美國地產熱點

別說「沒錢」投資房地產! 專家:五種省錢投資

文:李歐

【2023年10月09日訊】投資房地產的人,在很多人的印象中都是非富即貴,他們用投資房的正現金流,或是房產升值創造更多的財富。但是,口袋裡要是沒幾毛錢,每個月都在為生活必需開銷煩惱的人,真的有辦法投資房地產嗎?這一集就要和大家來聊聊「沒錢」的房地產投資術!

投資房地產當然是要有越多錢越好囉,畢竟有錢才能在市場上跟人家搶房,尤其現在美國的房貸利率這麼高,你付的現金越多,就不用給銀行賺那麼多利息,也沒有房貸保險,甚至是All Cash買房,那你搶到房子的機率就像打電玩開外掛一樣,手到擒來。但是,不夠資本怎麼辦?比如一般的受薪階級,光是每個月花在生活必須的費用上,根本存不到什麼錢,就算不吃不喝,現在房價動輒就是四五十萬、七八十萬美元,到底何時才能存到首付款也不知道!

窮人投資故事 鹹魚翻身

先和大家分享一則投資故事,據《財富》雜誌報導,故事的主人翁是一對低薪的受薪階級夫妻,阿里和喬許(Ali and Josh Lupo)。他們大學時主修人類服務學(Human Service Majors),在上學的時候,教授就直接告訴他們,這個行當賺不了很多錢,但是你只能接受它。這真的是有點殘酷。也正如他們教授說的,兩人畢業後只能過著簡樸的生活,一年兩個人的總收入只有85,000美元,同時還背負十萬美元的學貸。

2017年的時候,當他們要籌辦婚禮,甚至沒有錢辦婚禮。因為他們的錢只夠用在生活必須的房租、汽車花費之上。因為這樣的痛苦經歷,喬許開始思考如何理財、如何減輕生活成本。後來,他發現有一種貸款方式,能夠讓他們購買一套複式公寓,不僅首付款比較低,而且可以把兩個單位中的其中一個拿去出租,再拿這個租金支付部分的房貸。為了這個目標,他們放棄蜜月旅行、賣掉車子,用401(k)省下來的所有錢,在2018年的時候,購買了他們的第一套出租房

這對夫婦購買的第一套房產是價值158,000美元的兩戶型住宅,30年期固定抵押貸款的利率是4.8%。首付14,200美元,約佔房屋價格的5%。然後,這對夫婦以每月925美元的價格出租樓上的住房,有5間臥室、兩間浴室,這樣一來,他們每月只要支付459美元的房貸。如今,這個住宅樓上的租金已經升值為2,425美元。

喬許也說,錢就是他們的痛點,所以當初為了買房,提出十幾次報價都被拒絕了,對手要不是全現金,就是提高報價來搶房,他們根本沒有機會。後來,買到的這個複式公寓實際上是Off-Market買到的,也就是沒有上市的房產,是當地的一對夫妻賣給他們的。

有了第一個投資起點,阿里和喬許開始認真的存錢、還錢,兩個人還打了六份工,同時也在建立房地產的網絡和人脈。2019年的時候,他們已經償還超過三萬元的學貸。正當2020年準備投資下一個房產時,疫情發生了!不過,很幸運的是,他們沒有碰到租霸,租客很按時的繳房租。

後來,在2020年的春天,喬許又買下街上另一棟房子,搬到新買的房子,並且把舊的複式公寓全部出租。到了2022年2月,夫妻兩人就已經把所有學貸都還清了。2023年4月,這對夫婦又以26萬美元的價格、以6%的房貸利率,在紐約州奧爾巴尼購買了自己的個人住宅,支付10.5%的首付,並支付每月大約1,900美元的房貸。短短的幾年內,償還十萬美元學貸,還成為資產可觀的房地產投資人。

故事說完了,真的很替喬許夫妻高興,他們當初跨出了第一步,而且努力建立起他們的房地產版圖。所以,沒有錢的小夥伴們,也不要擔心,我們現在就來看看房地產網站Auction.com的房地產專家提供的5種投資方法,這些都是專為資本很少的新手小白們提供的投資辦法。

別說「沒錢」投資房地產!|房地產專家教你五種「缺錢」投資術|窮人投資故事|零首付、低首付、低利率、低成本貸款、找到買房優惠【美國地產熱點】第133集

零首付貸款

第一個辦法,就是先去買一個自住房。如果你的身份合格,你可以利用退伍軍人貸款、美國農業部貸款,以零首付、低利率購買自住房。然後,在那裡居住至少一年,然後搬出去,再將房子變成出租房產。

不能不說這個貸款資格有很多的限制,比如你不是美國大兵,你也不是從事農務的工作者。但是,其實條件也是很彈性的,例如你是現役軍人的家屬,或者是你住在農業部指定的農村地區,你都可能符合資格。而且這種貸款不僅零首付、利率也非常低,收入資格的門檻也很低,也可能沒有房貸保險,還有更長的還款時間。因為申請的資格、適合的方案有很多的細節,我在這裡沒辦法詳細說明,要請大家去網上自行研究了(視頻中有相關連結)。

低首付貸款

第二個辦法,去買一間複式公寓,住在其中一個單位,同時出租其它的單位。這個方式就是剛剛喬許使用的辦法,你可以透過聯邦住房管理局(FHA)貸款,購買兩單元或四單元的複式公寓,首付款要求僅3.5%。屋主必須住在其中一個單位之中,並可以出租另外的單位以獲得額外現金流。而且,租金部分有75%的額度,可以用來增加買家的貸款負擔能力。

比如一套複式公寓價值575,000美元,所需的最低月收是5,500美元,但是每月租金收入2,000美元,用2000乘以75%,就能得到1,500美元的額度,買家的最低收入要求便從5,500美元,降到4,000美元。

利用房屋淨值

第三個辦法,在你的主要住宅或其它投資房產上,建立房屋淨值信用額度(HELOC)。如果你有主要住所,或在其它房地產的租賃物業上擁有大量淨資產,許多銀行會給你一個房屋淨值信用額度,然後你可以將其用於房地產投資。舉例說,如果你現在有房屋價值20萬美元,但是仍欠5萬美元的貸款,銀行將為你提供15萬美元房產淨值中70%到80%的房屋淨值信用額度,大約是10萬到12萬美元。

例如許多人會使用房屋淨值信用額度來做短期炒房,因為它會比傳統的銀行貸款更快速,當你急需用一筆資金的時後,房屋淨值信用額度就可以幫你快速獲得資金。就像有些人剛好差一筆費用來交割房地產,如果去一般銀行貸款需要一個月的時間,但是如果你可以從房屋淨值中提取資金,可以三五天就拿到錢了。

房屋淨值信用額度的利率通常是最優惠利率加上1%或2%,目前大約為5%。但是,房屋淨值信用額度的主要優點是它通常沒有成交成本,銀行只需對你的房產進行路過估價,就是說估價人員只需要在外邊看一看房子就可以確認估價,所以買家可快速成交,有些銀行甚至不會向你收取評估費用。

但是請小心,HELOC房屋淨值信用額度的利率是可變動式的,從技術上講,它是你財產的第二抵押貸款,所以,你可能需要在利率較低的情況下,償還更多的本金。假設最優惠利率保持穩定,當你每個月固定支付本金時,利息金額也會下降。

尋找賣家優惠

第四個辦法,要求賣家支付你的成交費用。在許多房地產交易中,房產賣方願意支付買方的成交費用以刺激銷售。相對的,你也可能要提出賣家需要的要價或接近要價。

其實,只要你的租金足以支付你的所有費用,並為你提供每月少量的現金流,那就值得投資了。但如果每月房貸還款,加上稅金和保險費,等於或大於你的租金,那最好就尋找另一筆交易。在一些市場上,冷清的房地產交易,賣方或許願意為你提供一些優惠,尤其是新房銷售的市場。但是,在搶房的情況下,這種優惠,我們並不能奢望。除非,你像上面的故事,找到off-market的交易,能和賣方個別的討價還價,對於急於脫手的賣家有機會獲得成交。

尋找貸方優惠

第五個辦法,尋找可以支付成交費用,或為你的首付款提供援助的貸款方。因為現在的房貸利率實在太高,接近8%的三十年固定利率,嚇著很多想買房的人,導致房貸申請量持續低溫,所以貸款方為了刺激房貸申請也推出一些優惠。不過買家也要留心,有些貸款方雖然提供補助優惠,但是會稍微調高利率來做為交換。

例如,Quicken Loans與房地美的房貸計劃,最近為購買獨立房的自住房買家提供1% 的首付款。如果,買方願意再支付1%首付款,Quicken Loans也會另外提供2%的補助金。不過,對買家也有條件限制,信用評分必須達到680分,債務收入比不得超過45%。

最後,還是再次提醒,每個方案的細節有很多,也可能會隨時變動,在這裡無法一一詳述和更新,還是要請大家要自行研究適合自己的項目。◇

責任編輯:李曜宇

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