分析:碧桂園爆雷 中共掠奪式體制浮水面

【大紀元2023年08月16日訊】(大紀元記者宋唐、易如、李珊珊採訪報導)8月7日,中國最大的私人房地產商碧桂園未能支付兩筆美債利息,曾經地產界的「模範生」碧桂園危機迅速蔓延。到了8月14日,碧桂園港股市場跌幅超過16%,創歷史新低。同日,碧桂園首次尋求推遲支付境內私人債券。

按照碧桂園的解釋,流動性危機的原因在於「受近期銷售額與再融資環境持續惡化,疊加各類資金監管的影響,公司帳面可動用資金持續減少」。

專家表示,從恆大、萬達等資本額最大的地產商,到營運最好的碧桂園出問題,後續還會更多房地產業商爆雷,由此與地產深度共生的金融業也可能爆雷。中國房地產業的深層危機,源自與中共制度設計上的掠奪機制,未能給老百姓基本的社會保障,使得他們不敢消費。

爆雷:碧桂園不會是最後一家

台灣財經專家黃世聰(黃世聰提供)

台灣財經專家黃世聰對大紀元表示,過去碧桂園是中國所有地產商裡面,整個營運都相對比較穩定的一個地產商。相較於萬達、恆大它投資很多其它的產業,碧桂園主要投資房地產,一直比較集中在房地產本身,沒有像其它地產商那樣盲目擴張。

「通常房地產開始不好的時候,都是一些財務結構不太好的地產商開始爆雷,萬達最早,緊接著恆大。恆大、萬達出事的時候,碧桂園相對比較好,所以很多中國民眾,把它叫做宇宙第一房企。」他說。

「但沒想到這一次連碧桂園因為兩筆債務也沒辦法履約,如果它也爆雷的話,等於是優等生也出現了危機,當然對市場的壓力會更大。」

黃世聰表示,萬達和恆大比較著重在一些大城市的發展,碧桂園大多都在比較小一點的城市。這一波中國房地產的下跌,是從一線城市傳導到二、三線城市,是全方位開始下跌的一個狀態。

「當初的碧桂園不是不會爆,而是說這個傳導效應還沒有到二、三線城市,那現在已經來到了二、三線城市。如果碧桂園爆雷,不論是大城市或小城市,整體的中國房地產經濟都非常糟糕。」

黃世聰表示,像這次碧桂園繳不出兩筆幾千萬美金的債務,金額其實並不是太大,為什麼沒辦法繳出來?因為流動性的問題,可能現在現金枯竭。

「如果它為了還這個債,它可能會做什麼動作?可能會殺價去賣房子。如果殺價賣房子的時候,又會加劇這個房地產下跌,形成一個惡性循環。民眾更不可能去買房,他們知道說接下來房地產價格可能是往下滑的,經濟也不好,更不想買房。」

黃世聰分析說, 現在是從資本額最大的幾個地產商,到營運最好的幾個地產商都出問題。接下來就是北京怎麼去應對這個這樣難解的局面,因為現在顯然是整個市場面的問題,已經不是單一個別公司的問題了。

「爆雷的狀況我覺得碧桂園不會是最後一家,後續應該還會有非常多的房地產業者爆雷。」他說。

金融業:下一步可能要爆雷行業

黃世聰表示,跟房地產綁最深的就是金融業,大型的房地產商準備土地買賣、建房融資的時候,通常都是跟銀行借錢。銀行可能會有大量的抵押擔保品,如果地產商爆雷,銀行手上的擔保品搞不好都賠錢,如果地產商再倒閉,所有債務就丟到銀行體系裡面。

目前由於房地產不景氣金融體系已經累積了大量不良資產,像中國銀行、建設銀行、工商銀行等等,整個不良債務的比例開始在攀升。

黃世聰說,一旦金融體系出問題的時候,就會讓金融業整個元氣大傷。這個架構就有點類似是2008年的美國金融海嘯,美國必須要花好幾年的時間,去解決這樣一個難題。

「以前可能金融體系為了要穩住市場,不會加入拋售行列。但金融體系一旦開始有爆雷的時候,一定是更大量地拋售手上所有抵押擔保品,再加上地產商也在拋售,民眾買房的意願很低,可能會讓房地產加速下跌。」他說。

「中共官方目前為止,並沒有想辦法去阻止這個房價下跌,但我覺得,阻止房價下跌不太可能,現在要想到的是,房地產下跌造成的金融風暴,應該是已經迫在眉睫了。」

黃世聰表示,拜登這幾天也說中國經濟是一個定時炸彈,相信他一定是看到了中國房地產問題,類似於美國2008年金融海嘯的狀況,他才會這樣講的。拜登2008、2009年擔任副總統時,應該也是參與了當時美國金融危機的處理。美國總統很少會這樣講,如果這樣講的話,表示這個問題的確是相當之嚴重。

「但是我覺得現在其實應該思考到下一步,就是集體爆雷的時候,傳達到金融產業的時候,你怎麼去處理,我覺得這應該好好地做一些準備了。」

救房市:需要完善社會保障體系

美國經濟學者黃大衛(Davy Jun Huang)(黃大衛授權)

美國經濟學者黃大衛(DAVY J.Wong)對大紀元表示,說碧桂園是中國房地產的模範生的原因是,碧桂園在住宅的建設質量、園林設計到整體的規劃方面,相對恆大要經濟很多,質量要求都高很多。而且作為出海的中國房地產,把新加坡的森林城市做得像模像樣的。

「恆大主要的原因是它在2016、2017年後過度擴張,發行很多比較高利息的債券作為融資,導致資不抵債。碧桂園的情況跟他類似,但相對來說碧桂園的擴張沒有這麼大。」

黃大衛認為,像碧桂園這種企業相對來說已經是比較穩健的、優質的房地產企業,它都出現暴雷的話,那會導致整個市場對於中國所有的房地產開發商,都會有信任危機。

「那國內情況來說,政府估計去拯救開發商的可能性不太大,最多是他們的一些資不抵債項目,有國有企業或資產進行收購併購而已。能否拯救中國房地產市場,主要還是看是否改變整個經濟結構跟社會保障,否則要拯救的話比較困難。」他說。

「由於房地產市場的稅收比較高,無論是買買土地出讓金,還是房地產轉讓的稅收,而老百姓的社會保障比較低,住房保障、醫療保障、教育保障各方面都沒有到位,老百姓在經濟環境差情況下負擔過重。」

黃大衛認為,正常來說,政府應該增加購房者、一般的老百姓的社會保障、社會福利,讓老百姓敢於消費、敢於投資,這對拯救房地產行業比較有效。例如,增加租房津貼,不要去再建這種廉租房,而改成貨幣化補助老百姓去租房。對於首次購房應給一個稅收的優惠、利息的優惠。然後作為土地財政來說,就把地價、稅收各方面降低,把醫保、社保、教育各方面的保障做好,那老百姓就更加敢於去消費,這是應該做的事情。

「但是它會不會這樣做,我覺得應該來說難度比較大,大有可能只是保交樓,只是保證開發商能夠交樓,不要出現爛尾樓事件,就是境外的一些美元債券就能搆到期去兌付,因為它涉及到國家形象和境外債券。」

中產階級資產變負 地方政府破產

政經學者《旭光時評》主持人鄭旭光對大紀元表示,碧桂園的兩筆外債,兩千多萬美金的利息,它都違約了,這個是非常危險的信號。碧桂園前1到7月份的銷售減了30%,而7月份減了60%,這是要死的節奏。

「另外有百強房地產公司,今年整個1到7月份,比去年減少了5%的銷售,7月份一下跌了33%,實際上就是房地產業是雪崩的一個狀態。」

旅美經濟學者鄭旭光(鄭旭光授權)

鄭旭光表示,真正反映中國經濟問題的,其實是房地產。如果房地產行業垮下來了,房價也垮下來了。房價垮下來,整個中產階級的資產,基本上只要有房貸的,都變成負資產了。

「地方政府也要爆雷,因為地方政府搞的隱性地方融資平台,都是拿房子地產做抵押。如果房價跌下來了,地價也跌下來了,房地產商早就賣不了房了,都是地方政府假造一些房地產公司買過來,完了以後打到銀行去做抵押,再把錢借給房地產公司,借給地方政府做開支。」

鄭旭光說,「如果說你的抵押物不值錢了,銀行要錢,地方政府財政也就破產了。就是說表面上就維持不下去了。中產階級破產,地方政府破產,就這麼一種前景,是非常可怕的。」

中共掠奪式體制浮出水面

獨立經濟學家鞏勝利對大紀元表示,中國改革開放40年了,從80年前後開始轉型到現在,唯一壯大的就是房地產業了。據說房地產大概占了中國經濟成分的16%左右,以教育來講據說才占了2%左右,建築業據說是占了3%左右。

根據大陸經濟學家任澤平的2021年文章, 2020年房地產及其產業鏈占中國GDP的17%(完全貢獻),其中房地產業增加值占GDP的7.3%(直接貢獻),房地產帶動產業鏈占GDP的9.9%(間接貢獻),其中房地產對金融、批發、建材的帶動最為明顯。

根據世界銀行在2022年6月份發布報告,截至2021年末,中國房地產投資占國內生產總值GDP的13%,而經合組織國家僅為5%;「如果考慮供應鏈投入品,則房地產行業約占中國GDP的30%。」

大陸著名經濟學人鞏勝利接受大紀元專訪,談中美貿易正式開戰,中國實際無牌可打。(網絡圖片)

鞏勝利表示,與歐洲、美國等法治國家相比,中國(中共)體制上有兩大災難:一個是老百姓是花自己的錢接受教育,沒有享受到國家的福利;另一個是全球的國家幾乎都是免費醫療,而中國老百姓是花自己的錢來看病,養了醫院養了醫生,而且病都沒有治好。

鞏勝利說,「房地產占的經濟比例太高了,影響的產業太多了,鋼鐵產業、建築產業,連水電產業都有影響。也必然影響到金融業,中國房地產的這次危機比美國的金融海嘯更麻煩,中國房地產危機,會不會影響到中國未來經濟的方向,讓我們拭目以待吧!」

鞏勝利表示,中共地方政府的財政來源,很大一部分是出自房地產企業,比如美國的金融海嘯爆發,美國政府沒有依靠房地產,房地產對美國經濟沒有任何影響作用。

他表示,但是中國就不同,中國(中共)地方政府的很多收入都來自於房地產,自治區和省政府是沒有土地的,土地都在市級政府裡面,主要是市政府、縣市政府,不能賣房了,不能賣地了,地方政府怎麼活呀?這是一個空前的難題。

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