專家:美房地產市場因經濟走向現冷卻狀況

【大紀元2022年07月25日訊】(大紀元記者袁玫洛杉磯報導)面對通貨膨脹房貸利率的飆升,房地產市場的未來走向再次成為業界熱議的焦點。資深地產專家吳程遠表示,由於美國所發行的貨幣過於氾濫而造成通貨膨脹持續不斷升高,再加上失業率和就業機會的萎縮,所以目前房地產市場出現一個比較冷卻狀況。

根據美國房地產信息網站Zillow的數據顯示,全美最大的50個城市中,5月份房源降價比例達到11.5%,高於去年同期的8.2%。

《財富》雜誌報導,房地產數據公司CoreLogic分析全美各地住房市場的評估,在其對392個區域房地產市場的研究中,發現有45個市場在未來的12個月內,當地房價下跌的可能性超過50%。

不過,報導說,如果現在把房市稱其為「房地產蕭條」或「房地產崩盤」還為時過早。

吳程遠表示,依照過去20、30年的房價歷史,房市有走上或下跌,但從來沒有跌回1986年的房價,現在也不可能回到2007年的價格,但也不能跟過去的兩年相比。

他說,去年幾乎每一棟出售的房屋都必須加價,甚至要現金才能買到,但現在這樣的榮景已不復存在,反而看到整個房屋市場的價格在盤整。

次貸風暴是否再現?

次貸風暴在2007年時幾乎影響全球,包括股市、房市、整體的經濟,但吳程遠認為,這一次的經濟狀況和當年不一樣。他說,即便房地產市場十分走熱走俏,銀行在整個審批的過程還是十分嚴謹,他們會再三地去確認貸款人的還款能力。

「市場上房屋停留的時間太長,能夠符合借貸款的人數比例相對減少;利息的增加,很多人的收入入不敷出,造成銀行對於借款人失去信心或審核更嚴格的這種趨勢,這也會讓很多本來可以買到房屋的人失之交臂。所以前一段時間搶進的人,他們的主要的目的是為了能夠抗通膨。」

但現在也有一部分人還沒有買到房屋,吳程遠說,因為他們的經濟狀況一直沒有持續改善。另外有一批人,「銀貸跟糧草」都準備好,就在等待房屋「軟著陸」,期望「房市會一直持續地慢慢走向冷卻」,透過整個房市往下走,能夠在一些機會中取得更好的價格。

他說,即便房屋的價格不斷上漲、人們的資產也透過股票一直在往上走,銀行也沒有因為這種情況而對於放款部分有絲毫放鬆,所以整個銀行金融體系的健全度決定了整個經濟的走向。

由房市可以看到大家對美國經濟發展的一個期盼:「未來美國是不是還能夠走在一個強勢貨幣以及國際大國的格局,能夠讓更多人有信心地投注在美國的房地產市場當中。」吳程遠說。

那麼房價下跌是否會拖累經濟?吳程遠認為,這一波不會因為房地產市場往下走跌而造成整個經濟的大型崩盤,反而房地產市場會回到一個比較合理的價格。不過,在這一波軟著陸的狀況下,他擔憂因工作機會喪失,將出現許多人在工作上沒有辦法得到適當的收入,去補充他們的貸款缺口。

買賣雙方抱有的心態

過去兩年多的疫情,也是影響房地產市場的一大因素,吳程遠表示,疫情給目前房地產帶來所謂的賣壓,後疫情時代也讓很多人重新思考錢究竟投資在哪裡?「但是房地產從過去到今天,不管在任何一個時期,只要是有需求的,剛性需求並沒有因此而減少。任何時候都是買房屋的時候,因為今天買了,五六年之後還是看到擁有的收益和回報率。」

房地美(Freddie Mac)7月14日在一份聲明中說,30年期貸款的平均利率從上週的5.3%躍升至5.51%,這一數字高於去年年底的3.11%。

彭博新聞社引述加州房地產商的報告說,由於抵押貸款利率飆升,買家興趣大減。

吳程遠說,如果利息持續上走,大家心態上會覺得不適應,因為原本可以拿到更低利息的時間沒有進場,現在比較高了,心裡總會有一種不甘心。所以,「現在的市場賣方賣得不乾脆,買方買得不甘心」,大家相互在拉鋸。他認為現在這個時候進場,如果是自己需求就可以買,但如果是為了投資,或者有一種撿便宜的心態,就可以再等一等。

另外,如果這段時間買屋,並不是使用15年、30年的定時定期的貸款利息,而是使用5年、7年浮動的利率,當利息逐漸增高的時候,對於這些房屋持有人來說,就會形成所謂的壓力,甚至房屋可能會溺水。不過,在這種狀況下,就可能是所有的現金買主要入場的時機了。◇

責任編輯:李欣#

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