美國地產熱點

報告:約四成美國全職員工 入不敷出

文:李歐

【2024年09月02日訊】對世界上很多國家來說,美國人賺取的薪資似乎非常優渥,不管換算成人民幣、新台幣都是很大一筆數字。不過,事實上優渥的薪資,卻可能還是負擔不起生活開銷。最新的數據表示,要在美國維持生計平均時薪要到達23美元,但是同時,房價卻更貴、面積卻更小,儘管租房比買房壓力小,但是租金也是沈重負擔。

根據美國人力資本管理公司和麻省理工學院的合作研究分析,在美國要維持生計,所需的時薪收入水平,在各地區、各都會區的差異都很大。

不同都會區 所需薪資差異很大

比如在北加州的硅谷一帶,聖荷西、桑尼韋爾和聖塔克拉拉都會區,雙薪家庭加上兩個小孩,一個人的時薪收入標準,要達到約40美元。但對於休士頓都會區的雙薪家庭來說,這個數字會降到25美元。

事實上,近幾年美國全職員工的薪資都有大幅上漲,今年以來,每月的薪資年漲幅大約落在4%以上,接近5%附近;去年2023年,也大約有6%的表現。但最後通貨膨脹的緣故,讓原本疫情期間,超車物價的薪資,現在卻被物價後來居上。

薪資研究報告顯示,美國男性員工的薪資,有六成二可以維持生計;但是這個比例,在女性只有一半;如果是黑人或拉丁裔員工,更只有四成的比例。

美國維持生計 時薪要多少?|房子越住越小 卻越貴|平方英尺價格飆升最大城市|5年來租金唯一下降的大都市【 #美國地產熱點 】第167集

房價大漲 面積縮小

住房成本是高物價的罪魁禍首之一,根據《今日美國》最近的一項研究分析,與5年前相比,房屋面積中位數縮小了128平方英尺,價格卻上漲了12萬5,000美元。

全美只有18個都會區的房屋面積,在過去5年中有所擴大。但毫無疑問,每個人都看到價格上漲。基本上,現在房屋面積中位數縮小了6.4%,而整體中位數價格貴了39%,每平方英尺貴了52%。

從本質上講,建造較小的房屋,並不能阻止每平方英尺價格的上漲,只是讓房價的總金額看起來負擔得起,給買家留下較小的房屋。不過,這也無法怪罪建築商,他們別無選擇,只能建造較小的房屋,來應對負擔能力惡化的危機。

調查中,科羅拉多斯普林斯(Colorado Springs)的房屋縮水幅度最大,自 2019 年以來減少了22%,而掛牌價格則上漲了25%。房屋縮小最多的10個城市中,有7個位於美國南方,其中4個城市位於北卡羅來納州,包括夏洛特和羅利。其它比較著名的都會區還有紐約、休士頓、檀香山和華盛頓特區。

另一方面,愛荷華州和伊利諾州邊界的達文波特(Davenport),是房屋面積成長最多的都會區。在過去5年裡,這裡的房屋面積不斷擴大,從2019年的1,520平方英尺,增加到2024年的1,684平方英尺,增加了近11%。不過,當地房價也在5年間漲了58%!

普遍來講,這些房屋面積有增大的都會區,房價都比較低,除了加州的聖塔羅莎(Santa Rosa)已經到達百萬以外,其餘像是俄亥俄州的楊斯敦(Youngstown)、克里夫蘭(Cleveland)、阿克倫(Akron),多數都在二三十萬的中位數房價區間,而且這些都會區的漲幅也比較大,因為疫情之前這些地方的房價更低,所以有更大的漲幅空間。

每平方英尺價格漲幅

過去五年,分析中的150個城市都在上漲,不管是房價中位數,或者是每平方英尺價格,更何況如今面積都在縮小,價格又上升,更是推升了每平方英尺的價格。就像晶片越做越小,但是還能塞下更多的積體電路,技術要求越來越高,成本也水漲船高。所以現在建築師、室內設計師也是一樣,要在越來越有限的空間,做到麻雀雖小五臟俱全,還要讓屋主感覺空間很寬敞!

現在單位價格漲幅最大的地方,據調查報告是上週我們一直提到的佛羅里達州那不勒斯(Naples),每平方英尺中位數從238美元,漲到447美元,漲幅將近八成八;第二名是紐約,從302美元,漲到550美元;第三名是新澤西州的大西洋城(Atlantic City),從$148漲到$267;第四名是田納西州的諾克斯維爾(Knoxville),從$126漲到$227。前四名城市都有80%以上的漲幅。

而且,這些單位價格漲幅最大的城市,除了田納西州的兩個城市以外,其餘都位在美國東岸沿海地區,從佛羅里達到喬治亞州、北卡州、新澤西州、紐約州再到緬因州。

不過,這不代表西岸的漲幅就很小喔!實際上,聖地亞哥的每平方英尺價格從$395上漲到$649;洛杉磯的每平方英尺價格從$452上升到$702;舊金山從也$546上升$702;聖荷西從$689漲到$857。華盛頓州的西雅圖也從$303漲到$450。

這些漲幅都讓很多美國人感到生活壓力很大,就算不管數據,我自己就聽到許多朋友在抱怨美國物價實在漲得太恐怖,以前的薪資還能好好生活,現在卻過得有點縮衣節食。

銷售持續下降的4個原因

近期所幸,抵押貸款利率持續下降中,最新的數據截至8月29日的一週時間,平均三十年固定利率來到6.35%,支付中位數房價的每月付款,已經比今年4月底創下的高點,下降了近三百美元。

不過,根據Redfin的數據顯示,近期的銷售量並沒有起色,甚至還出現近一年來最大的跌幅!這是為什麼呢?專家認為有4個原因:第一個原因是,大家之前都在等8月17日新的佣金費用規定生效。

第二個原因是,價格仍然很高,而且庫存正在失去供應,待售房屋總數出現五個月以來的最小年增幅。第三個原因是,很多人在等待美聯儲9月份降息,希望會有更低的利率表現。

第四個原因是,現在正值美國總統大選的最後衝刺階段,當然很多人都把目光放在川普和賀錦麗身上,共和黨、民主黨這次誰勝誰負,對房市、經濟的影響都很大,當然也會影響很多美國人搬家的決定。

基於以上四大原因,儘管利率持續下走,但美國房市現在似乎正處在熄火狀態。買房的貸款申請量比去年同期下降9%,房屋銷售速度進一步放緩,房屋開價下降的比例出現新高。幾乎所有數據都指出,房市非常低迷。

5年時間 租金也大幅上漲

即便,現在租房每月的付款,比買房便宜,但是租金也有很驚人上揚。根據個人理財科技公司Self Financial最近的一項研究,典型的美國租屋者在租屋期間,假設是從22歲到35歲,預計要支付超過33.3萬美元。

換句話說,平均每年花費約25,000美元,或者是每月略高於2,000美元。但是,正如房地產市場的典型情況一樣,這些租金因為地區的不同,也有很大的差異。例如,夏威夷是租屋最昂貴的地方,在短短十多年的時間裡,租客預計要花費高達60萬美元的租金。

同時,一些租金相對便宜的地方,包括德州,租金約為30.3萬美元,明尼蘇達州只有27.3萬美元。

如果感覺現在的租金比幾年前貴得多,事實確實如此。根據Realtor.com的2024年6月份的租金報告,租金中位數比2019年高出21%,相當於增加約305美元。今年6月份的租金中位數為1,743美元。

租金雖然比五年前上升不少,所幸情況已經出現改善,6月份報告是第11個月同比價格下降,比去年同期下降0.4%。儘管已連續第11個月出現下降,但租金中位數,僅比2022年8月的峰值低11美元。

今年6月,同比減少最顯著的市場均位於南部,其中德州奧斯汀(Austin)下滑9.5%、聖安東尼奧(San Antonio)下滑8.2%、田納西州納什維爾(Nashville)下降8.1%。有鑑於這些地區新增租賃供應的大幅增加,下降趨勢並不令人意外。

同時,中西部市場的整體租金持續成長。印第安納州的印第安納波利(Indianapolis)上漲4.4%、威斯康辛州密爾瓦基(Milwaukee)上漲3.7%、明尼蘇達州的明尼阿波利斯(Minneapolis)上漲3.7%。

反觀人口稠密的西部大都市,租金同比繼續下降,洛杉磯下降1.9%、舊金山下降4.2%,而紐約市等東北沿海大都市的租金也繼續下降。

其實過去五年來,幾乎所有城市的租金都上漲了,只有舊金山出現了下滑,比 2019年6月低153美元,降幅5.2%。舊金山在疫情期間,受到人口外移、城市停擺,加上「零元購」的治安危機,使得它成為唯一一個租金下降的大城市。

加州首府沙加緬度,則成為五年來加州租金漲幅最高的城市,租金中位數為2,007美元,比疫情前的水準高出529美元,漲幅35.8%。沙加緬度靠近舊金山灣區,加上有更實惠的租金價格,使得很多人搬到沙加緬度享受更大的生活空間,幫助它保持了出租市場的增長,五年來租金漲幅排名全美第五名。

此外,五年來漲幅最多的,前兩名都是佛州,一個是坦帕,增加496美元,漲幅39.5%;另一個是邁阿密,增加673美元,漲幅39.2%。紐約市是第七名,增加$693,增幅31.3%。

房市正在趨向平衡

展望到今年底,當前租金成長緩慢和優惠力度加大的現狀可能會持續,或者租金會出現明顯下降。最近的抵押貸款利率下降,可能會削弱租賃需求,因為有更多的家庭有能力購買房屋,加上就業市場放緩,也可能導致租金下降。

從近期的住房市場觀察,市場確實有趨向平衡的跡象,降價越來越多,供給增加,利率下降等等。或許正如Zillow新上任的執行長傑瑞米・瓦克斯曼(Jeremy Wacksman)說的,我們已經過了颶風眼,住房危機最嚴重的時期可能已經過去。◇

責任編輯:李曜宇

「金山紀元網」立足華人社區,服務華人朋友,堅守傳統媒體的良知與價值觀,向民眾傳遞真實的資訊。請關注我們的社媒主頁,及時獲取最新咨詢!

看完這篇文章您覺得:

已經有 0 次投票 抢沙发
相關文章
文章評論區

发表评论