美國地產熱點

房產業被控合謀抬高佣金 恐賠賣家18億美元

文:李歐

【2023年11月04日訊】最近一則房地產新聞,受到美國各大主流媒體的關注,這個事情很有可能撼動長久以來美國房地產行業的遊戲規則,因為以往的佣金制度受到挑戰。以全美房地產經紀人協會領頭的房地產機構,被眾多房屋賣家指控收取高額的佣金,被聯邦陪審團要求賠償近18億美元!

據《財富》雜誌報導,美東時間10月31日下午2點左右,在密蘇里州堪薩斯城的聯邦法庭,經陪審團審議一致認定,全美房地產經紀人協會和幾個全美的房地產公司,合謀抬高房屋銷售的佣金是非法的。陪審團要求,被告的房地產機構,向超過26萬名房屋賣家支付17.8億美元的賠償金。

原告律師認為,根據反壟斷法,法院的最終判決可將這個賠償數字,增加兩倍,達到50億美元以上。

除了全美房地產經紀人協會被列為被告之外,其中包括股神巴菲特的波克夏海瑟威公司(Berkshire Hathaway)旗下的HomeServices,以及房地產公司凱勒・威廉斯(Keller Williams),還有Re/Max和Anywhere Real Estate兩家公司,它們的旗下品牌還包括Century 21、Coldwell Banker和Corcoran等公司都被列為被告。

不過,Re/Max和Anywhere兩家公司,在審判前已經和原告達成和解,Re/Max支付5,500萬美元,Anywhere支付8,350萬美元。因此,他們不必再為往後訴訟所提出的賠償負責任。

長久以來,美國房屋賣家要負擔買賣雙邊的經紀佣金。(Shutterstock)

傳統房地產經紀的佣金制度

在美國有買賣房經驗的朋友應該都知道,長久以來,房產交易中買方、賣方在請房地產經紀操辦這些交易過程時,都會被收取2%~3%的佣金,所以一個房產交易,單單是買賣雙方的佣金,就要花費5%到6%。

舉例說,一個售價50萬的房產,雙方佣金就占了約3萬美元,這筆錢由買賣雙方的經紀人平分。而且,一般來說這個佣金費用,是由賣方出售房產得到的金額去支付的。也就是說,買家只管付錢買房,錢給了賣方之後,賣方再從售房的錢裡面提取資金,向雙方經紀支付佣金。

佣金的歷史漲跌

據Bankrate報導,自20世紀90年代初以來,房地產經紀人的佣金,出現了相當穩定的下降。研究公司RealTrends的數據顯示,2021年的佣金比例確實有所上升,這是自2017年以來首次出現,全美國的平均佣金比例達到5.06%。但總體而言,這個數字比1991年的6%以上,是有所下降了。

不過,這並不是說房地產經紀人的總收入減少了。因為,在強勁的賣方市場中,房價很高,賣方很容易會收到多個報價。這為佣金談判提供了更大的空間。即便,房地產經紀人可能會接受較低的佣金比例,但是佣金卻比以前更多了,因為房價的漲幅更高。

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這也是為何賣方會覺得被多收佣金的原因之一,以前房價五十萬,現在一下子漲到七十萬,本來三萬元的佣金,按6%計算就是四萬二了。據統計,2022年全美平均佣金是5.37%,又比2021年上升。在大多數的州,佣金在5%到6%之間。但是,在加州和麻州,一些房價更貴的州,佣金通常低於5%。

另外一方面,現在還出現一個問題,隨著越來越多的折扣經紀人的出現,以及線上看房、買房的興起,以往的佣金制度開始受到震動。很多人會覺得,我直接在網上看房、找房,甚至簽訂合同都是在網上,那我何必付這麼多佣金呢?況且房價還漲這麼多!經紀人的工作減少了,佣金卻在上漲,似乎不太合理。

原告的指控

好了,當大家了解一些房地產行業的佣金制度的背景之後,那我們就可以理解,為何現在有這麼多賣家要控告,以全美房地產經紀人協會為首的幾家大型房地產機構。簡單地說,原告認為這些機構、公司在合謀抬高佣金,賺取不合理的費用。

原告指出,房地產經紀人協會的一項規則,要求賣家在將房屋列入房地產資料庫、MLS系統之前,必須接受不可協商的佣金報價,並且由房屋賣家支付買賣雙方經紀的佣金。原告律師表示,如果賣家不同意佣金條款,他們在市場上幾乎不會被看到。簡單地說,房屋賣家只有同意房地產經紀人協會的佣金條件,才能獲得服務。

原告聲稱,該規定抑制了商業競爭,並導致房屋價格上漲。他們認為,如果沒有這項規則,買家將向自己的經紀人支付佣金,而不是賣家來支付。原告也指出,英國、新加坡、荷蘭、澳洲和比利時等國的房地產佣金總額,平均為1%至3%之間。顯見,美國的佣金多出了兩倍或五倍之多。

這起集體訴訟案件中的原告,包括26萬名賣家,他們在2015年4月到2022年6月期間進行房屋銷售,地點涵蓋密蘇里州、伊利諾伊州和堪薩斯州。所以,如果一旦確立這些房地產機構敗訴,那麼這群賣家將會平分數十億美元的賠償。

原告的首席律師邁克・凱奇馬克(Michael Ketchmark)說,他們花了四年半的時間搜集證據,而且,當他們把證據呈交給陪審團之後,經過幾個小時的審議,陪審團就一致認為這個佣金制度是錯誤,而且非法的。原告律師相信,根據美國的反壟斷法,賠償金額有望可以超過五十億美元。如果這成為事實,每名賣家將可能會獲得近兩萬美元的賠償金。

房地產公司的回應

但事實上,這起訴訟可能還有很長的一段路要走,一位住房政策分析師向CNN表示,上訴過程可能需要長達三年的時間。而且,敗訴方可能會嘗試讓最高法院來審理此案。

被告之一的全美房地產經紀人協會向媒體聲明,事情還沒有結束,他們一定會上訴,因為他們堅持房地產協會幫助消費者把利益最大化、幫助市場定價,並促進商業競爭。至於,上訴的具體細節,還無法透露,現在階段是尋求法院減少陪審團裁定的損害賠償金。

另外,被指控為共犯的HomeServices,該公司的發言人告訴媒體,「對法院的裁決感到失望,並打算上訴」。而且,他們認為這個的裁定讓買家將在充滿挑戰的房地產市場中,面臨更多障礙,而賣家將更難實現房屋的價值。另外一家房地產公司凱勒・威廉斯,也發表了類似的聲明。

贊成降低佣金的公司

這個裁決還不僅是賠償金額,特別的是法院還可能會下達禁令,禁止買家和賣家經紀之間共享佣金,並且禁止賣家經紀硬性要求賣家同意佣金條件。如果一但這樣做,對美國房地產市場的震撼將會是前所未有的。

據《華盛頓郵報》報導,一位分析師就預測,佣金系統的改變,將可能使消費者支付的1,000億美元的佣金減少三成。

儘管,這個裁決好像對房地產經紀人造成打擊,事實上也有多家房地產公司的股價在消息傳出後應聲暴跌。但是,卻有不少房地產商對這次的裁決表示贊同。

其中Redfin的執行長格倫・凱爾曼(Glenn Kelman)表示,對這個判決表示歡迎,因為該公司一直試圖「站在歷史正確的一邊」。在一份聲明中,他也表示,一向為房地產的消費者提供更好的交易,而且,他們已經為客戶節省了超過15億美元的費用。

3種力量在對抗舊有的佣金模式

一家專營未上市房地產的Galleon公司的執行長阿曼達・奧森(Amanda Orson),正在開發基於人工智能的交易平台,她向《財富》表示,佣金結構的改變「早就該發生了」。

奧森還表示,現在有「三重力量」正在對抗舊有的佣金模式:第一是訴訟、第二是庫存大幅減少和高利率的市場環境,第三是人工智能的加速。

奧森提到,現在絕大多數懸而未決的訴訟,都是經紀公司針對房地產經紀人協會提起的,而不是房主。今天,房主已經站出來了,所以,她認為改變不僅即將到來,而且早就該發生了。

另一家房地產公司REX Real Estate的執行長傑克・萊恩(Jack Ryan),一直依來都表示要降低佣金,並且這家公司之前也指控過房地產經紀人協會的壟斷行為,但是今年8月遭到敗訴。如今,他在一則簡訊中稱讚這個判決「對美國人來說是個好消息」。

萊恩認為,如果佣金能夠降低,「每棟房屋的價格都會下降,就業機會和工資都會增加,稅收收入將會增加,人們可以輕鬆地找到更好、更有成就感的工作」。

房地產經紀人協會的首席法律官凱蒂・約翰遜(Katie Johnson)在該公司的播客中談到了這起訴訟。約翰遜表示:「無論結果如何,都可能對未來幾年的房地產行業和職業產生重大影響。」「這裡真正重要的是從賣家經紀人到買家經紀人的補償方式。」

佣金之戰將擴大

不過,現在法院的禁令還沒有出台,而且隨著市場放緩,經紀人的佣金可能會再次上漲,並且更難協商。即便如此,擁有高價房產的賣家,仍然更有機會協商較低的佣金比例。

接下來,這場佣金之戰還將擴大戰場,據《紐約時報》報導,原告律師已經代表3名新房賣家提起訴訟,同樣以房地產經紀人協會為首的多家公司被列為被告,其中還包括Redfin、Compass和Douglas Elliman等幾家主要的經紀公司。◇

責任編輯:李曜宇

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