美國地產熱點

房貸利率有回升跡象 買房留意了!

文:李歐

【2024年01月30日訊】現在抵押貸款利率,牽動美國房地產市場的冷與熱,去年利率連番漲到8%,差點凍死貸款公司和房地產經紀人,還好年底聖誕節前,市場很給面子,送了大禮,讓利率又從八降到六點多,馬上就讓場子熱起來了!但是,可不能高興太早!我感覺最近利率又有回升的跡象了,想要進入市場的朋友,真的要留意了!

大概從去年的十二月中旬,三十年期的抵押貸款固定利率就開始低於7%,到1月25日為止,房地美平均一週的30年期固定利率出現6.69%。不過,如果看到「抵押貸款每日新聞」的數據,可以發現利率正在悄悄地往上走,1月25日的利率來到6.90%。

利率會不會繼續往上爬?我覺得是很有可能的。不過,等等我再來分析利率回升的可能性,我先說最近因為利率下降所帶來的市場概況。

建築商信心大增 買家小心

先看到,根據1月17日,全美住宅建築商協會(NAHB)和富國銀行發布的住房市場指數(HMI),顯示1月份建築商對新建單戶住宅市場的信心上升了7個百分點,達到44。這是建築商信心連續第二個月上升,顯然與利率的下降密切相關。不過,指數仍沒有超過五十,代表建築商對市場還是有消極的看法。

全美住宅建築商協會主席艾麗西亞・休伊(Alicia Huey)認為,過去一個月,較低的利率改善了住房負擔能力,使一些買家在去年秋季因為貸款成本快速上升,被踢出市場後,現在又重新回來了。艾麗西亞也預計,2024年獨立房開工量將增加,幫助市場增加急需的庫存量,不過,建築商同時還是得面臨建築材料成本、供應方面的嚴峻挑戰。對買家來說,艾麗西亞就是在事先告知,新房的價格很難下跌,還是會往上漲!

再看到住宅建築商協會的數據,1月份,31%的建商表示下調了房價,但是,低於前兩個月36%的比例,這也是自去年8月以來的最低水平。

還有,1月份平均降價幅度維持在6%,與上個月持平。同時,有62%的建商在1月提供了各種形式的銷售獎勵措施。這個比例,從去年10月以來,一直穩定在60%至62%之間。

上面數據透露一個訊息:買家要小心了!建商看到利率在下降,市場正在逐漸回暖,所以也慢慢開始收回先前的折扣。

我認為現在因為還處在冬季,房市還算不熱絡,等到春季來臨,假如到時利率沒有明顯回升,甚至更低,新房的折扣肯定會更加減少,搞不好還會出現搶房的情況。

另外,1月份所有三個主要的住房指數都是上漲趨勢:一個是反映當前銷售狀況的HMI指數,上升7個百分點,達到48;衡量未來六個月銷售預期的指數,上升12個百分點,達到57;衡量潛在買家流量的指數,上升5個百分點,至29。

住房指數只要超過五十就是代表建築商的信心呈現積極態度,如果少於五十就是消極態度。當然,我是希望建築商在未來這一年裡都很積極,因為美國實在太缺房了,不過就像我剛剛講的,利率的表現還不是很穩定,所以我們還要再看接下來的經濟表現。

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成屋銷售好轉

接著,我們來看利率對成屋銷售的影響如何。全美房地產經紀人協會,剛剛發佈的12月份銷售數據顯示,成屋銷售比11月下降1.0%,比前一年下降 6.2%。銷售價格中位數較2022年12月上漲4.4%,到達38萬2,600美元,這是連續第六個月的同比價格上漲。

以年度計算,2023年的成屋銷售總量是409萬套房產,是近30年來的最低水平,而中位數價格,卻在2023年達到38萬9,800美元的歷史新高。這種銷售低迷,房價卻降不下來的原因,主要是因為利率太高、供給太少,但是需求卻依然存在所造成的。

成屋的庫存量,截至12月底,較上月下降11.5%,僅剩100萬套在市場上銷售,以當月銷售速度來計算,只有3.2個月的供應量。所以,這個成屋的庫存量顯然非常危急,多數的屋主持續被利率的鎖定效應困住,難以賣房。

一月房市供給增加

時間來到今年1月,我們來看幾個初期統計的數據,抵押貸款銀行家協會在1月17日指出,截至1月12日的一週時間,衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數,較一週前上漲10.4%,到達210.5。但是還是比一年前低迷很多,一年前這個指數是239.2。

同時間,衡量購買房屋的購買指數,也較一週前上升9.2%,同比還是下降兩成;再融資指數,上漲10.8%,其中常規抵押貸款再融資指數,領先其它的貸款申請。

果然,利率的大幅下降,對市場熱度直接起到加溫效果,儘管比前一年的購買量、申請量還少,不過大家要知道去年同期的利率只有在6.2附近,相差約0.6至0.7個百分點,差距幅度還是不小。

另外,再來看到房地產線上公司Redfin的數據,好消息是在賣家方面,截至1月14日的四個週期間,新掛牌房屋數量同比增加了8%。依照目前待售房源數量和銷售速度計算,市場有4.4個月的庫存可供銷售,比去年增加0.3天。可以看到利率的下降,也在調動部分屋主賣房的意願。

全美房地產經紀人的首席經濟學家Lawrence Yun最近表示:近一個月的房市銷售量似乎已經觸底,然後在新的一年裡不可避免地會走高。因為與兩個月前相比,抵押貸款利率明顯降低,預計未來幾個月市場上將出現更多庫存。

黑石收購投資公司

市場冷暖,機構投資人一定比散戶們更早發覺。現在還有一個最新消息,著名的黑石集團(Blackstone)在1月19日宣布,將以38億美元的價格收購Tricon Residential這家公司,這是一家總部位於多倫多的出租房投資公司,在美國和加拿大擁有38,000套住房,不過它大部分的房屋是亞特蘭大和北卡羅來納州的夏洛特,還有佛羅里達州的坦帕、德州達拉斯、鳳凰城和休士頓。

黑石的舉動,很可能會被視為是美國住房市場準備反彈的時機,也可能又是一個投資市場的重組,因為疫情期間的低利率、房價上漲、租金上漲為這些投資機構營造了一場完美風暴,如今利率提高這麼多,對許多投資方來講已經無利可圖,除非經過複雜的分析與評估,具有避險的投資組合,否則類似這起黑石的收購案,可能會在2024年會不斷上演。

不過,這終究是大機構的權力遊戲,對於我們這些散戶們,或者是只想卑微地買一個遮風擋雨的家的人,又該怎麼看待目前的市場呢?

利率又會升高嗎?

首先,我們還是得留意利率走向,不得不說現在又有升高的趨勢。原本各方專家都預測,聯準會準備在3月份決議降息。結果12月的通脹數據比預期的3.2%還高,達到3.4%,不過剔除波動較大的食品和能源價格後的核心通脹率,同比上漲3.9%,這是2021年5月以來,首次跌破4%。

在美國股市方面,標普、那斯達克、道瓊指數,近期在AI、芯片的帶動下都是走高的形勢;就業方面,2023年第四季度全職工人的週薪是1,145美元,比去年同期高出5.5%,消費者的消費物價指數則上漲3.2%;12月的失業率維持在3.7%,與前一次的數據相同。

總體來看,美國經濟還是相當穩定,數據表現普遍展現出經濟的韌性。只是在經濟表現好轉、強勁的同時,對聯準會抑制通脹的努力,相對也會受到抵銷,所以12月份的通脹率又出現升高的表現,這對接下來在三月或五月降息的可能性就會大受影響。

觀察升降息的預測工具,現在三月降息一碼的機率只有50%,維持不變的機率高達48.7%,跟之前的預測相差很多。

所以,在這樣的情況下,通脹如果沒有進一步下降,聯準會的降息時間表一定會往後延,這樣一來抵押貸款利率想要下降也會受到阻礙,可能在短時間內不會有下降更多的機率。

現在我也觀察到利率確實有回升的跡象,建達(Cantor Fitzgerald)金融服務公司的執行長,同時也是億萬富豪的霍華德・盧特尼克(Howard Lutnick)就警告說,利率似乎將在更長時間內保持在高位。他預測,儘管一些投資者預計聯準會今年將大幅降息,但利率很可能會保持不變,預計聯準會今年最多將降息75個基點(三碼)。

利率更長時間的維持在高位,這對房地產市場就會很不樂觀,尤其是對商業房地產的辦公樓物業衝擊會很大,因為租金減少,不足以供應還貸,就會出現更多的商業樓面臨貸款違約的情況。

對住宅用房地產來講,當然也是不樂觀,最直接的影響還是把屋主鎖在家裡,不敢出來賣房,買家也不敢回到市場,這樣對市場交易的萎縮就會更嚴重,但是房價卻不見得會下降多少,除非經濟面臨巨大的衝擊,房價才有可能大跳水了。◇

責任編輯:李曜宇

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