【2024年04月14日訊】以前我們都認為美國房子好便宜，用幾十萬美元就可以買到帶有前後院的獨立房。但是，這種光景已經一去不復返！根據最新的統計，美國中位數房價到達百萬等級的城市，已經高達550個！但是，在2023年，還只有491個。今天，有一半的美國人難以負擔住房費用，其中有不少人，捨棄度假、放棄吃美食、選擇加班！美國房價真的高到天花板了嗎？讓我們一起來看看截至今年4月初，美國房市又發生了哪些變化？
什麼稱為負擔得起的房價？
其實，什麼是負擔得起的房價？經濟學家一直在講，不管是買房或租房，每月在住房上的支出不應該超過家庭收入的30%，這就算是負擔得起的費用，如果房價是當地中產階級負擔得起的價格，就可以稱之為經濟適用房。
老實說，我一直認為這個百分之30的標準，對中產家庭來說有點不太現實，以現在的美國房價看起來，更是慘不忍睹！我稍微做個計算：以美國人口普查局2022年，最新的人口調查數據顯示，全美家庭收入中位數為74,580美元。這比2021年估計的76,330美元下降了2.3%。
74,580美元的每月百分之30，大約等於1,865美元，這個數字就是所謂負擔得起的住房費用的門檻。但是我們再看看房價部分，今年2月份，全美房地產經紀人協會統計的數據顯示，各類型房價中位數達384,500美元，年增幅是 5.7%。所以我們假設，家庭收入74,580美元的人，購買384,500美元的房產。
我們使用30年固定抵押貸款利率，利率設定是7%，經貸款計算器計算後，每月的還款會是2,365美元。這個數字已經占到家庭月收入的38%，所以不能算是負擔得起的房價，不過我認為這還算是不錯的情況。要是以七八萬美元的家庭年收入，但是卻住在所謂的美國一線城市，房價可能高達一倍，每月還款就會到達大約4,800美元，那就會到達年收入的77%以上，這會是相當沉重的負荷！
一半人對支付住房費用有困難
所以，現在你看到很多媒體都在報導，住房費用老早已經超出美國人的負擔能力。房地產網站Redfin最近的一項調查發現，美國有一半的房主和租屋者難以負擔住房費用。這項全國性的調查，有2,995名受訪者，其中有1,494人表示，他們有時或經常，或嚴重難以支付定期租金或抵押貸款。
這其中多數人，有34.5%表示，他們在過去一年裡，放棄了假日努力工作，來減輕每月的費用。有些負擔更困難的人，有22%表示，他們用不吃飯來支付費用，也就是說，他們可能減少每月的食物花費，或是減少用餐來存下高昂的住房開銷。
另外，有20.7%的人選擇加班；還有20.6%人，用出售二手物品來增加收入；17.9%的人向朋友或家裡人借錢；也有17.6%的人動用了退休儲蓄；還有15.6%的人選擇延遲或跳過去看病的醫療花費。
這項民調還進一步看種族之間的差異，他們發現黑人受訪者有25.9%，選擇用加班，來減輕每個月的住房費用；而西班牙裔的受訪者，有28.2%最有可能用賣掉二手物品的方式，來支付帳單；而選擇不休假來支付費用，在亞裔受訪者中，占有43.8%，白人受訪者也占有39.6%。這項調查很有趣，似乎每個種族的特性，從這個調查中也看到一些端倪，但是不管哪個族裔，現在都只能努力賺錢來養家糊口了。
美國人為買房重大犧牲？｜一半美國人 難以負擔住房｜百萬房價城市 暴增｜房市也有好消息！【美國地產熱點】第154集
千禧世代提前動用退休儲蓄
不過，有一點我是比較驚訝的，有13.5%的千禧世代，已經動用退休儲蓄來支付每月的費用。大多數的千禧世代都還沒有退休，但是住房的負擔已經變得非常緊張了，不管是房價或者是利率，都是這幾十年來最高的。從某些標準來看，千禧世代在退休的準備方面，確實是落後於他們的上一代。
不過，有一個退休金法規可以特別留意，美國國稅局通常會對59.5歲之前，從退休帳戶提款的人課稅，但是對於符合條件的首次購房者，他們最多可以享有免稅借貸1萬美元的資格。就是可以當作應急之用吧！
百萬房價等級的城市暴增
現在全美擁有最多百萬房產的州，比一年前增加了59個，到達550個城市。所謂百萬房產城市，指的是該城市的房價中位數到達百萬美元的等級，加州是最多的，最新數據達到210個，這比後面五名城市的總和都還要多！後面二到六名是紐約州、新澤西州、佛羅里達州、麻薩諸塞州和科羅拉多州。幾乎所有的州都有所增加，只有佛羅里達州、德州和德拉瓦州出現減少。
以都會區來看的話，紐約都會區展現最強勁的升值，一共有106個城市到達百萬等級，而且僅相差一年的時間，竟然增加了24個，是所有都會區增幅最高的。其次是舊金山、洛杉磯、波士頓、加州聖荷西、西雅圖、邁阿密-勞德代爾堡都會區、華盛頓特區、聖地牙哥和加州的聖瑪麗亞-聖塔芭芭拉、聖羅莎都會區。
抵押貸款利率走勢不妙
令人沮喪的是，抵押貸款利率近期又有上揚的勢態。雖然4月4日的一週以來，30年固定的平均利率是6.82%，是較一個月前有所下降。不過，根據比較即時的每日數據顯示，利率再度出現陡升的趨勢，4月11日來到7.37%，比一週前或一個月前都還要高。這對買家的購買能力，將再度受到嚴重打擊。
現在比較讓人擔憂的是，3月份的通脹率又上升了，CPI年漲幅來到3.5%，比2月份的3.2%還高，也高於市場預期的3.4%。至於，核心通脹率的年率，並未如預期下降，仍維持在2月的3.8%。這樣的數據表現，不僅讓金融市場非常擔心，連帶對抵押貸款利率又會造成上行壓力，讓原本在今年以來，維持在7%以下的利率，開始又有回升的空間。這是大家要特別留意的地方。
現在很多專家對美聯儲要降息的看法，是越來越悲觀了，最早有不少人認為，今年3月就會開始降息，但是隨著時間過去，通脹越來越頑固，有人認為6月才會降息，現在甚至有專家認為，9月才會開始，而且不是降息3次，是降息2次。
摩根大通的執行長傑米・戴蒙在4/8發布的年度致股東信中警告，通脹可能比市場預期的「更加棘手」。戴蒙認為，「似乎存在大量持續的通脹壓力，而且這種壓力可能會持續下去。」
3月份，交通服務通脹年增幅最大，達到10.7%。其次是住房通脹，約占消費者物價指數衡量的三分之一，與上月持平，為5.7%。
房市好消息
不過，房市還是一些些好消息。在4月初的新上市掛牌量，出現顯著的增長，Redfin記錄到，14.1%的年度增幅，Realtor.com則記錄到30.1%的漲幅，這兩個數據都是2021年以來最高的幅度，顯示今年春季的銷售旺季已經開始。不過，這種增幅的背後，可能也是因為去年的復活節正好是4月初，有很多屋主推遲上市計劃，所以就造成今年漲幅比較多。但是，不管如何，這表示很多屋主願意上市賣房，對春季市場會是一大亮點，現在最缺的就是房屋供應量。
另一個好消息是，房價正在下降！有越來越多的上市房調降價格，從Redfin的數據可以看到，從今年一月以來，有越來越多的屋主把開價降低，4/7的一週以來已經來到5.8%，這樣的上揚趨勢比過去幾年都要多。另外，在Realtor.com方面，3月份降價房屋的比例達到15%，是從2017年有記錄以來3月最高的份額。
在截止至4/4的一週，上市房的掛牌價格中位數，比一年前稍為降低0.1%。雖然看起來微小，卻是自去年7月以來，第一次連續第二週，出現年度價格負增長，也是第三週同比價格下降。這個情況具有一定的代表意義，顯示利率持續在高位，而且不降反升，進而造成買家推遲購買，對賣家的價格上造成一定的下行壓力。
我們可以從數據看到，現在美國人真的是很難買得起房子，買房的抵押貸款申請量，在4/5的一週時間，已經較前一週前下降5%，也比去年同期下降23%。按照房地美的數據，4/11為止的一週，平均利率是6.88%，比一年前的同期還高出0.6%。所以，難怪很多美國人買不下去，都選擇再觀望看看。
房市概況總結
最後，總結當前的美國房市概況：房價現在應該處於上漲狀態，但在不同的數據中有漲有跌，但跌幅微小；新上市的供應量有明顯增加；上市天數還是處於較快的情況，畢竟供應量還是不夠，仍會有搶房的情況；上市房的掛牌價陸續有降價情形，可以保持觀察；抵押貸款利率，因為通脹持續，而且降息困難，所以有升高趨勢，這幾點買家要特別留意。◇
責任編輯：李曜宇#
