美國地產熱點

只要1%首付款就買房 想要嗎?

文:李歐

【2023年06月12日訊】根據Redfin近日發出的一份報告指出,因為當前的抵押貸款利率高達6%、7%,導致市場上有三分之一的買家是全現金買房,達到了九年來的最高比例!這對抵押貸款業務造成沈重的打擊,截至5月19日的當週,包括購買貸款和再融資的申請,同比下降34.3%。

不過為了刺激買房,現在有抵押貸款公司推出,只要1%首付款的貸款方案,等於五十萬美元的房子,你只要拿出五千美元,就可以買下屬於自己的房子!

在給大家介紹1%首付款的貸款方案之前,我先來更新美國房地產市場的發展。截至6月1日的一週期間,平均30年固定抵押貸款利率為6.79%,高於前一週的6.57%,這也是去年10月以來的最大單週漲幅,也是去年11月以來的最高利率。經季節性調整後,截至5月26日當週的抵押貸款購買申請,較前一週下降3%,購買申請比去年同期下降了31%。

房貸申請降冰點 貸款商送錢幫你貸款成家|利率在高點 全現金買房激增|1%首付款的抵押貸款 申請資格|低首付貸款種類|首付款援助|原來這才是首次購房者的定義【美國地產熱點】6/08/2023

房價跌幅最大城市

另外,截至5月28日的四個星期期間,房屋銷售價格中位數為377,750美元,較去年同期下降1.9%,是近兩個月以來的最小跌幅。全美30個大都市的房屋銷售價格下跌,其中跌幅最大的是德州奧斯汀(同比-16.4%)、加州奧克蘭(-11.5%)、拉斯維加斯(-9.9%)、舊金山(-8.6%)和加州首府沙加緬度(-8.5%)。

房屋銷售價格出現最大漲幅的城市有,威斯康辛州的密爾沃基(9.3%)、辛辛那提(6.4%)、邁阿密(5.7%)和同樣是佛羅里達州的勞德代爾堡(5.4%),還有新澤西州的紐瓦克(4.7%)。

房屋銷售減少最多城市

待過戶房屋銷售同比下降17%,為1月份以來的第二大跌幅。那麼,最大的一次是一週前,下降了17.1%,所以近期的房市銷售確實因為利率高漲,非常低迷,當然這也包含了經濟局勢的動盪,所造成的影響。以下這幾個城市出現待過戶房屋銷售同比下降最大,分別是在西雅圖(-31.8%)、聖地亞哥(-31.4%)、俄勒岡州波特蘭(-30.1%)、沙加緬度(-26.3%)和密爾沃基(-25.8%)。

新掛牌供應量低迷

再來,我們看到新掛牌待售房屋的數量還在一直減少,5月份同比下降23.4%,是連續第10個月出現兩位數的下降。幾乎所有大城市都有所下降,但是在以下這些城市同比下降最多,分別是拉斯維加斯(-42.3%)、奧克蘭(-39.8%)、西雅圖(-39.4%)、聖地亞哥(-37.1%)和鳳凰城(-36.8%)。供應量的持續低迷,是導致這次房價無法大幅下降的一個主要原因,高利率不僅阻礙買家行動,同時也讓潛在賣家不敢換房子。

看完以上的房市近況,我們可以感受到市場的冰冷程度,除了價格的修正幅度較小以外,幾乎所有數據都在快速的往下墜,只有利率和每月抵押貸款支付仍然高高在上。所以對潛在的買家來說,買房的負擔壓力非常大,為了降低買房的門檻,減輕買家壓力,去年開始就有建築商推出幫買家買低利率的購房方案,現在則有抵押貸款商推出,1%首付款的貸款方案,幫助買家輕鬆成家。

目前根據Realtor.com的消息,United Wholesale Mortgage和Rocket Mortgage兩家公司,都分別推出1%首付款的方案,而且他們都為借款人額外再提供2%的首付金額,也就是總計3%的首付款,讓潛在買家更有動力買房,不過United Wholesale Mortgage有4,000美元的上限限制,但是Rocket Mortgage這家沒有限制。

我們現在假設購買一個25萬美元的房產,向Rocket Mortgage申請30年期固定貸款,利率設定6%。買家只需要負擔2,500美元作為首付款,而貸方將支付2%、5,000美元,也當成你的首付款,那麼你的每月本金和利息支付額,就會是1,453.91美元。而且,另一個重點是,你不必負擔抵押貸款保險,每月節省245美元。這部分,貸方公司會吸收貸款保險。

一般來說,常規抵押貸款,只要首付款低於百分之二十,買家就必須負擔每月的貸款保險,用來降低貸款違約的風險。

但是大家要留意,以上說的是Rocket Mortgage這家公司的方案,在United Wholesale Mortgage這家公司最多只有支付你4,000美元的首付款,並且他們並沒有提供抵押貸款保險的優惠。

另一點的差異是,Rocket Mortgage限定只能購買獨立單元的住宅作為自用,另一家公司沒有特別註明,所以詳細的方案內容,還得詢問貸款公司來獲得最準確的答案,尤其每個人的條件都不太一致,所以貸方給出的offer多少也會有些出入。

申請資格

當然,這種方案一定是有資格限制的,總的來說,兩家公司的方案都有收入限制,收入不能超過所在地區收入中位數的80%。這表示,如果一個地區典型的家庭收入每年為10萬美元,那麼借款人的家庭年收入不得超過8萬美元。而且,買家的信用評分必須至少為620分,還要符合足夠低的債務收下比,才能夠獲得申請。

質疑做法

有些人會懷疑這麽好的優惠,貸方一定會收取更高的利率或是費用,來彌補這些援助上的損失。但是兩家公司都表示,這些貸款提供的利率和費用,與其它較高的首付貸款的利率和費用是相同的。所以這部分的疑慮應該可以讓人比較安心,因為他們的用意就是想讓人更輕鬆的買房,降低買房門檻,當然也是幫助他們自己獲得更多的業績。

另外,有些人還會質疑這種降低首付款的作法,恐怕會讓一些不合格的買家進入市場,最後是不是有可能會帶來另一場房地產崩盤?因為,2000年初期的房市曾經由於貸款申請過於寬鬆,導致資格不符的買家也大量買房,最後造成次貸危機,引發金融海嘯。那麼這一次的低首付款方案也會造成類似的危機嗎?United Wholesale Mortgage認為,這些都不是真正的問題,借款人仍然必須擁有強大的財務紀錄才有資格獲得貸款。

所以,這些原則上都會是優質貸款和優質借款人。並且這兩個公司的方案,都是只提供30年期的固定利率抵押貸款,不是可調整利率,對貸方或是對借款人來說,都相對穩定、可靠。但是,事實是如此嗎?我們還不能肯定,畢竟這種方案才剛剛開始,演變如何也得觀察整體的經濟局勢。

不同的低首付款貸款

其實,市場上也有不同的低首付款貸款,例如最常聽到是FHA貸款,這是聯邦住房管理局支持的抵押貸款,專門為首次購房者提供,只要3.5%的首付款,並且買家信用分只需要580分以上。FHA貸款的利率往往也低於常規貸款,6月6日平均每日FHA利率為6.54%,而常規貸款為6.89%。

當前低迷的房市情況,我們也發現更多人在使用FHA貸款,根據Redfin統計,4月份,大約有六分之一(16.4%)的抵押貸款房屋銷售使用了FHA貸款,這是自2020年疫情開始之前以來的最高比例,並且高於一年前的10.4%,也是有記錄以來最大的同比增長。

FHA貸款在疫情的購房熱潮期間很少見,因為幾乎每個賣家都收到了多個報價,賣家通常會選擇全現金報價,或使用常規貸款的報價,因為他們認為這些報價更安全,而且一定有人買。不過現在,買家更有可能用FHA貸款買到房子,因為賣家沒有那麼多選擇了。對買家來說,任何能降低首付、降低利率的方式都值得試一試。

當然,常規貸款還是最常見的類型,占抵押貸款房屋銷售的四分之三(76.8%)以上。但現在使用常規貸款的買家比例,較去年同期的83.7%下降不少,這是有記錄以來的最大同比降幅。另外,稱為VA的軍人貸款,有零首付、沒有貸款保險的優勢,現在也逐漸受到使用,但是這有身份限制,所以比例都在抵押貸款房屋銷售的個位數比例。

首付款援助計畫

除了低首付款貸款,其實美國政府也提供一些首付款援助計畫,例如上面提到的FHA貸款、VA軍人貸款,另外還有房地美、房利美提供的貸款,通常向符合條件的低收入購房者,提供首付款援助,其它也有幫助執法人員、消防人員、緊急醫療技術人員的購房支持,也有對教育工作者的購房支持、農業部的農村住房貸款計畫等等。當然每一項都有它的規範和限制,對於符合身份與條件的買家來說,在一個房市衰退時期,但又是如此難以買房的時代中,不失為一個有效買房的方式。

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如果你都不符合以上的身份,查找首付款援助還有一個方式——可以到Down Payment Resource去尋找。除了有政府的計畫之外,一些非營利機構、私人機構也有援助計畫,總的來說,全美至少有兩千多個這種項目。有些是聯邦的,但大多數往往是州和地方級別的。

如何定義首次購房者?

最後還有一個重點要說,以往我們認為這些計畫只適用於低收入戶,但如果仔細查找,其實都有為不同的特定群體設定的計劃,包括第一代購房者、少數族裔、原住民、有色人種、在政府工作的人、殘疾人等等。

而且,對首次購房者的認定,並不僅僅意味著以前從沒有買過房子的人。Realtor.com的經濟研究經理說,聯邦政府通常對首次購房者有更廣泛的定義,這是指一個在過去三年內中沒有成為房主的人。所以,如果你在三年半前賣掉了一套房子,至今都沒有再次買房,那麼你就有資格成為首次購房者!

多數人缺乏對這些財務援助的了解,可能意味著許多買家白白喪失這部份的權益,當然也要留意,這些援助大部分不是白白贈與,更多的是延遲償還、分期付款或是稅收抵免等形式。所以仔細查找這些項目,看看它們是否能幫助你找到屬於自己的房子。◇

責任編輯:李曜宇

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