【2024年01月30日訊】現在抵押貸款利率，牽動美國房地產市場的冷與熱，去年利率連番漲到8%，差點凍死貸款公司和房地產經紀人，還好年底聖誕節前，市場很給面子，送了大禮，讓利率又從八降到六點多，馬上就讓場子熱起來了！但是，可不能高興太早！我感覺最近利率又有回升的跡象了，想要進入市場的朋友，真的要留意了！
大概從去年的十二月中旬，三十年期的抵押貸款固定利率就開始低於7%，到1月25日為止，房地美平均一週的30年期固定利率出現6.69%。不過，如果看到「抵押貸款每日新聞」的數據，可以發現利率正在悄悄地往上走，1月25日的利率來到6.90%。
利率會不會繼續往上爬？我覺得是很有可能的。不過，等等我再來分析利率回升的可能性，我先說最近因為利率下降所帶來的市場概況。
建築商信心大增 買家小心
先看到，根據1月17日，全美住宅建築商協會（NAHB）和富國銀行發布的住房市場指數（HMI），顯示1月份建築商對新建單戶住宅市場的信心上升了7個百分點，達到44。這是建築商信心連續第二個月上升，顯然與利率的下降密切相關。不過，指數仍沒有超過五十，代表建築商對市場還是有消極的看法。
全美住宅建築商協會主席艾麗西亞・休伊（Alicia Huey）認為，過去一個月，較低的利率改善了住房負擔能力，使一些買家在去年秋季因為貸款成本快速上升，被踢出市場後，現在又重新回來了。艾麗西亞也預計，2024年獨立房開工量將增加，幫助市場增加急需的庫存量，不過，建築商同時還是得面臨建築材料成本、供應方面的嚴峻挑戰。對買家來說，艾麗西亞就是在事先告知，新房的價格很難下跌，還是會往上漲！
再看到住宅建築商協會的數據，1月份，31%的建商表示下調了房價，但是，低於前兩個月36%的比例，這也是自去年8月以來的最低水平。
還有，1月份平均降價幅度維持在6%，與上個月持平。同時，有62%的建商在1月提供了各種形式的銷售獎勵措施。這個比例，從去年10月以來，一直穩定在60%至62%之間。
上面數據透露一個訊息：買家要小心了！建商看到利率在下降，市場正在逐漸回暖，所以也慢慢開始收回先前的折扣。
我認為現在因為還處在冬季，房市還算不熱絡，等到春季來臨，假如到時利率沒有明顯回升，甚至更低，新房的折扣肯定會更加減少，搞不好還會出現搶房的情況。
另外，1月份所有三個主要的住房指數都是上漲趨勢：一個是反映當前銷售狀況的HMI指數，上升7個百分點，達到48；衡量未來六個月銷售預期的指數，上升12個百分點，達到57；衡量潛在買家流量的指數，上升5個百分點，至29。
住房指數只要超過五十就是代表建築商的信心呈現積極態度，如果少於五十就是消極態度。當然，我是希望建築商在未來這一年裡都很積極，因為美國實在太缺房了，不過就像我剛剛講的，利率的表現還不是很穩定，所以我們還要再看接下來的經濟表現。
美國房市剛要火熱 又被利率澆熄了？｜租金漲跌 哪些城市最實惠？｜抵押貸款利率要反彈了！【美國地產熱點】1/25/2024
成屋銷售好轉
接著，我們來看利率對成屋銷售的影響如何。全美房地產經紀人協會，剛剛發佈的12月份銷售數據顯示，成屋銷售比11月下降1.0%，比前一年下降 6.2%。銷售價格中位數較2022年12月上漲4.4%，到達38萬2,600美元，這是連續第六個月的同比價格上漲。
以年度計算，2023年的成屋銷售總量是409萬套房產，是近30年來的最低水平，而中位數價格，卻在2023年達到38萬9,800美元的歷史新高。這種銷售低迷，房價卻降不下來的原因，主要是因為利率太高、供給太少，但是需求卻依然存在所造成的。
成屋的庫存量，截至12月底，較上月下降11.5%，僅剩100萬套在市場上銷售，以當月銷售速度來計算，只有3.2個月的供應量。所以，這個成屋的庫存量顯然非常危急，多數的屋主持續被利率的鎖定效應困住，難以賣房。
一月房市供給增加
時間來到今年1月，我們來看幾個初期統計的數據，抵押貸款銀行家協會在1月17日指出，截至1月12日的一週時間，衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數，較一週前上漲10.4%，到達210.5。但是還是比一年前低迷很多，一年前這個指數是239.2。
同時間，衡量購買房屋的購買指數，也較一週前上升9.2%，同比還是下降兩成；再融資指數，上漲10.8%，其中常規抵押貸款再融資指數，領先其它的貸款申請。
果然，利率的大幅下降，對市場熱度直接起到加溫效果，儘管比前一年的購買量、申請量還少，不過大家要知道去年同期的利率只有在6.2附近，相差約0.6至0.7個百分點，差距幅度還是不小。
另外，再來看到房地產線上公司Redfin的數據，好消息是在賣家方面，截至1月14日的四個週期間，新掛牌房屋數量同比增加了8%。依照目前待售房源數量和銷售速度計算，市場有4.4個月的庫存可供銷售，比去年增加0.3天。可以看到利率的下降，也在調動部分屋主賣房的意願。
全美房地產經紀人的首席經濟學家Lawrence Yun最近表示：近一個月的房市銷售量似乎已經觸底，然後在新的一年裡不可避免地會走高。因為與兩個月前相比，抵押貸款利率明顯降低，預計未來幾個月市場上將出現更多庫存。
黑石收購投資公司
市場冷暖，機構投資人一定比散戶們更早發覺。現在還有一個最新消息，著名的黑石集團（Blackstone）在1月19日宣布，將以38億美元的價格收購Tricon Residential這家公司，這是一家總部位於多倫多的出租房投資公司，在美國和加拿大擁有38,000套住房，不過它大部分的房屋是亞特蘭大和北卡羅來納州的夏洛特，還有佛羅里達州的坦帕、德州達拉斯、鳳凰城和休士頓。
黑石的舉動，很可能會被視為是美國住房市場準備反彈的時機，也可能又是一個投資市場的重組，因為疫情期間的低利率、房價上漲、租金上漲為這些投資機構營造了一場完美風暴，如今利率提高這麼多，對許多投資方來講已經無利可圖，除非經過複雜的分析與評估，具有避險的投資組合，否則類似這起黑石的收購案，可能會在2024年會不斷上演。
不過，這終究是大機構的權力遊戲，對於我們這些散戶們，或者是只想卑微地買一個遮風擋雨的家的人，又該怎麼看待目前的市場呢？
利率又會升高嗎？
首先，我們還是得留意利率走向，不得不說現在又有升高的趨勢。原本各方專家都預測，聯準會準備在3月份決議降息。結果12月的通脹數據比預期的3.2%還高，達到3.4%，不過剔除波動較大的食品和能源價格後的核心通脹率，同比上漲3.9%，這是2021年5月以來，首次跌破4%。
在美國股市方面，標普、那斯達克、道瓊指數，近期在AI、芯片的帶動下都是走高的形勢；就業方面，2023年第四季度全職工人的週薪是1,145美元，比去年同期高出5.5%，消費者的消費物價指數則上漲3.2%；12月的失業率維持在3.7%，與前一次的數據相同。
總體來看，美國經濟還是相當穩定，數據表現普遍展現出經濟的韌性。只是在經濟表現好轉、強勁的同時，對聯準會抑制通脹的努力，相對也會受到抵銷，所以12月份的通脹率又出現升高的表現，這對接下來在三月或五月降息的可能性就會大受影響。
觀察升降息的預測工具，現在三月降息一碼的機率只有50%，維持不變的機率高達48.7%，跟之前的預測相差很多。
所以，在這樣的情況下，通脹如果沒有進一步下降，聯準會的降息時間表一定會往後延，這樣一來抵押貸款利率想要下降也會受到阻礙，可能在短時間內不會有下降更多的機率。
現在我也觀察到利率確實有回升的跡象，建達（Cantor Fitzgerald）金融服務公司的執行長，同時也是億萬富豪的霍華德・盧特尼克（Howard Lutnick）就警告說，利率似乎將在更長時間內保持在高位。他預測，儘管一些投資者預計聯準會今年將大幅降息，但利率很可能會保持不變，預計聯準會今年最多將降息75個基點（三碼）。
利率更長時間的維持在高位，這對房地產市場就會很不樂觀，尤其是對商業房地產的辦公樓物業衝擊會很大，因為租金減少，不足以供應還貸，就會出現更多的商業樓面臨貸款違約的情況。
對住宅用房地產來講，當然也是不樂觀，最直接的影響還是把屋主鎖在家裡，不敢出來賣房，買家也不敢回到市場，這樣對市場交易的萎縮就會更嚴重，但是房價卻不見得會下降多少，除非經濟面臨巨大的衝擊，房價才有可能大跳水了。◇
責任編輯：李曜宇
