【2024年08月26日訊】有發現最近抵押貸款利率一直在下降嗎！現在利率已經從今年的高點，接近8%，降到6.5%以下，下降超過一個百分點。這是什麼訊號呢？是不是「鎖定效應」準備要解鎖了？是有這個可能。這一次內容我就要和大家來看看，哪些地區更有可能會提早解鎖，讓屋主願意賣房，買家願意進場買房。
利率下降 購房者回溫
在Redfin最新的報告中顯示，截至8月18日的四個星期內，美國每月抵押貸款支付的中位數為2,587美元，這個數字是今年2月份以來的最低水平，較去年同期下降0.1%。雖然下降幅度很小，但要知道這個數字標誌著四年來每月付款首次下降！
每週平均抵押貸款利率，現在處於15個月以來的最低點，略低於6.5%。這個近期難得的低點，已經激勵不少購房者進入市場。上週我雖然沒有更新地產視頻，不過我在一篇報導中已經寫到：專家建議，想要買房的人，不要等到美聯儲降息，現在就趕快進入市場。
專家認為，如果等到美聯儲開始降息，假設抵押貸款利率下降一個百分點，到時候會有更多人湧入市場搶房，房價的升幅肯定會更高，一定也沒有現在好買房。現在我們也看到了，從年初的高利率，到現在相對低的利率，兩個時間點的交易量有不同的表現。
Realtor.com的報告中顯示，7月份房屋銷售量年成長雖然還是下降2.5%，但是月成長1.3%，已經出現回溫，而且市場上在售房屋數量達到了五年來的最高水平，這是近年來難得出現的場景。
Redfin的即時市場報告也顯示，截至8月18日當週，購屋者需求指數較一個月前上漲4%，而且網上搜尋「待售房屋」關鍵字的比例，也比上一季上升了8%，表示現在有更多人想要進入市場買房，而不是放棄買房。
自從抵押貸款利率從3%一路升到7%以上，房地產市場就被「鎖定效應」給困住，儘管房價上漲，但是銷售量一直都很低迷。如今利率難得下降了，而且還有可能隨著降息，出現更低的利率，那麼到時鎖定效應就會逐漸解除，甚至有些地區有機會更早的出現解鎖的跡象，因為有些地區的屋主有比較高比例的高利率抵押貸款。
因為現在利率終於出現比6.5%還低的水平，所以當一個地區有比較多的屋主持有6.5%以上的貸款，他們就更有機會賣房，或者是申請再融資把利率降低。那麼有哪些城市有比較高比例的高利率貸款呢？
「鎖定效應」準備解鎖了嗎？｜房貸利率降到6.5%以下 還會繼續嗎？｜我終於搬新家了｜這裡豪宅「解鎖」降價22%！【 #美國地產熱點 】第166集
這些城市的屋主更有可能賣房
根據Realtor.com的統計，佛羅裡達州的那不勒斯（Naples）是第一名，估計該地區有15.2%的抵押貸款高於6.5%，而全美平均僅為5.3%的比例。所以對那不勒斯的這些高利率屋主來說，更有可能吸引他們換房，或者是提出再融資申請。
數據分析師認為，這些高利率的屋主很大一部分都是近期才買房的，而且他們也推動當地的房價大幅上漲，例如那不勒斯的房價從2020年到2023年上漲69%，7月開價中位數77萬美元，真的不太便宜。不過也因為這些屋主可能都是剛剛換房，短時間再次換房的機率不高，再融資機率會高一些。
佛羅里達在名單上還有兩個城市也有提早解鎖的機會，那就是第四名的珊瑚角（Cape Coral），和第五名的邁阿密，這三個城市全都位於南佛羅里達，也是這個名單中唯一有三個城市上榜的州。
珊瑚角又名開普科樂爾，在這次的統計中有12.4%的比例高於6.5%，開價中位數近45萬美元；邁阿密有11.7%的利率高於6.5%，開價中位數53.5萬美元。所以想要買要搬到佛州的人，歡迎到南佛州找找新家吧！
名單的第二名是密蘇里州的聖路易斯（St. Louis），有13.9%的利率高於6.5%，這個中西部的城市，開價中位數是313,900美元，房價是本次名單中最便宜的城市。
第三名是南卡羅來納州的莫特爾海灘（Myrtle Beach），6.5%以上抵押貸款的比例是13.4%，開價中位數近34萬美元。第四名、第五名我們剛剛說過了，所以直接跳到第六名，是新墨西哥州的阿爾伯克基（Albuquerque），有11.6%的比例高於6.5%，開價中位數近42萬美元。
接下來還有密蘇里州的堪薩斯城（Kansas City）、印第安納州的韋恩堡（Fort Wayne）、俄克拉荷馬州的俄克拉荷馬城（Oklahoma City），都有10%以上的比例高於6.5%，開價中位數在32萬美元到43萬美元之間。
其實這些城市都是在疫情期間受到熱捧的城市，不斷地有人口移入，但是隨著利率升高，有些人趕上了搬家的末班車，雖然沒有享受到低利率的優惠，但是房價的漲幅在這兩年期間還是微幅的升值。
接下來，很快就要9月了，9月17、18兩日舉行聯邦市場公開會議，就要揭曉降息的幅度，到時候對抵押貸款的影響也會逐漸明朗化。普遍認為，貸款利率會跟著往下調整，只是說下修的幅度有多大，調整速度快或者是慢，這都讓人難以預測。
豪宅市場也在「解鎖」中
如果你是有錢的買房者，接下來你可能會更感興趣。我們來看一些已經大幅降價的豪宅房市。因為受到高利率和經濟方面不穩定的影響，現在某些豪宅市場受到衝擊，例如以海灘吸引買家的高端房市，正在受到比較大的打擊。
首先佛羅里達州又再度上榜了，位於東南沿岸的邁阿密、勞德代爾堡（Fort Lauderdale）和龐帕諾海灘（Pompano Beach），這三個相鄰的城市，其中豪宅中位數開價在今年6月下降了22%，到達250萬美元，同時上市天數拉長了5天，買家在網絡上尋找當地豪宅的瀏覽量減少了44%。
一位邁阿密的房地產經紀就說，2022年夏天一位客戶找他買頂層公寓，當時美國房市正從疫情高點進行價格調整，還是一個比較偏高的價位。雖然當時已經找到適合的公寓，也和賣家達成價格共識，但是最後買家決定暫緩購買。
兩年後，相同買家、賣家，終於完成這筆交易，交易價格比當初減少了一成五！所以，假如你是豪宅購買者，現在或許是進場的好時機。
再來，降價幅度第二名的一樣在佛羅里達州，也是剛剛上面我們講到的那不勒斯到馬可島一帶地區，第二季豪宅中位數開價下降了18%，來到400萬美元，同期豪宅的網絡搜索量減少11%。當地的經紀說，現在已經度過了疫情期間的狂熱期，對買家來說，耐心尋找將可以找到價格不錯的豪宅。
降價第三名的是夏威夷州的檀香山，豪宅開價中位數下降了近10%，到達234萬美元。6月份，豪宅上市天數中位數比去年同期下降了11天，而同一時間內，豪宅的網絡搜索量下降了31%。
一位檀香山的經紀指出，有意購買檀香山豪宅的買家，可以關注日本賣家的頂級房產。檀香山聚集了許多亞洲人，但是目前日圓疲軟，意味著一些日本業主可能會選擇出售房產，並將資金兌換回日圓，這對賣家來說會是一個額外的紅利。
公寓房型遇冷
最後，我要提醒，雖然剛剛我們講到很多佛州的房地產，如果你對佛州房產有興趣，要特別留意佛州房屋管理費用HOA，比去年增加不少，其中坦帕、奧蘭多和勞德代爾堡的漲幅到達一成六或一成七。這是由於天然災害的頻繁發生，使得房屋保險飆升，加上對公寓樓的安全檢查新要求，使得管理成本大幅上升。
管理費用的增加也導致公寓銷售價格都在下降，傑克遜維爾的房價比一年前下降了7%，這是Redfin分析的都會區中降幅最大的，坦帕也下降了5%。另外在加州，聖荷西和沙加緬度的管理費用也分別增加了9%和13%，所以也可以看到，它們公寓價格出現下降。如果你有意購買公寓房型，這可能也是一個機會。◇
責任編輯：李曜宇#
