【2024年05月19日訊】在美國有投資房地產的人，應該都有聽說過1031 Exchange，這是一個投資房地產中非常重要的一個延稅工具，可以避免繳交高額的增值稅。但是，DST 1031 Exchange更是把1031 Exchange證券化了，讓投資人輕鬆找到下一個目標，也能跨足更多樣的商業房地產。
去年9月，我曾經邀請美國「多元投資顧問」負責人周威宇（Rex Chou）先生來解釋這項非常有用的投資工具，這次同樣請到Rex來進一步分析DST 1031 Exchange的更多優勢與實際案例。（相關閱讀：一種方式 出租房出售免繳稅、賺佣金）
問：DST 1031 Exchange到底有什麼優勢？
Rex：善用1031 Exchange來達到延稅的效果是非常的重要，那麼我們可以把DST想成是1031 Exchange證券化之後的一個私募基金。所謂DST的全文就是德拉華州的法定信託（Delaware Statutory Trust），它是在國稅局（IRS）所核准的一種延稅的稅務策略。
DST它是在德拉華州的法律創立的法人實體，作為信託它擁100%的不動產的權益，那麼投資DST的投資人，也會獲得這個信託的實質權益，並對這個標的資產承擔有限的個人責任。
它允許投資者在出售他原來的投資房之後，並購入類似的房產來完成1031 Exchange，達到推延資本利得稅，還有折舊回收稅的效果。
問：DST有沒有什麼缺點？
Rex：DST 1031因為它是交給法人來管理，所以你沒有辦法自行決定投資房出場（售出）的時間。因為它投資的是一個大型的物業，比如說公寓、店面或者賣場，投資人只是持有一個單位數，所以你不能自己決定，我什麼時候要賣掉那個房地產，必須由原來的地產商來決定什麼時候來出場。所以，你持有的時間就必須有5到10年的時間。
如果你自己做1031 Exchange，去買一個投資房，那你自己可以決定什麼時候再把它賣出去。但是在DST的情形，你是跟大家共有，所以自己沒有辦法決定出場時間。
美國投資房 DST這個延稅方式一定要知道！｜1031變體｜DST 投資房地產 延稅、免繳稅｜投資等級 商業地產｜美國地產熱點 第157集
可是相較於傳統1031 Exchange，因為DST是屬於專業的機構在管理，所以個人不需要煩惱這些房產上的管理，還有你可以分散投資，參與法人等級的投資物業，這不是我們一般投資人可以參與的。就像剛才講的大型公寓、學生宿舍、醫療機構或者是倉儲物業⋯⋯這些都是可能動輒好幾千萬美金，一般的個人投資人根本沒辦法投資。
但是，參與DST你可以用一個比較小的金額，可能幾十萬美元，就可以參與到這樣的一個高平等的物業投資，而且你也可以分散到不同的區域，跟不同的產業。
另一個情況是，你賣掉投資房，買下一個投資房，或許你的金額不是剛好一樣的，譬如你賣100萬美金，可是你買的下一個投資房，只有90萬、80萬美金，那麼你就要再補一點稅。假如採用DST的話，它就沒有這個問題。
投資人在上一個房產上賣的金額，可以全額投入DST，不會有投資金額不對等的麻煩。
問：請問誰可以符合投資DST？
Rex：剛才我也提到DST等於1031 Exchange證券化的私募基金。那所謂私募基金，它通常是給特定人，我們稱為Accredited Investor（認可的投資者），所以必須符合以下某個條件：
基本上分成自然人跟法人，假如你是自然人的話，那你的自住屋以外的資產必須超過100萬美金，這是一個條件；第二，從收入來看，假設是個人，那你的年收入每年要超過20萬美金，連續兩年，這樣也符合資格，如果是夫妻兩人，年收入超過30萬美金也可以；還有一類是專業人士，就像我這種持有執照的，比如說Series7、Series82、Series65，這種持有專業執照的人也可以投資。
再來就是機構法人，主要是三大類：一種就是專業的投資機構，像是銀行、證券商、投資公司這些都是可以的；還有就是一般所謂的信託，比如說不可移轉信託、可移轉信託，可移轉信託就像我們平常常用的Living Trust這種方式，如果是不可移轉信託，你的資產必須要超過500萬。
如果是像我們一般投資人，常用這個Living Trust的話，你可能要符合三個的其中一個規定：一個是你本身生前信託的資產就超過500萬；第二個，你是Trustee專業投資機構；第三，本身Living Trust的設立人（Grantor）就是被認可的投資者，是符合剛才講到的自然人資格。
問：要成功投資DST，有哪些步驟呢？
Rex：我覺得很重要的一個，就是說當你有打算要做1031 Exchange，或是DST的時候，你必須要在你賣掉房子之前，就要開始準備，不能等到賣掉房子，拿到款項以後才想要做，這樣已經來不及了。
要成功完成DST 1031 Exchange大概有幾個步驟，首先當然最重要你必須是符合被認可的投資人，那麼再來就是你在賣房之前，要找到合格做1031 Exchange的中介機構，我們稱為QI（Qualified Intermediary）合格中介，這個很重要。
另外，在你賣房的時候，你的銷售合約中，就必須加入一個條款說你在未來要做1031 Exchange。當你賣房後，拿到款項不要先進到自己的帳戶，而要先進到中介機構保管，然後在45天內，去找你要的標的物。這時候，你就要趕快找到合格的投資顧問，協助你去尋找適合你的DST。
DST作為私募基金，它一定有一個所謂的PPM（Private Placement Memorandum），用來揭露所有這個投資標的的風險、權益的相關文件，投資人務必要詳細閱讀。
另外，要特別注意你原來的投資房是有沒有貸款？貸款的比例是怎麼樣，比如說你是貸款50%，我們稱為Loan to Value（LTV）的比率。通常你做交換的時候，你要找到同樣LTV比率的DST。比如說你是貸款50%，那麼你也應該是去轉換到同樣是貸款50%的DST。
你找好了標的以後，就必須要跟你屬意的DST的Sponsor進行聯繫，然後完成他們的銷售合約，之後DST的Sponsor會聯繫你的中介機構，請他們把錢匯過來，然後這個Sponsor再給你相關的權益單位數，你就可以順利的完成DST投資轉換。
整個過程最重要的就是，在賣房之前就要提早尋找合格的投資顧問來做諮詢，協助你完成這個交易。
問：DST能投資哪些項目？
Rex：DST可以投資的就是商用不動產，大概有八大類，像飯店、大型公寓、醫療中心、倉儲、店面、學生宿舍，還有廠房或者是辦公大樓。這些都是屬於DST的投資標的，由於金額很大，都不是我們一般普通百姓可以買的。
我用最近我經手的實際案例，給大家做一個說明，講其中兩個產業。
第一個就是屬於最多人投資的多家庭房（Multi-Family），這個是在德州達拉斯的大型公寓，位在距離達拉斯大概20英里左右的小城市。有415單位的大型公寓，建物在2020年蓋的，現在的出租率已經達到93%，有相當穩定的租金收益，目前第一年投資的話，租金收益大概是一年4.25%，隨著每一年它的租金往上調漲，幾年後租金收益就會超過5%，未來還有5到10年後，當這個大型公寓賣出去，還有一個潛在的資本利得。
它有一個最大的優點，就是它在一個相當好的位置，周邊的就業機會有12萬個，是一個不錯的適合投資出租房的地區。
第二個案例就是屬於零售，就是店面。我們到Shopping Mall購物時會說：這店面都是屬於誰的？其實很多店面，都是屬於像這種機構法人的DST，這些東西它才是真正的房東。
這個案例中，DST它持有三個店面：Daybreak Market、Tractor Supply，還有Double Tree。它每一年的租金回報是5.15%。
但是，大家最近會擔心說，現在不是聽說店面不太安全嗎？會有點擔心。不過，這都是經過慎選的，大家如果去看它的租約細節，你會發現這三個店面，它的租約都是超過十年以上，比如說Daybreak它的租約到2043年，也有到2034年，都是十年以上，非常長的租約。那長租約就是確保你的租金，可以在未來持有五到十年之間，持續穩定。
而且，因為是屬於triple net（三重淨租賃），就是基本上所有的房產稅、保險，所有的管銷費用都是由租客來負擔，所以基本上沒有什麼成本，就是等著收房租而已。那當然你還要擔心公司本身，你的房客營運是不是好？會不會倒？當然DST所選擇的房客，都是屬於投資級別（Investment Grade）的公司，就比較讓人放心。我們如果要去投資公司債的話，我們就非常注意說，投資的公司債是不是Investment Grade。
那它這些房客的母公司，或者是它本身都是屬於投資級別的，也就是說基本上不大容易破產倒閉，它有能力可以承擔租約十年的情形。
所以這是很簡單的兩個範例，讓大家了解，你可能會是投資什麼樣的東西，這種參與的機會，都不是我們一般會去做的投資。
問：誰適合投資這個DST呢？
Rex：首先你想要做103 Exchange，想要延稅，又不想自己管投資房，這個我想是最重要的。
很多人是做103 Exchange，但是又買到另外一個投資房，頭很痛。如果你不想再管，就可以考慮用DST，把錢交給專業的法人來幫你管理，又可以把它分散到不同的州、不同的地產物業。
還有，DST有一個很重要的功能，你可以把它當成資產傳承，因為這個稅可以會一直延下去，直到哪一天投資人過世以後，投資房的成本才會升上去，如果這些成本都在遺產免稅額以內，沒有超過，那基本上都會抵掉所有的賦稅，繼承人就不用繳稅了。
最後，其實房地產經紀也能使用DST來幫助你的客戶，假如客戶不想再管理投資房，就能靠考慮幫客戶賣掉房產後，轉成DST，幫他解決管理的麻煩。或者，房地產經紀也能把DST當做備用方案，比如說你幫客人賣了100萬的房子，那你找的下一個投資房，可能只有80萬，這時你可以考慮再額外買20萬的DST來補足這個差額。這都是一個很具體務實的好方法。◇#
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責任編輯：李曜宇
