【大紀元記者薛明珠綜合報導】美國房地產市場持續降溫。房地產經紀公司Redfin今天（11月10日）發布最新報告指出，10月份全美房屋成交價中位數同比下降0.4%，為2023年5月以來首次出現年度跌幅。然而，各地房市表現分化明顯，舊金山都會區房價逆勢上漲16.8%，居全美主要都會區之首。與此同時，通膨數據高於預期，聯準會（Fed）12月可能進一步升息，為房市前景增添壓力。
全美房價結束三年漲勢 買方議價能力增強
根據Redfin報告，10月份全美房屋成交價中位數降至388,634美元，比去年同期下降0.4%，結束連續三年多的同比上漲趨勢。今年8月，全美房價仍保持2.5%的年度漲幅，顯示市場在短短兩個月內明顯轉弱。
房價走低的主要原因，是高房貸利率持續抑制購屋需求。10月份，美國30年期固定房貸平均利率達到7.33%，創三年來新高，高於9月份的6.86%。
受此影響，10月份全美待成交房屋數量經季節調整後，較前月下降3.6%，除2020年4月疫情初期外，降至2013年以來最低水平。實際完成交易的房屋數量也較前月減少2.1%，降至近三年低點。
與此同時，市場待售房屋持續增加。10月份，全美待售房屋總數達到約152.7萬套，較9月增加0.9%，創2020年初以來最高水平。
供應增加使買方擁有更多選擇和議價空間。數據顯示，10月份約61%的成交房屋，最終售價低於原始開價；36%的成交房屋曾至少降價一次，創Redfin統計以來最高比例。
此外，約14.9%的待成交交易最終取消，除疫情初期外，也處於歷史最高水平。
Redfin首席經濟學家趙晨（Chen Zhao，音譯）分析，目前美國大部分地區已逐漸轉向買方市場，但高昂的購屋成本，仍使許多家庭難以負擔住房。隨著房源增加，買方可以要求更低的成交價格，並就維修費用、交易成本及房貸利率優惠等條件與賣方協商。
舊金山房價逆勢飆升 聖荷西房源增加逾兩成
雖然全美房價整體下滑，但主要城市的表現差異顯著。
舊金山都會區10月份房屋成交價中位數達181萬1,133美元，同比大漲16.8%，不僅居全美50個主要都會區之首，也是當地自2018年以來最大的年度漲幅。
Redfin指出，人工智慧（AI）產業創造的財富，持續帶動舊金山高端住宅需求。在市場房源有限的情況下，買方競爭仍然激烈。當地待售房屋數量同比減少7%，進一步支撐房價。
相較之下，南灣聖荷西（San Jose）都會區的房市出現不同走勢。10月份房屋成交價中位數為158萬8,914美元，同比小幅下降0.4%；待成交量同比減少14.4%，實際成交量下降5%。
值得注意的是，聖荷西待售房屋數量同比增加22.5%，新上市房源增加15.4%，兩項增幅均居全美主要都會區之首，反映當地住宅供應明顯增加。
另外，根據聖路易聯邦準備銀行經濟數據平台（FRED）收錄的Realtor.com數據，2026年10月，聖荷西—桑尼維爾—聖塔克拉拉都會區共有2,094套待售住宅。
東灣奧克蘭（Oakland）都會區的房價中位數為926,742美元，同比微升0.2%，但待成交量減少23%。沙加緬度（Sacramento）都會區房價中位數為577,968美元，同比下跌1.9%，待成交量減少19.4%。
其它主要城市方面，德州奧斯汀（Austin）房價同比下跌6.5%，為全美跌幅最大城市；西雅圖（Seattle）下跌5.1%，田納西州納許維爾（Nashville）下跌4.9%。
通膨高於預期 聯準會可能升息兩碼
除了房市供需變化，通貨膨脹及聯準會的利率政策，也成為影響未來房價的重要因素。
美國勞工統計局11月10日公布的數據顯示，10月份消費者物價指數（CPI）經季節調整後，較前月上升0.4%；扣除食品與能源價格的核心CPI上升0.3%，均高於市場預期。
Redfin指出，通膨壓力仍廣泛存在於多個商品及服務類別，意味著聯準會短期內可能難以放鬆貨幣政策。
聯準會理事克里斯多福・沃勒（Christopher Waller）11月10日在倫敦發表演說時表示，如果10月份核心通膨仍維持約0.3%或更高水平，聯準會應考慮在12月會議上採取更強力的緊縮措施。
沃勒原本傾向支持12月升息25個基點（0.25個百分點），但最新通膨情況使升息50個基點（0.5個百分點）的可能性受到關注。
Redfin經濟學家認為，12月9日升息的可能性已相當高，而聯準會究竟選擇升息25個基點或50個基點，將成為接下來市場關注的焦點。另一種可能性，是12月先採取較小幅度升息，再於明年1月進一步收緊政策。
不過，聯準會尚未正式決定12月的利率調整幅度。
房市前景仍面臨不確定性
Redfin分析，在房價逐漸回落、待售房源增加的情況下，部分購屋者的負擔能力有望改善，但高房貸利率仍是市場復甦的主要障礙。
另一方面，賣方也開始調整策略。10月份全美新上市房屋數量較前月減少1%，降至兩年多來最低水平，反映部分屋主因需求疲弱、售價不如預期而暫緩出售。
整體而言，美國住宅市場正在經歷供需重新調整。雖然全美房價出現三年多來首次年度下跌，但舊金山等科技產業集中的地區，仍因供應有限與高收入買方支撐而保持強勢。
未來房價走勢，除了取決於各地就業與房屋供應情況，也將受到通膨、聯準會政策及房貸利率變化影響。
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