分析:中國房市泡沫恐破裂 風險正傳至銀行

【大紀元2023年05月18日訊】(大紀元專題部記者李思齊、王佳宜採訪報導)中共央行新數據顯示居民購房意願下降,但近日有房企打折促銷被官方處罰。房市下行,房企承壓,分析人士認為,房企依靠銀行大量貸款運轉,房市風險就會蔓延到銀行,到一定程度,銀行會有大量壞帳,甚至破產。

2023年初的房地產市場回暖猶如曇花一現。超過百個省市(縣)的中共地方政府於2023年第一季度出台政策「托舉」房市,據中國指數研究院(中指研究院)統計,這些政策超過了170條,如發放購房補貼,提高公積金貸款額度等。截至4月底,逾40城的首套房貸利率下限已調低至4%以下,但中國房地產市場期待的3月、4月售房高峰,所謂「金三銀四」中的「銀四」依舊落空了。

中共央行於5月11日發布的「2023年4月金融統計數據報告」顯示,4月份的住戶貸款減少了2,411億元(約合338億美元)。其中,包括住房貸款的住戶中長期貸款減少了1,156億元(約合162億美元),住戶短期貸款減少1,255億元(約合176億美元)。

公開信息顯示,北京、上海、杭州、合肥等一線和新一線城市4月份的二手房網簽數量都呈現兩位數下跌。其中,北京環比下跌37.3%;杭州環比下降32.7%;上海環比跌26.71%;南京環比下跌13%;合肥二手房環比跌幅更大,暴跌了40%……

房市銷售疲軟的情況下,開發商降價以期刺激銷售,但最近江蘇崑山市住建局處罰了兩家降價幅度較大的房企,引發了網絡熱議。陝西省安康市房地產業協會於5月8日在其官網發布的相關信息稱,蘇州崑山住建局5月5日發布通報文件顯示,崑山市兩個地產項目在銷售過程中,「擅自大幅度降價銷售,擾亂了房地產市場正常秩序,造成了社會不穩定因素」,因此「暫時關閉網簽」,待整改結束後再開通。

這兩個地產項目分別是崑山嘉寶網尚置業有限公司的夢之悅花園項目,以及崑山長泰置業有限公司(崑山長泰)的萬科常青藤尚濱花園項目。其中,崑山長泰在「五一」假期推出一房一價,最高優惠32萬元(約合4.5萬美元),相當於給房子打了七五折至八折。

旅居日本的時政評論人士區鍇5月13日對大紀元表示:「政府不讓房企降價的原因非常簡單,降價造成的連鎖反應會瞬間把中國樓市的泡沫戳破,造成的一系列危機是中共難以管控的。中國的房地產市場本身就是一個『擊鼓傳花』的遊戲,城市住房需求和土地都是有限的,土地財政的模式不可持續,只是『三條紅線』和疫情封城將不可持續的這個結果提速展現了。」

區鍇認為,現在房企紛紛爆雷,遲早會衝擊到銀行和政府,因為中共政府難以再通過土地財政來維持財政收入了。

中國房地產市場規模大、泡沫多

中國有著世界上最大的房地產市場。中國經濟學家任澤平2021年發表的《2021中國住房市值報告》估算,2020年,中國住房市場規模為62.6萬億美元;同期美國的住房市值為33.6萬億美元,日本為10.8萬億美元,英國、法國和德國合計是31.5萬億美元。任澤平曾擔任中共國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究室副主任。

任澤平發表的《中國財富報告2022》稱,2021年時,中國的住房市值達到了476萬億元(約合73.8萬億美元)。與2020年相比,總市值增長率高達17.9%。

如考慮住房市值與GDP的比例,中國在2020年已高達414%,比日本20世紀90年代房地產泡沫破滅前的391%還要高。

而2008年金融危機前後,美國住房市值與GDP的比例最高時也僅達到169%,約為中國2020年該比例的41%。

隨著中國經濟走低,房地產市場下行,中國法拍屋的數量在2022年攀升至60.6萬戶,同比增長了35.7%。同時,很多城市的二手房掛牌量也大增。如浙江省嘉興市,截至今年3月底前的短短40天,二手房實際的新增掛牌量超過5,000套,新增比例超過10%。

地產風險會傳遞給銀行

房企爆雷和居民房貸違約的後果最終會傳遞給銀行。旅居英國的中國金融資深從業人士方奇5月14日向大紀元記者解釋了這一點。

方奇說,對銀行來說,居民房貸違約可分兩種:提前還貸和停貸斷供。「提前還貸,甚至通過賣舊買新,居民將高利率的貸款置換為低利率的貸款,主動降低槓桿。但居民住房貸款對銀行來說是優質貸款,再加上存款大幅增加、貸款又貸不出去,這樣會使銀行的利潤受到很大影響,現在已經開始有中小銀行降低存款利率。

「而停貸斷供,直接會削弱銀行資產質量(斷供房是抵押給銀行的資產)。而且停貸斷供會影響購房者信心,直接影響房地產企業的銷售和流動性,房地產企業又是依靠銀行大量貸款運轉,房地產的風險就會蔓延到銀行。

「銀行因此收緊對房地產企業的融資,又會進一步讓其陷入困境,從而引起惡性循環,影響銀行的資產質量和盈利水平。如果風險擴散到一定程度,銀行就會產生大量壞帳,導致破產。」

易居企業集團CEO、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱在4月18日的公開演講中稱,中國地產行業有「四個確定性」:資產價格不會上升,但核心城市核心資產尚能保值增值;行業規模下台階;城市聚焦與分化;客戶的需求收縮與調整,剛需下行已成定局。

房市低迷的大環境下,不斷有房企爆雷。粵系千億房企合景泰富於4月28日晚發布公告,通報拖欠的附息銀行及其它借貸的本金共2.12億元(約合0.3億美元)無法按預定還款日期償還,故觸發若干長期附息銀行及其它借貸311.63億元(約合43.6億美元)須按要求償還。

即便是早早轉型應對地產危機的老牌房企萬達集團最近也被傳有債務爆雷風險。萬達旗下子公司Wanda Properties Global(萬達地產環球)年初發行的兩隻美元債券在4月下旬利率升穿35%,市場分析認為,按照慣例,這表明借款人難再籌集新資金,將加劇債務危機和違約風險。

惠譽評級已於5月1日將大連萬達商業管理集團股份有限公司「BB+」的長期外幣發行人違約評級及萬達商業地產(香港)有限公司「BB」的長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其有擔保美元票據的評級列入負面評級觀察名單。

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