【2025年06月30日訊】在美國，你習慣用哪個房地產網站來找房、賣房呢？是Zillow、Realtor.com，或是Redfin、Homes.com⋯⋯還是其它的平台。不過，你知道最近全美最大房地產經紀公司Compass對Zillow提起反壟斷訴訟，作為對Zillow的禁令的反擊。
而這兩大公司的對抗，無論結局如何，都可能會影響日後房地產上市的遊戲規則，以及買家到哪兒去找房的途徑，可謂影響深遠。今天這集，我就來告訴你這件事情的來龍去脈。
你想怎麼賣房？
開始進入正題之前，想請問讀者，如果你身為房產的賣家，你會希望的房子放到全面公開的平台上，換句話說，就是儘量給更多潛在買家知道，儘可能吸引更多有興趣的人；或是你希望保有隱私，進行口袋房源的銷售方式，主要依靠房地產經紀幫你找到目標買家？
我這個問題，其實就是引發這次房地產上市平台競爭的關鍵點。一方希望上市平台做到全面公開、透明，規定所有賣家都把房產放到公開平台（更準確地說是Zillow平台），這樣一來，所有的買家就可以在同一個地方，查找所有當地的房源，不必轉到其它私有平台，再查找另外的口袋名單。相對另一方就是希望保有非公開銷售的模式，至少讓他們先進行私下銷售之後，然後再放到公開平台。
關於公開上市房產的做法，其實在今年三月底，我曾經報導過一篇全美房地產經紀人協會（NAR）的新政策，該政策允許房地產經紀延遲公開上市房產，以一種「半公開」的方式先行銷售，假如沒有銷售成功，可以再放到MLS的公開市場上銷售。
Zillow禁令
不過，就在5月28日，Zillow推出自己的政策，開始要求包括Compass在內的房地產經紀公司：所有在非MLS或Zillow平台上公開行銷的房源，必須在24小時內同步上架Zillow，否則將被永久禁止顯示於Zillow生態系中。
這裡指的Zillow生態系，還包含了Redfin和eXp Realty、Trulia等其它Zillow資料串流合作商，因此影響會非常廣泛。
其實，Zillow就是強迫Compass等公司放棄非公開銷售的做法，只要開始做內部銷售動作，就必須在一天之內把房源也上架到Zillow，即使日後補上架，也會被永久封鎖，不再顯示於Zillow平台。
Zillow的立場是「維護市場資訊公平性」，防止部分經紀商濫用「Office Exclusive（辦公室獨家）」例外條款，影響資訊對稱；Zillow認為公開房源資訊，屬於買家權益範疇。隱藏房源的做法，等於為購屋者創造了一個不公平的資訊競爭環境，僅有利於大型經紀商。
Compass的反擊
Compass一方則認為，其行銷策略是合法利用NAR容許的彈性，不應該被Zillow封鎖。而且，Zillow的禁令構成違反反壟斷法（Antitrust Law），侵害經紀商自主權與競爭公平性，等於是強迫經紀人服從Zillow的平台條件。
因此，Compass於6月23日對Zillow提出反壟斷訴訟，要求法院發出禁制令以阻止Zillow的禁令政策，並要求賠償（包括懲罰性賠償）。
然而，截至目前為止（6月27日），Compass對Zillow的訴訟尚未成立。Zillow將提交答辯書（answer）與可能的動議（如小規模駁回請求）；法院會釐清起訴是否可進入下一階段；若法院認為訴訟有實質內容，將進入披露程序、證據交換，並最終決定是否進入審理。
房市平台開戰！Zillow vs Compass 誰說了算？｜公開房源、口袋房源 哪個好？｜五大經紀公司、五大平台商 選邊站 #美國地產熱點 第199集
一方（Zillow）是最大的網絡平台，另一方（Compass）則是最大的房地產經紀公司，美國房地產市場的兩大巨頭相爭，對廣大房地產經紀和一般民眾而言，會有什麼影響呢？到底誰的立場更符合市場需求？
據「商業內部」報導，一位在華盛頓特區從事房地產服務，大約二十年經驗，並且現在就是Compass經紀的詹妮弗・諾爾（Jennifer Knoll），在5月下旬連續收到Zillow的3封警告信，要求她立即將房產上架到Zillow，否則賣房消息會被禁止公開。
諾爾解釋說，她和客戶選擇先在Compass網站上進行預告，以便他們能夠自由地測試價格、了解客戶興趣，然後再與Zillow分享。這些警告信現在讓諾爾陷入了困境：從6月30日起，任何類似情況的房源都將被Zillow拒絕。
2025年第一季度，Compass經紀人代理的近一半賣家，一開始就在公司內部系統中將自己的房屋列為「私人獨家房源」。Compass可以利用這些獨家銷售，來吸引更多渴望一睹這些私人房源的客戶。
兩方說法
簡單地說，一方要求全面公開，否則將被屏蔽；另一方則希望保有自主權。客觀地說，上市房全面公開，對於買方來說，便利性更高，透明度好，不需要在不同平台上查找房源，也不會有房源被屏蔽掉。但是，買家也可能會面對更多的買家競爭，好的房產競爭會更為激烈。
對於賣家來說，全面公開的好處是受眾更多，能夠得到更大範圍的傳播，就有機會獲得多方買家的競價，藉此拿到較好的價格。
假如，Zillow一方勝利，賣方就需要在一開始，決定是否要公開房源，否則事後將會被禁止放到Zillow上銷售。從另一個角度來看，這也可能造成更多被Zillow禁止的房源。
反過來，如果是Compass一方勝利，賣家則會保有更多的自主權，要公開或非公開都有不同的機會。Compass的經紀人通常會建議賣家採用「三階段行銷策略」，即先在經紀公司內部進行試水，然後在Compass網站上展示，最後在MLS和其它平台廣泛分享。去年，Compass有94%的獨家房源最終在MLS、Zillow和其它平台發布。Compass表示，當房源發布到網路上時，賣家已經有機會調整價格並評估市場反應。
全美房地產經紀人協會的態度
在這件事情上，全美房地產經紀人協會（NAR）又是持什麼態度呢？既然他們之前曾經發布「賣家多重上市房選擇」（Multiple Listing Options for Sellers），允許賣方進行非公開銷售一段時間，之後可以在上市到MLS平台上公開，這樣是不是代表NAR支持Compass的立場呢？
實際上，NAR在這個事件中，沒有明確反對Zillow對Compass封鎖房源，即使NAR本質上與Zillow的要求一致，都希望房源上市後應儘快公開在MLS，使買家能廣泛獲取信息，但他們這次也沒有要求Compass要遵守禁令。這到底是為什麼呢？
為何Zillow可以獨立發起禁令？
事實上，Zillow是私營平台，並非MLS成員，不受NAR約束，因此不受限於NAR所制訂的政策，可以制定自己的平台內容規則。這也就是為何，Zillow會獨立發起禁令，而不管NAR政策的原因了。
不過，換句話說，即便Compass無法到Zillow上發布房產，它還是可以到MLS上發布，只是這樣的差別在於，房產在MLS上可以讓房地產經紀看到，但民眾卻不容易看到，除非房地產經紀把房源發布給客戶查看。
對於民眾找房，最普遍的還是利用Zillow這類房地產網絡平台，所以一旦Zillow屏蔽了某些房源，民眾就難以發現了。雖然Zillow上的房源很大一部分是來自MLS，但是它也可以屏蔽特定房源，使之無法出現。
回到開頭的問題：你想要房子一開始就放到全面公開的平台上銷售？或是希望先進行非公開銷售呢？這個答案似乎沒有對與錯，而只是對於不同的人有不同的答案。這場訴訟是不是會改變日後的賣房模式，有待後續的觀察。
五大房地產經紀公司
最後，帶大家來了解美國前五大房地產經紀公司，第一大就是Compass，2024銷售額約 2,310億美元，位居住宅經紀公司的首位，擁有近29,000名經紀人。第二名是Anywhere Advisors，作為家族式經紀的龍頭之一，2024成交量居全美第二。
第三是eXp Realty，交易件數連續多年居冠，2024年交易數約 39.7萬件，銷售量約1,591億美元。第四名是HomeServices of America，這是巴菲特的伯克夏爾子公司，2023年銷售量為1,657億，成交件數超過30萬筆。第五名是The Real Brokerage，2024年成交額約424億，屬於快速成長中的經紀平台。
儘管多數這些大公司不想選邊站，但是其中eXp Realty被Compass特別點名了。Compass表示，Zillow與Redfin和eXp Realty合謀實施了類似的禁令。不過該公司也向媒體回應：「eXp並非被告，任何共謀的指控都是絕對錯誤的，我們的商業戰略是獨立制定的，旨在應對快速發展的房地產市場。」
房地產媒體Fast Company與Curbed指出，Compass與Zillow的爭端反映出平台與經紀公司之間的策略角力，很多業內觀點傾向認為Compass的策略具合理性。
五大房地產網路平台
另外，全美前五大房地產網路平台，分別是Zillow每月訪問量高達約2.63億次，是首位入口網站。第二名是Realtor.com，特點是系統直接串接MLS，精準度高，每月訪問量超過 1億次。
第三名是Redfin，採用自營經紀模式，提供即時MLS同步、佣金回扣方案，技術導向平台，每月訪問量近7,000萬次。第四名是Trulia，它是Zillow旗下品牌，強調社區資訊、學校、交通與鄰里特色，也是熱門的住宅搜尋平台。第五是Homes.com，它是CoStar集團旗下住宅搜尋平台，每月訪問量近5,000萬次，提供估價和仲介工具。
其中，Redfin已宣布採用與Zillow類似的限制政策；Homes.com選擇站在支持Compass口袋房源的策略立場，表示會歡迎並展示，所有被Zillow或Redfin封鎖的房源；Realtor.com尚未對此矛盾發表公開意見，想對此保持中立姿態。◇
責任編輯：李曜宇#
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