筆抵扣。

我們假設馬斯克購買200萬的房產，貸款八成160萬。他同樣只有75萬的貸款利息可以抵扣，其餘超過的部分必須要課稅。

再來看房貸保險費的抵扣，這類保險是為了保護貸款機構而設的，只要首付款少於兩成就需要有保險。所以各類型房貸，例如低收入房貸、軍人房貸、農業部房貸，也都可以適用。不過，同樣只用於主要住宅，對於投資房房貸保險無法抵扣。

此外，這個部分有收入限制，單身者調整後總收入（AGI）在10萬美元以下，可完全抵扣；10萬—10萬9,000之間，扣除額會按比例遞減；超過10萬9,000就無法扣除了。

在夫妻合報部分，20萬美元以下，可完全抵扣；20萬—21萬9,000之間，扣除額按比例遞減；超過21萬9,000就無法扣除了。房貸保險費的抵扣，基本上沒有抵扣的上限，因為這部分的保費都不會太高，多數大約在500—3,000美元之間，只要符合收入限制就可以扣除。

低收入住房稅收抵免擴大

第三、低收入住房稅收抵免（Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC）擴大。其實低收入住房稅收抵免是自1986年以來，聯邦政府推行的住房補助制度，提供稅收抵免給開發商，鼓勵他們建造或翻新可供低收入戶承租的住宅單位。這個制度是全美最主要的可負擔住房資金來源之一。

在《大而美法案》中，低收入住房稅收抵免進一步擴大，提高各州可用的每人分配額度，還特別針對「深度低收入戶」、「老年人住宅」、「無家者住宅」分配額外的額度，實施期間從2026—2035年，共有10年時間。建設的類型，包括新建、重建、整修都可適用。川普政府預估可創造，或維持100萬個可負擔出租單位。

因為這項抵免著重在建商，對於個人的影響，就是未來這些經濟住房比較容易獲得，也能對抗租金上漲的壓力，所以這裡我就不再更詳細地說明。

以上三點，就是跟房地產有直接相關的稅改法案。但是接下來還有幾個稅改也很重要，我也想順帶跟大家說明：

標準扣除額提高

其中一個是標準扣除額的提高。上面談到的不管是SALT抵扣、房貸利息抵扣或是房貸保險抵扣，都是屬於項目扣除，無法和標準扣除並行使用。簡單地說，如果您使用標準扣除能抵扣比較多，那當然就不必使用項目扣除的部分。

但是，對於這些項目扣除額的提高，使用標準扣除的民眾也不必擔心沒有享受到減稅的福利，因為標準扣除額這次也提高了！

2025稅年，標準扣除額單身納稅人：從15,000增至15,750美元；已婚共同申報：從30,000增至31,500美元；家庭戶主提高到23,625美元。並且到2028年，都會追蹤通脹並有額外增量，例如截至2026年稅額，根據國會預算處的預測：單身會提升到16,300、共同申報32,600美元。

年滿65歲者額外扣除

不僅如此，對年滿65歲以上的長者，在使用標準扣除之外，還可以額外再扣除單身者6,000美元，如果夫妻都年滿65歲，就可以扣除12,000美元。要注意這無法與項目扣除並行，只能使用標準扣除。另一個限制是調整後總收入，只有在7.5萬美元以下，夫妻15萬美元以下，才能享有完全抵扣，超過的話，就會階段性遞減。

年長者的額外扣除，每年也會根據通脹指數自動調整，法案也改為永久性調整，不需國會每年再續期。這對退休族群來說真是一大福音，不僅對抗通脹和醫療支出壓力，且提高年長者的生活保障。

假設夫妻已經分別有70歲和66歲，使用標準扣除可抵3.15萬美元，再加上1.2萬美元，總共可扣除4.35萬美元。

遺產稅和贈與稅免稅額

《大而美法案》還把遺產稅（Estate Tax）和贈與稅（Gift Tax）的免稅額，一舉提高到1500萬美元，另外，跨代轉移稅（Generation-Skipping Transfer Tax，GST Tax）也單獨享有1500萬美元免稅額，夫妻一共就有3000萬，並且與通脹掛鉤，2025年起永久適用，這是對高淨值家庭最重要的稅改之一。

用一個案例說明，假設A先生在2025年，贈與子女800萬美元，這部分超過每年可免稅贈與的1.8萬美元額度，其餘近800萬會計入遺產和贈與稅的免稅總額，換句話說，還剩下約700萬的免稅總額可以運用。

A先生過世後，遺產有600萬美元，所以還沒有超過剩下的700萬額度，因此，A先生都不必為贈與稅或遺產稅繳錢。另外，假設A先生遺產有800萬，將超過額度100萬，這部分就必須要課40%的遺產稅。

還有跨代轉移稅，是對「跨代」的贈與或信託另加課稅，如祖父給孫子，這部分有獨立的1500萬終身額度。這三個部分的免稅額，對許多有高淨值、高遺產的華裔家庭來說十分有利。

電動車購買抵免

另一個重要的影響是，電動車的聯邦稅收抵免將於2025年9月30日提前結束，所以想買電動車的民眾要加快腳步了！新車最高可獲7,500美元抵免、二手車抵免則為4,000美元。所以很多人預期在抵免終止前，會出現一波購買高峰，搶在補貼停止前下單。

針對電動車充電站安裝的抵免，仍保留至2026年6月30日，但有收緊抵免的限制，個人最多抵免三成的安裝費用，最高只抵免1,000美元；必須是合格的充電器，還必須設置於「低收入或非都市地區」才合格。

舉例說明，B先生在郊區的獨立屋，安裝充電樁，費用是2,800美元，可抵免30%，等於是840美元，未超過1,000美元上限，所以可直接抵減應納稅額。

以上就是這次《大而美法案》中和房地產有直接或間接相關的幾個稅法的說明，也再次聲明本文僅作為參考性質，實際操作請諮詢註冊會計師或財務專家，以得到更準確的稅務服務。◇

責任編輯：李曜宇#

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