【2023年06月12日訊】根據Redfin近日發出的一份報告指出，因為當前的抵押貸款利率高達6%、7%，導致市場上有三分之一的買家是全現金買房，達到了九年來的最高比例！這對抵押貸款業務造成沈重的打擊，截至5月19日的當週，包括購買貸款和再融資的申請，同比下降34.3%。
不過為了刺激買房，現在有抵押貸款公司推出，只要1%首付款的貸款方案，等於五十萬美元的房子，你只要拿出五千美元，就可以買下屬於自己的房子！
在給大家介紹1%首付款的貸款方案之前，我先來更新美國房地產市場的發展。截至6月1日的一週期間，平均30年固定抵押貸款利率為6.79%，高於前一週的6.57%，這也是去年10月以來的最大單週漲幅，也是去年11月以來的最高利率。經季節性調整後，截至5月26日當週的抵押貸款購買申請，較前一週下降3%，購買申請比去年同期下降了31%。
房貸申請降冰點 貸款商送錢幫你貸款成家｜利率在高點 全現金買房激增｜1%首付款的抵押貸款 申請資格｜低首付貸款種類｜首付款援助｜原來這才是首次購房者的定義【美國地產熱點】6/08/2023
房價跌幅最大城市
另外，截至5月28日的四個星期期間，房屋銷售價格中位數為377,750美元，較去年同期下降1.9%，是近兩個月以來的最小跌幅。全美30個大都市的房屋銷售價格下跌，其中跌幅最大的是德州奧斯汀（同比-16.4%）、加州奧克蘭（-11.5%）、拉斯維加斯（-9.9%）、舊金山（-8.6%）和加州首府沙加緬度（-8.5%）。
房屋銷售價格出現最大漲幅的城市有，威斯康辛州的密爾沃基（9.3%）、辛辛那提（6.4%）、邁阿密（5.7%）和同樣是佛羅里達州的勞德代爾堡（5.4%），還有新澤西州的紐瓦克（4.7%）。
房屋銷售減少最多城市
待過戶房屋銷售同比下降17%，為1月份以來的第二大跌幅。那麼，最大的一次是一週前，下降了17.1%，所以近期的房市銷售確實因為利率高漲，非常低迷，當然這也包含了經濟局勢的動盪，所造成的影響。以下這幾個城市出現待過戶房屋銷售同比下降最大，分別是在西雅圖（-31.8%）、聖地亞哥（-31.4%）、俄勒岡州波特蘭（-30.1%）、沙加緬度（-26.3%）和密爾沃基（-25.8%）。
新掛牌供應量低迷
再來，我們看到新掛牌待售房屋的數量還在一直減少，5月份同比下降23.4%，是連續第10個月出現兩位數的下降。幾乎所有大城市都有所下降，但是在以下這些城市同比下降最多，分別是拉斯維加斯（-42.3%）、奧克蘭（-39.8%）、西雅圖（-39.4%）、聖地亞哥（-37.1%）和鳳凰城（-36.8%）。供應量的持續低迷，是導致這次房價無法大幅下降的一個主要原因，高利率不僅阻礙買家行動，同時也讓潛在賣家不敢換房子。
看完以上的房市近況，我們可以感受到市場的冰冷程度，除了價格的修正幅度較小以外，幾乎所有數據都在快速的往下墜，只有利率和每月抵押貸款支付仍然高高在上。所以對潛在的買家來說，買房的負擔壓力非常大，為了降低買房的門檻，減輕買家壓力，去年開始就有建築商推出幫買家買低利率的購房方案，現在則有抵押貸款商推出，1%首付款的貸款方案，幫助買家輕鬆成家。
目前根據Realtor.com的消息，United Wholesale Mortgage和Rocket Mortgage兩家公司，都分別推出1%首付款的方案，而且他們都為借款人額外再提供2%的首付金額，也就是總計3%的首付款，讓潛在買家更有動力買房，不過United Wholesale Mortgage有4,000美元的上限限制，但是Rocket Mortgage這家沒有限制。
我們現在假設購買一個25萬美元的房產，向Rocket Mortgage申請30年期固定貸款，利率設定6%。買家只需要負擔2,500美元作為首付款，而貸方將支付2%、5,000美元，也當成你的首付款，那麼你的每月本金和利息支付額，就會是1,453.91美元。而且，另一個重點是，你不必負擔抵押貸款保險，每月節省245美元。這部分，貸方公司會吸收貸款保險。
一般來說，常規抵押貸款，只要首付款低於百分之二十，買家就必須負擔每月的貸款保險，用來降低貸款違約的風險。
但是大家要留意，以上說的是Rocket Mortgage這家公司的方案，在United Wholesale Mortgage這家公司最多只有支付你4,000美元的首付款，並且他們並沒有提供抵押貸款保險的優惠。
另一點的差異是，Rocket Mortgage限定只能購買獨立單元的住宅作為自用，另一家公司沒有特別註明，所以詳細的方案內容，還得詢問貸款公司來獲得最準確的答案，尤其每個人的條件都不太一致，所以貸方給出的offer多少也會有些出入。
申請資格
當然，這種方案一定是有資格限制的，總的來說，兩家公司的方案都有收入限制，收入不能超過所在地區收入中位數的80%。這表示，如果一個地區典型的家庭收入每年為10萬美元，那麼借款人的家庭年收入不得超過8萬美元。而且，買家的信用評分必須至少為620分，還要符合足夠低的債務收下比，才能夠獲得申請。
質疑做法
有些人會懷疑這麽好的優惠，貸方一定會收取更高的利率或是費用，來彌補這些援助上的損失。但是兩家公司都表示，這些貸款提供的利率和費用，與其它較高的首付貸款的利率和費用是相同的。所以這部分的疑慮應該可以讓人比較安心，因為他們的用意就是想讓人更輕鬆的買房，降低買房門檻，當然也是幫助他們自己獲得更多的業績。
另外，有些人還會質疑這種降低首付款的作法，恐怕會讓一些不合格的買家進入市場，最後是不是有可能會帶來另一場房地產崩盤？因為，2000年初期的房市曾經由於貸款申請過於寬鬆，導致資格不符的買家也大量買房，最後造成次貸危機，引發金融海嘯。那麼這一次的低首付款方案也會造成類似的危機嗎？United Wholesale Mortgage認為，這些都不是真正的問題，借款人仍然必須擁有強大的財務紀錄才有資格獲得貸款。
所以，這些原則上都會是優質貸款和優質借款人。並且這兩個公司的方案，都是只提供30年期的固定利率抵押貸款，不是可調整利率，對貸方或是對借款人來說，都相對穩定、可靠。但是，事實是如此嗎？我們還不能肯定，畢竟這種方案才剛剛開始，演變如何也得觀察整體的經濟局勢。
不同的低首付款貸款
其實，市場上也有不同的低首付款貸款，例如最常聽到是FHA貸款，這是聯邦住房管理局支持的抵押貸款，專門為首次購房者提供，只要3.5%的首付款，並且買家信用分只需要580分以上。FHA貸款的利率往往也低於常規貸款，6月6日平均每日FHA利率為6.54%，而常規貸款為6.89%。
當前低迷的房市情況，我們也發現更多人在使用FHA貸款，根據Redfin統計，4月份，大約有六分之一（16.4%）的抵押貸款房屋銷售使用了FHA貸款，這是自2020年疫情開始之前以來的最高比例，並且高於一年前的10.4%，也是有記錄以來最大的同比增長。
FHA貸款在疫情的購房熱潮期間很少見，因為幾乎每個賣家都收到了多個報價，賣家通常會選擇全現金報價，或使用常規貸款的報價，因為他們認為這些報價更安全，而且一定有人買。不過現在，買家更有可能用FHA貸款買到房子，因為賣家沒有那麼多選擇了。對買家來說，任何能降低首付、降低利率的方式都值得試一試。
當然，常規貸款還是最常見的類型，占抵押貸款房屋銷售的四分之三（76.8%）以上。但現在使用常規貸款的買家比例，較去年同期的83.7%下降不少，這是有記錄以來的最大同比降幅。另外，稱為VA的軍人貸款，有零首付、沒有貸款保險的優勢，現在也逐漸受到使用，但是這有身份限制，所以比例都在抵押貸款房屋銷售的個位數比例。
首付款援助計畫
除了低首付款貸款，其實美國政府也提供一些首付款援助計畫，例如上面提到的FHA貸款、VA軍人貸款，另外還有房地美、房利美提供的貸款，通常向符合條件的低收入購房者，提供首付款援助，其它也有幫助執法人員、消防人員、緊急醫療技術人員的購房支持，也有對教育工作者的購房支持、農業部的農村住房貸款計畫等等。當然每一項都有它的規範和限制，對於符合身份與條件的買家來說，在一個房市衰退時期，但又是如此難以買房的時代中，不失為一個有效買房的方式。
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如果你都不符合以上的身份，查找首付款援助還有一個方式——可以到Down Payment Resource去尋找。除了有政府的計畫之外，一些非營利機構、私人機構也有援助計畫，總的來說，全美至少有兩千多個這種項目。有些是聯邦的，但大多數往往是州和地方級別的。
如何定義首次購房者？
最後還有一個重點要說，以往我們認為這些計畫只適用於低收入戶，但如果仔細查找，其實都有為不同的特定群體設定的計劃，包括第一代購房者、少數族裔、原住民、有色人種、在政府工作的人、殘疾人等等。
而且，對首次購房者的認定，並不僅僅意味著以前從沒有買過房子的人。Realtor.com的經濟研究經理說，聯邦政府通常對首次購房者有更廣泛的定義，這是指一個在過去三年內中沒有成為房主的人。所以，如果你在三年半前賣掉了一套房子，至今都沒有再次買房，那麼你就有資格成為首次購房者！
多數人缺乏對這些財務援助的了解，可能意味著許多買家白白喪失這部份的權益，當然也要留意，這些援助大部分不是白白贈與，更多的是延遲償還、分期付款或是稅收抵免等形式。所以仔細查找這些項目，看看它們是否能幫助你找到屬於自己的房子。◇
責任編輯：李曜宇
