【2022年12月19日訊】12月6日，台積電在鳳凰城舉辦了盛大的晶圓廠的上機開幕儀式，同時邀請到美國總統拜登等多位大咖，瞬間又吸了一波睛，我想大家至少都耳聞過了！所以這一集，我再次請到鳳凰城地產經紀Vivian Gong給我們更新當地台積電周邊的房地產發展情況。以下就一起來看訪談內容：
問：今年八月份我們也曾經做過一集鳳凰城地產，包括台積電在當地設廠的影響。請問12月6日台積電開幕儀式之後，又出現哪些變化？尤其現在美國房市進入衰退，如此一消一漲的變化，對當地房市有何影響？
Vivian答：12月6日的新聞一出來之後熱度很高，最近都有很多人在問，大家都很關注台積電的新聞，也很關注鳳凰城的房地產市場。但就像你說的，現在房市還是很冷淡，幾個月之前，我們做過一集節目，到現在其實沒有什麼差別，不過，房價距離今（2022）年五月的高峰下跌約10%，但也沒有繼續再往下跌。
目前買家和賣家在一個僵持的狀態，賣家依然期望很高，不希望降價賣房，買家又不是很想加價，所以大家都在觀望。但是最近台積電的新聞一出來，大家就一直在問鳳凰城、台積電周邊的房地產。我感覺在年底這段期間，反而之前在關注的投資者有一些想要行動，因為認為美聯儲（升息）已經有一些放軟的跡象，利率差不多已經夾到頭了，觀望了這麼久，也沒有出現大跌的情況，所以大家心理都有點底了。
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問：為何現在買家、賣家在僵持？
答：一個是買氣確實還很旺，需求還是很大的，需求只是暫時被（利率）壓住了，這是我個人的感覺，因為我跟很多買家交流，大家都是手裡拿著錢，隨時等待出手，自住的人也是在等待、在觀望。賣家的心理也不覺得現在市場很危急，沒有恐慌的狀態，尤其是好房產的屋主，都不希望降價出售。
我舉一個例子，我這幾天在幫一位客戶在台積電附近買房，我們出了一個報價，對方房產確實是非常好，開價差不多就是五十萬。本來我們也想出一個超低報價，然後我就給對方經紀打了一個電話，結果對方說：「你打算出多少錢？我們已經拒掉3個報價了。」「每個都想出超低報價，但是我的賣家沒有那麼危急，我們房子很好，不愁賣。」後來我們出了48.5萬，對方回我們49.5萬，但我們沒有接受，維持48.5萬，最後不了了之。
這種情況市場上還是滿多的，真正好的房源是不愁賣的，任何時候都會有好市場，真的沒有必要去賤賣。只是市場上有些滯銷的房產，可能房子本身就不是很受歡迎，另外可能是賣家當時標價有點過高，像這種房子就有多一些降價的空間，或者是賣家本身需要急賣的、需要用錢的那種，才可能會出現一個降價幅度比較大的情況。但面對真正好的房產，買家還是要更現實一點，還是沒有太大的折扣空間。
問：剛剛你提到的房產是位在台積電附近，可以介紹一下這個社區嗎？
答：是的，台積電的晶圓廠在303高速公路邊上，這個房產位在工廠南邊，之間隔著一座山，到台積電的路程是20分鐘以內，上17號公路再轉303很方便。那個小區是2000年以後的房子，還有山景，在一個半山腰的感覺，所以各方面都非常的好。
雖然這兩年大家一直有在投資這邊的房地產，但新聞出來之後熱度就更高了。但是我也要大家說明，現在是高房價、高利率的時代，投資房的利率已經6.5%了，按照25%的投資房首付款來計算，長期持有出租基本沒有什麼正向現金流，能打平就算很不錯了，是這樣一個狀態。
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問：很多台積電員工都攜家帶眷的往鳳凰城搬，可能先住酒店或先租房再買房，請問你有碰到這種情況嗎？
答：我最近去台積電附近看房，有明顯感受到亞裔人口多了很多，像是台積電附近已經有一個台積村，那裡有一片公寓，估計是跟當地建商合作的，專門提供給員工作為宿舍的，並不對外開放，一居室到三居室都有。
問：現在北鳳凰城是不是有小台北的形成？在哪裡？
答：我給你一個郵區是85310，是在17號州際公路和303公路之間的一個地區，從台積村到台積電大約15分鐘以內的車程，我這兩年陸續有幫很多客戶在那裡買投資房。另外，我有聽說有很多的台灣餐飲業要入駐，還有一個大的奶茶公司，可能要購買整個廣場（Plaza），想做一個華人的購物廣場，裡面有超市、奶茶店、中餐店等等很多華人商家。
但是我也要提醒，現在的房源確實比當時搶房的時候要多，對買家來說要容易一些，但是否房子很容易在市場上買到，其實不完全是這種情況，因為台積電周邊的住宅密度並沒有很大，房源是比之前多，但還沒有多到讓買家隨便挑、隨便撿的程度。尤其是各方面都很好的優質房源還是很少的。
問：傳統上鳳凰城的發展比較偏東南邊，像是錢德勒（Chandler）附近、英特爾附近，這是如何形成的？
答：這是很多年來很多公司在這邊發展造成的，包括英特爾、Microchip、恩智浦，還有亞馬遜等等很多的大公司都聚集在東南邊，所謂的東谷區（East Valley）。多少年來形成這樣一個趨勢，造成東南邊發展比較成熟，環境、學區各方面都很好，所以人口比較聚集。
問：照你看現在台積電在北鳳凰城落腳，那邊的後市好嗎？
答：我覺得肯定有一個很大的帶動，很多人都在關注，因為台積電一過來，其它很多半導體公司都跟著往這邊來，有一個群聚效應，然後台積電旁邊又有一個美國的半導體公司也要設廠，加上很多台積電的供應商也要陸陸續續的過來，所以說未來是很看好北鳳凰城的發展。
問：聽說你近期有買一個投資房，可以說說過程嗎？
答：這是在英特爾附近買的投資房，是一個新建的房子，是一個挺難得的機會，因為新建的房子基本在這邊是不賣給投資客的，都是要賣給自住的，而且還要抽籤。我這個房子簽合同大約是今年二三月，當時一抽就抽中了，我的很多客人抽了好幾次都沒抽中。房價是49.5萬，4臥3衛的房子，一千七百多呎，距離英特爾只要5分鐘車程。那時候因為只剩幾棟，建商才釋放出來給投資客買，當然現在都賣完了，後來也漲到56、57萬。
但是等新房的過程，今年五六月市場一下子冷淡很多，許多人就放棄不買了，要觀望看看。但是我沒有放棄，我算了一下，到現在12月的價值，還是比當時買的價格要高，雖然利率漲了，但以後利率降了可以再做重新貸款。並且我是想長期持有房產，不是要轉賣賺差價，即便買得虧一點點，長遠看也不是問題。
而且這個房子三天就租出去了，不過我租得比較便宜，一般這樣的房子，據近一年的紀錄會是租$2,700以上。但我當時是11月釋出，屬於租房的淡季，我就想拉低一點價格，能盡快出租就好，所以我放了$2,500，很快就出租了，這樣心裡也少牽掛，等以後再漲租金也不遲。
至於現金流方面，我當時的利率是5.875%，現在都是更高了。我付了25%的首付款，一個月有$300的HOA費，所以每月總花費是兩千六百多一點。假如我租到正常的市場價，還是會有大約一百塊的正現金流。但現在小損失一點沒有關係，等下次續約或新租客時再調漲。
問：關於外國人（非公民、無綠卡）要投資美國房地產，請給我們講解一下。
答：這個問題確實現在有很多台灣的朋友在問，是否外國人可以在鳳凰城投資？答案是可以的，如果是現金買房是很容易的事情，甚至把房子名義放在公司名下，都沒有問題，而且流程很快，大約一個月可以完成交易。但如果是牽扯到貸款，可能就要複雜得多了，具體要詢問貸款經紀，因為每個貸款經紀合作的貸方都有很多不同的方案，另外在簽字方面可能要去美國在台辦事處或駐華使館辦理委託。
外國人買房也要考量到賣房，這會牽扯到外國人投資房地產稅法（FIRPTA），因此賣房的價錢會直接被扣掉10%-15%，剩下才是賣房所得。
去年有一位台積電供應商的老闆找我買房，當時房價是三十多萬，離台積村兩分鐘的車程。他就是現金買房。現在他考慮再買一套，但是他在考慮買在台積電附近，還是錢德勒這裡，因為一方面是考量東南邊發展比較成熟，另一方面是擔憂過後幾年，如果台積電晶圓廠成熟之後，會不會有大批的工程師又回到台灣。但據這位供應商轉述，台積電近期確實會陸續從台灣招來許多人才，因為美國這方面的人才有招聘困難，所短期間只能從台灣送來許多工程師或相關工作人員。◇
責任編輯：李曜宇
