加州房地產銷售員考試三大核心科目與備考策略

專訪华夏佳景地产學院院長 Ben Jiang

記者/郭簡

房地产经纪人。（Shutterstock）

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對許多新移民來說，考取加州房地產銷售員執照不僅是一份職業選擇，更是一種融入美國社會的途徑。這張執照能讓人進入房地產行業，從事買賣與租賃業務，獲取靈活收入。然而，真正準備考試時，許多人往往會迷茫：到底要讀什麼？哪一科目最重要？華夏佳景地產學院院長蔣老師指出，加州房地產銷售員考試雖然涉及範圍廣，但可歸納為三大核心：房地產原理（Principles）、房地產實務（Practice）與房地產金融（Finance）。其中，「原理」所佔分值最高，是決定能否通過考試的關鍵。

一、考試結構與科目重點

整體題型為150題單選題，限時約3小時，四選一，通過門檻約70%。考題涵蓋三大主科，其中以 Real Estate Principles 為大宗，Practice 與 Finance 的重點常被融合進原理章節，偶爾也延伸至 escrow（託管交割）、appraisal（估價）、economics（地產經濟）、property management（物業管理）等基礎概念。
若考的是 Broker 執照，則需應考兩場各100題、各2.5小時的測驗，題量更大，並增加公司與合規管理類內容，如檔案保存年限、審計與信託帳戶要求等。

命題趨勢方面，蔣老師提醒：「新題比例提高，光靠死背舊題庫已不管用，必須打牢概念與原理。」

二、房地產原理（Principles）

原理是整張考卷的基礎，題量最多。內容包括產權型態（Fee Simple、Life Estate）、產權負擔（Easement 地役權、Lien 留置權）、以及政府對土地的各種規範（Zoning 分區、Eminent Domain 徵收、Building Codes 建築法規）。
蔣老師指出：「原理是整個體系的骨架，讀懂原理，其他章節都能舉一反三。」

三、房地產實務（Practice）

實務部分與日常交易最貼近，包括委託協議（Listing Agreement）、買賣合約（Offer、Counteroffer、Contingency）、交割程序（Escrow、Closing）、以及披露義務與公平住房法（Fair Housing Act）。
實務題看似生活化，卻充滿細節陷阱，例如不同類型的委託合約、揭露義務的範圍等，稍不注意就容易失分。

四、房地產金融（Finance）

金融題雖相對較少，卻是許多新移民的盲點。內容包括貸款工具（FHA、VA、Conventional Loan）、抵押方式（Mortgage、Deed of Trust）、以及相關法律（TILA 貸款真實揭露法、RESPA 房地產結算程序法）。
雖然金融僅占一部分分數，但忽略它會直接拉低總分。蔣老師建議至少掌握貸款類型與利息計算方式，以避免不必要的失分。

五、四大備考策略

關鍵詞記憶
考題以英文專業詞彙為主，如 Eminent Domain（徵收權）、Fiduciary Duty（受託責任）、Cap Rate（資本化率）。若不熟悉英文原文，很容易讀不懂題意。建議整理高頻詞彙清單，製作中英對照卡片反覆記憶。
做題策略：先易後難、標記再回看
考試限時三小時，速度比知識更關鍵。蔣老師建議先答簡單題，難題標記回看，保持節奏穩定。系統性刷 8–9 套以上模擬題，熟悉常見題幹句型如

“Which of the following is TRUE/NOT true…？”
“All of the following are correct EXCEPT…”
長期練習能訓練閱讀速度與題感，考場上更能臨危不亂。

雙語對照學習
對新移民考生，最佳策略是「先中文理解，再英文檢驗」。先用母語吃透概念，再對應英文關鍵詞。例如看到 Joint Tenancy，馬上聯想到「聯權共有，有生存者繼承權」，這樣在英文題中就能自然識別。
準備路徑與學習方法
蔣老師建議考生善用中文教材先建立底層理解，再結合英文專業詞彙鞏固。若能參加實體課程或跟班學習，更能結合實務經驗。複習時依考綱權重調整重點：

代理關係與受託責任（Agency & Fiduciary Duty）
披露義務與公平住房法（Disclosure & Fair Housing）
估價與市場分析（Appraisal & Market Value）
融資與貸款（Finance & Mortgage）
權利轉移與交割（Title Transfer & Escrow）