【2023年09月16日訊】在美國當包租公、包租婆似乎還不錯，現在的租金行情普遍都很好。但是如果在租金管制很嚴格的城市，比如舊金山，很多的房東被整得欲哭無淚！但是如果你不想出租了，那又該怎麼辦？
今天就邀請多元投資顧問的負責人周威宇先生（Rex Chou），來和大家分享投資房轉投資的好辦法，讓你可以不要再搞這些出租房的麻煩事，同時既可以延稅，也可以投資許多不同類型的商業房地產，甚至還可以拿到投資金額5%的折讓費用！而且事後還不用勞心勞力管理這些物業。這個轉投資的方式稱為「DST 1031 Exchange」，不要以為這是傳統的1031 Exchange，它可是前面多了一個DST。想了解這是什麼投資方式嗎？請看我們下面的訪談。
問：在開始解釋什麼是DST 1031 Exchange之前，先跟我們說明1031 Exchange好嗎？
周威宇：1031 Exchange是IRS提供給投資人的一個延稅項目。有很多的房東他可能管得很煩心想賣掉，或者是那個地方回報率比較低，想換一個投資標的，又或者是房價已經漲很多了，想要獲利了結。
想要賣掉投資房，不過，很多的時候又因為賣掉可能獲利太多，投資者的稅賦會相當的高，所以就不敢賣房。這個時候就會考慮用所謂的1031 Exchange。這個是美國稅法中的第1031條，允許投資者在出售投資性房產之後，以不支付資本利得稅的方式，把這個銷售收益重新投資到其它類似性質的房地產中，可以使稅賦有效的往後遞延。
投資房在增值後，它可能產生一系列的稅賦，我用一個圖表來跟大家做說明（表一）。其實很多人在投資出租投資房的時候，剛開始收租金收得很開心，而且每年這個投資房本身還有折舊，使得你很多的租金收益並不需要繳稅。可是當你賣出這個房產的時候，你會發現怎麼多了很多的稅，第一個可能就是這個資本增值稅（Long-Term Capital Gain），從15%到20%之間。
另外，有折舊費用，本來出售之前有很多折舊的好處，但是當你賣掉以後它會產生折舊返還稅（Depreciation Recapture Tax），稅率達到25%，有些人以前節稅，還不見得節省到25%，這時候一返還，卻是一個大數字。所以，大家在做投資房的時候，要留意這一點。
還有，因為投資房的金額通常都比較大，所以很容易就觸及所謂的Obama Care的這個稅賦，這是當時的一個額外的補充稅賦。這個會針對Net Investment Income，課3.8%的稅，就是說如果你的調整後收入（AGI）超過25萬美金以上，很可能就會達到課稅標準。
最後就是州稅（State Tax），尤其我們住在加州，感覺到這個壓力特別的大，因為加州的稅賦特別高，最高可能到達13.3%。
所以許多人在售出房地產時，就會考慮繼續把這個投資房轉入1031 Exchange，然後買下一個投資房。
轉入1031 Exchange最終結的好處是什麼？最終你可能一直轉入不同的投資房，一直延稅到最後，一旦投資人過世以後，就會屬於遺產。
那麼遺產的計算，會在繼承人繼承資產時，成本會從最原始的價格，一次性升到原有屋主過世的那一天的價格。然後，如果繼承人把它賣掉以後，基本上是沒有這個資本利得稅（Capital Gain Tax），只要在遺產稅的稅額之內，就沒有資本增值稅的問題，所以就節省了非常多的稅金。
所以，很多房東可能考慮把資產傳承，會利用1031 Exchange的方式。
不過，其實1031 Exchange中間有很多的限制，不是說你想要轉換，馬上就可以轉入，它有一些規則，比如說它必須要在一定的時間內去做轉移，在賣掉資產之後，必須要把錢先轉入到合格的仲介（Qualified Intermediary）機構，來保管這個資金，然後必須在45天內，確定下一個要轉換的標的物。（表二）
確認轉換的標的還有一些規則，比如說你賣掉一個投資房，拿到100萬美金，那你可以選三個投資房其中的一個（同樣是100萬），作為最終投資，但從賣房到完成轉換，要在180天之內完成交易；或者你可以用200%原則，就是說也許投資人不設限於一個投資房，想選擇更多的投資標的，但是你的總金額不能超過200%，也就是說你如果賣掉100萬的投資房，你最多可以投資的總金額不能超過200萬美元。
所以，有幾個不同的規定，就會使得你在執行1031 Exchange的時候，有一些困難。比如說我們在加州，有時候搶房搶得很厲害，你明明就想要選這三間其中一個房子去轉換，結果你不見得一定搶得到，或者你必須要用更高價去買，這都會使得轉換的過程出現障礙，一旦在45天內，沒有辦法確定你要移轉的標的物，那最終1031 Exchange沒有辦法完成，那你就必須要被課稅了。
一種方式 出售投資房不繳稅 還多賺5%｜ＤＳＴ 1031 是什麼投資祕技？｜與傳統 1031 Exchange有何不同？｜DST 1031 Exchange案例分析【美國地產熱點】第130集
問：請問DST 1031 Exchange又有何不同？
周：這個DST 1031 Exchange像是一種改善，就是說可以避免這些許多的風險，其實簡單的講，DST 1031 Exchange有點像是把1031 Exchange證券化。DST它代表的是Delaware Statutory Trust，就是特拉華州法定的一種信託。這種信託，我們可以把它想成是買共同基金（Mutual Fund）的概念。
基金經理人是集合許多投資人的錢，然後去買這個投資標的，這個DST也把它想成是共同基金一樣，等於是許多的投資人，許多的房東委託了這個專業的機構來做地產的管理，來做專業的投資。
相較於你自己去做1031 Exchange，你可能只是從一個房地產，轉到下一個房地產。但這個DST是轉到一個專業機構，投資人可能是拿到一個百分比，比如說你用100萬美金去投資DST，那這個DST的投資標的，是2000萬美金的一個物業管理，那你就只占其中的5%。
相較於傳統1031它有幾個優點，DST投資它有一個專業機構在管理，那麼自己就不需要煩惱管理房地產的一些瑣碎的事情；再來，它可以用比較低的投資金額，參與到法人投資等級的地產或物業，因為一般我們可能是買Residential（住房）的投資屋而已，可是這些DST投資是一種專業的商業地產，有飯店，或者健康醫療中心、倉儲這些東西。就不是我們一般投資人可以投資的標的。
那麼也就是說，你通過DST 可以分散特定區域，還有特定類型的風險，不是集中在某一種投資類型。比如說你原來只是專心投資店面，那現在你可以分散在辦公室物業，甚至到不同的州去做投資。這是一種分散風險的方式。
DST因為是專業的法人在管理，所以你自己不用去承擔這些相關的責任風險。還有，就是我們剛才有提到，這個1031 Exchange必須要在45天內確認投資標的物，時間非常緊張。但是，基本上DST已經都有特定的標的物在那邊，很容易就可以在限定的期間內完成轉換。
而且，你可以有一個全額交換，完整延後資本利得稅。如果你賣掉投資房後，有100萬美金，可能你的下一個標的只有90萬，還有剩餘10萬元，你就可以放在DST裡面，而不必被課稅。
不過要留意，DST 1031 Exchange有一個限制，它只適用於有資格的投資人（Accredited Investors），就是說他必須是有自住屋以外的資產，超過100萬美金，或者是他個人在過去兩年，年收入都超過20萬美元，如果是家庭的話，那他們年收入必須要超過30萬美元。
所以，不是對所有人都適用，只對於金額比較大的，就是有投資房的房東比較適用。
問：有沒有案例說明DST 1031 Exchange的投資？
周：我用一個圖表來說明（表三），假設我買的房子是30萬美金，裝修花了5萬塊美金，然後在這段期間有一個折舊，是15萬美金，最終賣掉的時候，扣掉一些銷售成本，得到了44萬美金。但因為有資本利得24萬美金要被課稅，如果直接繳稅，那你可能會付20%的稅率，那就要付$48,000；然後有不同州的州稅，德州沒有州稅，但在加州你要付高額的State Tax；再者，你可能會負擔3.8%的淨投資所得稅（Net Investment Income Tax）$9,120；再加上折舊返還稅，要付$37,500。
所以，你最終會發現，扣掉了這些稅以後，最終只拿到可能最多34萬5,380，跟你原始投入的錢也沒有差太多，中間事實上就是賺了租金的收入，其它部份很多都繳稅去了。
但是，如果轉入1031 Exchange，你可以遞延稅金，你就會有44萬的錢投資，然後可以轉到下一個房地產中，沒有稅賦的損耗。
假如你會考慮DST 1031 Exchange的話，可能會有更大的好處。因為我是Fee-Only（僅收手續費）的投資顧問（Advisor），我們不能拿Commission（佣金），也不能拿Rebate（回扣）。不過，通常你在買下一個地產的時候，你會需要交5%到7%左右的佣金，或相關的成本。但是，經由Fee-Only專業人士處理，這些錢它會回來給原來的投資人。
假如說有5%的折讓，44萬會有2萬2千塊的一個折讓，以44萬除以95%，你就會得到$463,158。所以，不僅僅是延稅了，甚至你還有佣金的折讓回來，比傳統1031轉投資還要優惠，是一個非常巨大的一個差異。
問：哪些人適合使用DST 1031 Exchange呢？
周：我想有幾個族群，可能特別適合。當然你必須要是符合資格的投資人，這個很重要，並不是所有的人都可以適用。如果你資格符合，有幾種人會很適合做DST 1031 Exchange。
首先，就是不想再煩心管理投資房的房東，還有原本因為顧慮要繳太多稅，所以不敢賣掉獲利已經很高的房地產的房東，或者是你想把這個投資標的，分散到其它不同的州，或者是分散到其它法人等級的不動產。另外，也適用於想把投資房當作資產傳承的人，用DST 103 Exchange一直到最後變成遺產。
還有，如果你沒有把握可以在45天內，確定好標的物，也可以使用DST 103 Exchange，安心完成投資交易。另一種情況是，你已經確定好標的物，但它的投資金額比較小，你可能還有餘額（10萬美金以上）可以投資，那你也可以用餘額投入DST 1031 Exchange。
要提醒的是，這個不動產的投資，是需要比較長的時間的項目，比較沒有流動性，所以一定要諮詢專業的投資顧問，來幫你做比較仔細的分析，或者是挑選標的物。◇
責任編輯：李曜宇
