【2022年12月03日訊】本次要給大家分享5位美國房地產投資人，在市場衰退時候的逆風投資心法，讓大家不是只有看到衰退，更是要看到當中的機會。只有學會逆風投資，才會讓你的投資飛得更高更遠。
這次分享的5位房地產投資人，我會從最資淺講到最資深。據Business Insider系列報導，其中一位投資人只有一年的投資經驗，但是她近期已經迅速累積25個房產單位的投資組合，而且最特別的是她專門從社群媒體上找到投資夥伴，還有找到合格的租客；有多位投資人都是因為在經歷市場衰退後，從中快速累積財富；最資深的是二十多年經驗的專業投資人，他還給新手投資人提出四則建議。
從1萬美元開始 29歲房地產投資人
第一位要介紹的投資人，是一位29歲的年輕人，名叫阿米莉亞・麥吉（Amelia McGee）。她是一位自學的投資人，主要在愛荷華州的小鎮查里頓（Chariton），或是愛荷華州的首府德梅因（Des Moines）兩地做投資。剛才說了她只有一年的投資經驗，但是卻快速收購了25個住房單位，而且她的起家資金只有一萬美元。她是如何辦到的呢？
一開始這位McGee在家鄉查里頓看到一棟價值3萬美元的房子，她認為可以通過轉售獲利，而且經過調查，她知道這裡對優質住房還有需求。不過經過她的計算，除了買房3萬元的花費，還要額外再投入3萬才能出售獲利。但是McGee身上只有1萬塊錢，於是她找了父母資助，和他們達成了50/50的分成比例。最終這筆交易，McGee不僅找到租客，還以12萬美元成功賣出！她自己立馬賺了3萬美元。
據McGee的說法，她所有的資源、成本、材料估價都是自己從網絡上找到的。有了這一次的經驗，她又在小鎮找了一個78,000美元的房子，但是這次她利用父母的信貸額度來補充需要的資金。然後她打算用BRRRR，也就是購買、修復、出租、再融資、再進行買房的投資策略。
在這種策略中，投資者就可以運用上一次的投資利潤，來購買更多房產。但為了投資更高價值的房產，McGee在一筆投資中透過Instagram找到合伙投資人，達成六四拆分的比例。而且McGee還會使用Facebook Marketplace來尋找租客，讓他們填寫一份表格，並且在臉書上審查對方。例如有一次她發現對方在酗酒後打架的視頻，所以她就把他踢出去了。
乾淨世界：怎麼辦到的？房市衰退中他們越投資！｜一年購買25個投資單位｜26歲身家百萬｜39歲財富自由｜40多歲擁上百投資單位｜投資老手給建議【美國地產熱點】
26歲律師 大學就開始房地產投資
接著第二位投資人更年輕，只有26歲，叫作詹姆斯・沃克（James Walker III）。詹姆斯的正職是一位律師，在康涅狄格州長大，從小爸媽就是做包租公、包租婆，有一百多個出租單位！所以他要幫忙做很多出租房的雜活，但是他們家也很有善心，幫助了不少從監獄出來的假釋犯，而且因為家庭因素，詹姆斯從小就做過很多生意，比如幫人家清理積雪、搬家、拼車等等服務。
後來他在進入霍華德大學法學院的時候，他父母給他18,000美元作為禮物，他就把這筆錢用在馬里蘭州，買下人生第一筆房地產，當時房價35萬美元，他用FHA的貸款，只支付3.5%的首付款，再加上成交費用差不多就是18,000塊。他用這棟房子作為他在大學時的住處，而且把其它房間分租出去。
所以，他大學四年一直都有正現金流，讓他能夠支付抵押貸款，並賺取額外利潤！同時，現在這個房產已經升值17萬5千美元！就在今年十月，詹姆斯又以549,000美元的價格在紐約布魯克林區，購買了一套公寓作為他的第二個投資房。
詹姆斯認為房地產投資中最重要的步驟，首先就是進行徹底的市場研究，例如確定特定區域的犯罪率、交通、便利性等等。詹姆斯還認為，應該購買市場底部或中端的房產，換句話說，房產有更大的升值空間，這樣買價不僅相對便宜，現金流也會更好。另外，詹姆斯鼓勵新手用聯邦住房管理局FHA的貸款，購買第一套房產，主要是因為首付款低，而且相對容易貸款，這樣就能夠盡快建立起自己的房地產版圖。
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39歲財富自由 18年投資經驗
第三位投資人是39歲的湯姆・布里克曼（Tom Brickman），他已經有18年的投資經驗，21歲時大約是2001年，他就買下人生第一個房產，而且當時他在Gap工作，時薪只有8.5塊美元。這個房產在位在俄亥俄州，當時房價只有9萬美元，首付百分之十，房貸利率是6.875%，恰好跟現在差不多少。這是一個上下層兩單元的房產，他自己住在上層，讓房客住下層，一個月收600塊錢房租。
湯姆雖然工作普通，但是挺有理財概念，那時候就是參加Gap股票的購買計劃，所以他積累了大約9,000美元的股票，就用這筆錢付了頭期款。
後來湯姆換了一個電影院的工作，起薪很低，但是一做就是16年，在這十幾年之間，他就在德州達拉斯（Dallas）、俄亥俄州托萊多（Toledo）兩地購買了二十多個出租屋。最終，他現在39歲已經離開朝九晚五的工作，只需要靠收租就足夠生活。湯姆承認他的投資模式不快速，但是他穩紮穩打，盡量降低負債水平，事實上他現在擁有的21處房產，只有兩筆抵押貸款！他說有四件事幫助他達到今天的成績。
第一、他從同樣身為房東的父親身上學到很多。當時就是他父親鼓勵他買下人生第一個房地產的，還有，其實他的祖母也是一位房地產經紀人，所以這些給他很多幫助。第二、他購買了其他投資者忽視的房產。例如可能看起來破舊、骯髒的房屋，在12年前他就在德州買過14,000美元的公寓，最低的甚至只有9,000美元。
第三、他建立了一個穩固的裝修團隊來幫助他發展業務。這樣他才能保證把醜陋的房產翻修成功，保證能完成工作，而不是被人把錢騙走。所以他說他只在固定範圍投資，其它地方沒有他的人脈，他無法保證。
第四、他使用信用合作社，並且不要過度槓桿化投資。湯姆說他更喜歡使用信用合作社，而不是去大銀行，因為跟這些信用合作社更容易打好關係，他們會幫忙投資人儲存文件，這樣就不用每次買房子子，又要重新上傳文件，而且他們更容易接聽電話。湯姆還確保不要過度槓桿自己，也就能降低投資的風險。他有幾處房產還是在去年才購買的，那時候利率很低，所以他現在有兩筆貸款。
軟件工程師投資二十年 提前退休
第四位投資人是一位四十多歲的加州軟件工程師，邁克・祖伯（Mike Zuber），不過他現在也退休了，算是一位自學的房地產投資人，因為他當時是看了羅伯特・清崎的《富爸爸窮爸爸》之後，在2002年加州弗雷斯諾（Fresno）購買了他的第一個出租房。後來，邁克就和太太一直存錢買房，一直到6年後碰上次貸危機、金融海嘯。那時候邁克也傻了，不知道到該怎麼辦，所以他花了六個月的時間，去研讀有關崩盤的歷史。
結果他發現，他可以利用崩盤開始擴大他的投資組合，所以接下來的四年，他的投資就賺了一番。如今，他和太太在弗雷斯諾擁有一百多個出租單位，每月收租超過10萬美元，2018年他就辭去軟件工程師的工作。邁克從他經歷的房地產風暴中給大家一些建議。
第一、使用30年固定利率抵押貸款為投資房產做融資。他不建議使用可調整利率抵押貸款，主要是因為過後幾年的利率充滿不確定性，這會給長期投資帶來風險。第二、不要拿房產升值作為賭注。他說他看重的是現金流，而不是轉賣多少錢。他認為很多人都會注意這個房子現在低於市價幾萬塊，然後去購買，但沒有注意現金流，這些人都會失敗。至於房產隨時間推移而升值，應該是會發生，但是他不追求這個。
第三、確保每一筆交易都比上一筆交易更好。2008年崩盤時，他的購買價從17萬一路跌到2萬8千美元。而且現金回報率起初只有5.5%，當房價一路下跌的時後，回報率高達30%。所以邁克說，現在更要遵循他的這個規則，買得比上一個交易更好，他認為未來兩年將是購買投資物業的最佳時機，投資者應該明智的使用他們的資金，但不要太快耗盡，巨大的機會即將要來臨。第四個他要分享的是，長期持有房產，他承認這不是快速致富的計劃——但它是有效的。這是他20年來的經驗。
48歲資深投資人 四個投資建議
第五位投資人是一位南加州的資深投資人，有超過二十年的經驗的阿邁德・塞拉菲（Ahmed Seirafi），現年48歲。他在加州、德州擁有178個單位的投資組合，主要是兩座零售辦公樓，和一處多戶公寓大樓，市價超過5千萬美元。
阿邁德同樣不在乎利率上升多少，他只在乎現金流。他說很多人都在試圖把握市場時機，這都是徒勞的。這就像是每個人都在尋找贏得大滿貫全壘打的機會，但這個機會太渺茫了。他覺得只要投資能賺錢，投資人有足夠的緩衝基金來應對市場變化，這就是一個好投資。
雖然現在房價在下跌，阿邁德也認為房價確實該調整了，而且他認為儘早進入市場是非常重要的。他說，現在的機會比過去10年都多，尤其是在接下來的六個月裡。他很樂觀，賣家會隨著市場降低價格。不過對於缺乏經驗、槓桿率過高、不具備房地產管理的投資人，可能投資前景會更加黯淡。阿邁德認為過去十年很多投資人的成功，是由於市場很好，但是現在進入衰退期，缺乏應對週期變化的人會面臨重大財務危機。
阿邁德給投資人的建議是，第一、注重現金流的回報，而不是跟隨市場的走勢，害怕房價下跌。第二、要問自己如何如何最大化利潤，比如不是出售一棟建築物，而是分成幾個區塊出售，增加每平方英尺的價格。第三、通過聯合機構或基金進行投資，尤其是那些擁有長期成功記錄和透明度的機構。第四、不要過度槓桿投資組合，特別是在未來的這幾月當中，阿邁德計劃將槓桿率保持在盡可能低的水平，他建議其他的投資人也這樣做，以確保降低風險。
總結房地產投資心法
好了說完五位投資人的投資經驗，最後我來總結一下他們的經驗法則：
第一、注意現金流，而不是市場波動或利率；
第二、使用長期抵押貸款，創造現金流；
第三、降低槓桿率；
第四、盡可能尋找有潛力的低價房，甚至是不良資產；
第五、尋求可靠的合作夥伴，例如裝修夥伴、合資夥伴、貸款夥伴和機構夥伴；
第六、想要投資就不要拖延時間，房價下跌中就有投資機會。
本次就分享到這裡，或許大家也能從這些人的經驗中得出更好的投資法則，祝大家都投資成功，儘早財富自由！◇
責任編輯：李曜宇
