【2024年06月10日訊】今年11月，美國總統大選在即，每年經濟議題都是選舉的重點攻防戰，雖然今年也不例外，不過通貨膨脹以來的美國經濟其實不算差，只是一般美國人可能感受不到經濟的韌性，對他們有什麼幫助。為什麼呢？其中一個主因就在房地產！
房價太高了，利率也太高了，讓很多人，尤其是年輕一代人都買不起房子。新的民調中顯示，年輕的Z世代在考慮美國總統選舉時，把住房負擔能力放在首要的考慮因素。
住房成年輕人首要考量
在一項Redfin新的民調查中顯示，美國年輕選民現在最關心的不是哪個州能不能合法墮胎的問題，現在，他們更關心的是，哪裡能找到住得起的房子。
在疫情引發的房地產需求爆發之後，美國的住房負擔能力卻以最快的速度惡化。簡單的說，缺乏住房、房價飛漲、租金飆升、房貸利率也跟著升息上漲。很多人買不起房，有些人幾乎付不起房租，這種情況將影響美國選民如何投下手中的那一票。
從這份三千名美國房主和租屋者的民調中，我們已經看到了一個大概情況：有9成1的成年Z世代表示，在考慮11月的總統選舉時，住房負擔能力是他們首要考慮的因素。
住房已經成為這一代人的關鍵問題，超越了整體經濟、教育、槍枝管制，以及墮胎的權利。對住房負擔能力的憂心，也高於對維護民主、移民、學生債務，以及外國戰爭或地緣政治衝突等問題。其實，這些都是Z世代一直熱衷的議題，但住房會成為重中之重，也不足為奇，因為這確實是30年來住房市場最嚴峻的時刻。
Redfin的專家發現，新房子的成本成長速度是年輕人收入的兩倍。年輕人也關心很多其它經濟、教育和政治議題，但是，今天他們更有可能將住房問題作為投票的一個考慮因素，因為這直接影響他們的住房、生活方式和積累財富的能力。
去年是美國有史以來住房負擔能力最差的一年。根據Redfin的數據，目前只有2成6的Z世代成年人擁有房屋，而多數人則是要支付昂貴的租金。絕大部分18～27歲的年輕人，沒有前一棟房子可以用來換房，儲蓄也不夠，而且從2019年以來，美國的租金中位數就增加了2成以上。
因此，對於逐漸進入買房、成家階段的年輕人，或者是要進入社會工作，需要租房的年輕人，住房問題都是一個大問題（big problem）！
2024美國大選 住房問題成關鍵投票因素｜美國年輕人最擔憂的事｜原來房價會影響投票｜美國房市的好消息！【美國地產熱點】第160集
不同世代 考量重點不同
這份民調還發現，千禧世代、X世代和嬰兒潮世代，都選擇把「整體經濟實力」，作為影響他們總統大選的首要因素，或者是擔憂的問題。住房負擔能力問題，對年紀越大的人來說，越被放在後面的因素，千禧世代在第三位（87%），X世代在第四位（83%），到了嬰兒潮世代，住房問題已經被排到第六位（80%）的考量因素。不過，住房問題在每個世代中，始終有8成以上的人將其列入重要考量，所以仍然是相當高的比例。
Redfin今年稍早也有做另一項民調，對整個選情進行了更廣泛的調查，發現超過一半（53.2%）的房主和租屋者表示，住房負擔能力正在影響他們在即將到來的總統選舉中投票給誰。另外，近三分之二（64.2%）的房主和租屋者表示，住房負擔能力使他們對經濟產生負面的看法。
經濟學家達里爾・費爾韋瑟（Daryl Fairweather）認為，住房負擔能力之所以是選民普遍最關心的問題，是因為抵押貸款利率和房價上漲，加上嚴重的住房短缺，使許多美國人無法實現擁有住房的夢想。
雖然經濟表面上強勁，但許多家庭並沒有感受到好處，因為他們正在努力工作，存錢買房的時候，一抬頭才赫然發現，不是房價已經高得買不起，不然就是缺乏可以選擇的房子。
房主更偏向共和黨人
在往年的大選中，也有幾個和房地產相關的研究。巴克萊銀行前分析師兼住房經濟撰稿人，阿齊茲・桑德吉（Aziz Sunderji），今年進行的一項獨立分析發現，房主將自己視為堅定的共和黨人的可能性，是租房者的兩倍；而租屋者則更常將自己視為堅定的民主黨人。
這個研究結果，確實是符合現實表現，因為在共和黨州，往往屋主、房東受到更多的保障；但是在民主黨州卻反過來，租客權利更容易受到重視。
投票與房價的關係
另一項名為「住房表現和選民」的研究中，分析了美國每個縣在過去6次的總統選舉中，房價和選舉結果之間的關係。結果研究發現，選舉前四年房價大幅上漲的搖擺縣，更有可能投票給現任候選人，而房價表現較差的縣，更有可能投票支持挑戰政黨的候選人。
研究中所謂的「搖擺縣」，指的是在2000年至2020年間，美國有641個縣（占所有縣的23%）至少有一次投票更換不同的政黨。
拜登上任期間，全美房價漲了4至5成，有些地方甚至達到6成。準確來說，研究發現四年內房價每上漲1個百分點，這些搖擺縣的選民，投票給現任候選人的可能性就會增加0.36%。而且，如果選舉前最後一年房價漲幅最大，房價和投票行為之間的關係就更強烈。
但是研究者說，在不是搖擺縣的地區，無論如何，他們都會投票給同一政黨，他們不會對經濟因素做出不同的反應。研究者也提醒，選民如何看待選舉和整體經濟時，這些調查結果只是眾多參考點之一，還有許多因素需要考慮。
今年五月初蓋洛普民調顯示，只有不到4成的美國人認為，政府為整體經濟做出正確的決策；另外，連續第二年，只有21%的受訪者表示，現在是買房的好時機，該比例創下歷史新低；而7成的受訪者預計房價將繼續上漲。
與疫情前相比，潛在購屋者年薪需要多賺約5萬美元才能買房，而美國房屋短缺大約達到200萬至700萬套，導致房價居高不下。上面的民調中也都顯示，選民對住房問題的憂心，很大程度上會影響他們的投票方向。
供需關係正在平衡
不過，現在我們來看一個好消息，對於觀望的購屋者來說，買房可能會變得更便宜！宏觀研究所的高級投資策略師布萊恩・尼克預測，不久的未來房價可能會下跌。專家表示，這是因為更多的庫存正在慢慢進入房地產市場，而需求卻在降溫，從而緩解了近年一直供需不平衡的情況。
根據全國房地產經紀人協會的數據，今年4月份待過戶房屋銷售量，年減7.4%。同時，與2023年同期相比，4月份市場上未售出房屋數量增加了16%。
為何市場的待售房源增加了呢？原因就是現在利率實在太高了，今年以來，30年固定利率大約維持在百分之七左右，這讓很多觀望的買家逐漸失去信心，所以現在市場的買氣十分低迷。但反過來說，這樣卻讓市場供給量增加了。
儘管，我們現在還是看到全美房價中位數在溫和上漲，不過尼克預測，隨著市場房源供給增加，未來3到6個月內房價可能會下跌！
5月份，realtor.com記錄到全美中位數上市價，同比繼續上漲0.3%，達到442,500美元，而4月份為43萬美元。房價緩慢上漲的原因，是因為有越來越多的低價房進入市場。實際上，5月份，南部地區房源年增率達到47.2%，繼續成為增加最多的地區；西部增加34.5%；中西部增加20.5%；東北部最少，只有9.4%。
而且經濟學家認為，低價房屋的庫存增長速度，快於其它中高價位的市場，20萬至35萬美元的房屋數量增加了46.6%，這個消息對資金有限的買家肯定非常鼓舞。
如果住房負擔能力在接下來的幾個月獲得改善，對拜登來說會比較有利。◇#
責任編輯：李曜宇
