美國地產熱點

美國屋主小心了 「占地為王」正猖獗!

文:李歐

【2024年05月12日訊】越是在一個混亂的時代,一件看似簡單、是非容易分辨的事情,都會被人混淆、錯誤理解、甚至顛倒黑白。美國新聞前一陣子經常看到的頭條報導:非法居住者搶占民宅,甚至這些被稱為「房霸」的人,反而讓屋主被警察戴上手銬帶走……類似這樣的報導層出不窮。

在普世價值裡,我買了房子,我應該就擁有房子的合法使用權利,可以允許誰合法使用房屋,非法居住一定會受到處罰。但是現在在美國,人們正在頭痛如何驅趕這些不合法的居住者,因為美國似乎沒有明確的法律來對付這些非法者,甚至還傾向偏袒他們!這到底是怎麼回事?

房霸事件層出不窮

這些非法侵占他人房屋的人,被稱為「Squatter」——擅自占屋者。去年2023年,美國發生了許多房屋被非法侵占的事件,在以往我們卻很少聽過這樣的事情。因為這是很常識性的問題,假設你沒有租約、沒有獲得屋主或所有者、管理方的同意,誰都不敢隨意進到別人的房子裡去,大家都知道這是違法的,會被抓、被逮捕的,所以誰都不會想去幹這麼傻的事情,除非有人知道裡面有值錢的東西,才會去搶去偷。

那為何這種事情會突然被大量報導,呈現爆發式的增長呢?換句話說,就是情況越來越嚴重了,從一個少見的案例,變成經常發生的事情,而且有人碰到非法入侵者報警後,才發現警察沒有辦法有什麼作為,因為法律似乎沒有完全站在屋主這一邊!

這才讓這些所謂的「房霸」有機可乘。一直以來,我們認為常識性的問題、普世價值,竟然在現有的美國法律面前毫無用武之地。

今年,紐約曼哈頓的一處公寓,空置了三四個月,當屋主納迪亞‧維特爾斯(Nadia Vitels)3月份進屋時,碰上了兩位年僅18、19歲的非法占屋者,結果當場慘遭殺害。這位被殺害的屋主,在兒子報警後,在公寓的衣櫥內被找到屍體。這兩名房霸,不僅殺害了屋主,事後還開著屋主的車逍遙法外,還用被害人的信用卡大肆揮霍,不過,所幸這兩個惡霸,最終在賓州被法警逮捕。

不請自來的假租客

在喬治亞州的亞特蘭大,律師大衛‧梅茲格(David Metzger)說他的客戶也碰上房霸。在喬州的迪卡爾布縣,大衛的一位客戶,因為要搬家去跟未婚夫同住,打算出租現在的住所,沒想到房子招租的牌子才剛掛上,搬家貨車已經到門口了,下來的是一位婦女,還帶了兩個孩子,一個還只是嬰兒。問題是,房子都還沒租出去,就有人上門說:我已經租下這個房子,連租契簽名都備妥了。

當時,還好有鄰居提醒,趕快叫物業經理報警處理,但是當警察到場後,房霸拿出附虛假電子簽名的假租約,警察馬上就相信了房霸,立馬就轉身離去。令屋主莫可奈何!

於是,大衛和他的客戶在這起官司上花了三個月的時間,才在今年2月將房霸請走。律師說,三個月算是快速的。不過,對屋主來說,明明一個很簡單的招租舉動,卻引來麻煩上身,最後還要花上數千上萬美元打官司,真是不可思議!

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租霸與房霸是不同概念

去年,在華盛頓州的雷納谷,房主傑森‧羅斯(Jason Roth)的房客不願意再支付租金,但拒絕離開房子。屋主沒了租金收入,被迫住在自己的車上。同時,房霸不僅免費住在羅斯的房子裡,還在Airbnb上出租了地下室。不過要留意,這個案例屬於租霸行為,和非法入侵的房霸是不同概念。

如果你想趁房霸不在時,趕緊換一個門鎖,或是試圖把水電切斷,以為這樣就能順利逼走房霸了,我必須說,很抱歉!這樣做,屋主反而很可能會被警察逮捕。

房霸是趁屋內沒人時侵占房產,與不繳租金的租霸是不同情況。示意圖。(Shutterstock)

驅趕房霸 屋主反被警察逮捕

在紐約市王后區的阿黛爾‧安達羅(Adele Andaloro)就是這樣的例子——她發現自己的家被擅自占據後,在與假租客對質後,安達羅就換了門鎖阻止房霸進屋。她這樣一做,反而被假房客抓到把柄。房霸對警方聲稱他是合法租客,而且在裡面進行裝修工作,但是屋主卻私自換了鎖,不讓他們進屋。出於紐約偏向保護租客的法律緣故,警方最終逮捕了屋主,而房霸卻還囂張地留在她的房屋裡。

當時這則新聞引起社會轟動,大家都沒想到,想保護房屋的屋主,反而被警察銬上手銬帶走,事情完全顛倒黑白。不過,所幸在輿論的壓力下,安達羅的指控很快就被撤銷,並且官方也搞清楚,到底房霸才是非法者,也順利將房霸逮捕起訴。雖然,屋主最終是討回了公道,但是我們不禁要問,看似很簡單的事情,有需要演變到如此荒唐、複雜的地步嗎?

修改法律 區分租客與房霸

因為這些荒謬的房霸案件層出不窮,所以現在美國各州陸續修改法律,阻止這些非法的房屋占有者繼續侵占別人的房產。現在計有紐約州、喬治亞州、南卡羅來納州、佛羅里達州都特別立法,嚴厲打擊這些非法侵占房屋的行為。

這些新的法律明確地把非法侵占房屋者,也就是房霸,和合法的租客區分開來。在很多的案件中,為何警察無法馬上驅趕房霸?很大一個原因就是警方無法分辨房霸的身分,他是否是非法侵占?或是真的是房客?這是一個爭議點。

如果當房霸事先有準備好一張虛假租房合同,往往警方都會趨於相信,那麼房霸就成了合法租客,一旦這樣認定了,這就屬於房東與租客的糾紛問題,屬於民事問題,警察就無法簡簡單單地驅逐房霸。於是,想要趕走房霸,屋主只好請律師上法庭控告房霸,才能拿回被侵占的房產。

現在,有些州的新法律把侵占者和租客區分開來,不讓他們享有與租客同樣的居住權利,所以一但被確認為房霸,警察就可以馬上執行驅逐,不必讓屋主還要打官司才能拿回房屋。

美國法律保護房霸?

另外,美國許多州的法律,還是傾向保護侵占者。例如法律規定,只要房霸居住在房屋內一定的時間,就會自動擁有居住權利。例如紐約州是30天,房霸自動就會享有合法的居住權,所以屋主就無法任意驅趕了。當然,這個法律現在紐約州已經不適用,在新法律中只要被視為非法侵占,就算居住30天以上,也會被驅趕。

在加州,房霸也時有所聞,南加州的律師劉龍珠先生還接觸了大量案例,他向大紀元的記者表示,甚至連比弗利山莊附近的豪宅,都被房霸看上,利用屋主不在美國的時間,侵占豪宅,而豪宅的鄰居就是鼎鼎有名的NBA球星詹姆斯,還有多位知名歌手。然而,厚顏無恥的房霸,就在豪宅裡開起收費派對,還出租房間。明星鄰居受不了這些誇張行徑,同樣叫警察來驅趕這些房霸,但是照樣無功而返。一直到今天2月份,屋主才與房霸達成協議,讓房霸同意搬出去。

加州房霸能夠變身屋主?

不要覺得上面案例已經很誇張了,劉律師還說房霸只要符合5個條件,在加州就可能「合法」變身屋主!第一個條件、在房子裡居住超過五年。第二、五年內都有繳交房產稅。第三、一直居住在同一個房屋內。第四、沒有和別人共享這個房屋。第五、光明正大進出房屋,換句話說,鄰居都能看到房霸進出房屋,都知道旁邊有這樣一位鄰居。律師說,只要符合以上5個條件,房霸就可以向法院申請屋主換人當。

為何非法侵占突然猖獗?

為何這兩年,美國房霸問題會突然猖獗起來呢?很多矛頭都指向新冠(中共病毒)疫情期間,美國政府放寬居住的法律,不僅讓很多人免費居住,還禁止驅逐不付房租的房客。然後這段期間房價、租金、物價都瘋狂飆升,導致不少人生活有困難,有些人就乾脆住進空屋,反正有法律保護他們,也不怕被趕出門。

另一個矛頭,指向了美國的移民政策,這幾年自從拜登上任總統之後,非法移民大舉進入美國,數以百萬計的人都需要住房,一旦離開收容所,他們急需找一個安身之地。一位來自委內瑞拉的非法移民網紅,就直接在TikTok上教學如何侵占他人房屋,藉由入侵空屋,進而獲得合法的居住權,儘管引來罵聲,但是視頻已經獲得數百萬的觀看量。

如何預防非法侵占?

一位曾經經歷過房霸之苦的加州居民,弗萊士‧謝爾頓(Flash Shelton)最近非常有名,只要提到房霸問題,幾乎沒有人不知道他。他因為幫助自己的母親驅逐房霸,才了解到這個問題在美國有多嚴重,所以他還為此成立了公司,專門幫助屋主驅逐房霸,公司名就叫「房霸獵人」。

要防止房霸入侵,專家有幾點建議:

1. 為房產安裝攝像頭

謝爾頓分享,要預防房霸,首先就要為房屋安裝攝像頭和保全系統。這樣就能提供警方房霸是何時入侵房屋的證據,同時證明房霸不是租客,而是非法侵占者。

為房產安裝攝像頭,能提供警察房霸入侵的證據。(Shutterstock)

2. 加強門窗安全

另外,Realtor.com的專家也建議屋主要加強門窗的安全,不要讓有心人士容易入侵。尤其在出售房屋,或是招租的空房期間,屋主都要特別留意。這些非法者,很容易就會從網上發現,哪些房屋可能沒有人在家,然後就順利侵占了。

3. 營造屋內有人的景象

再來,專家也建議,就算屋主打算長期不居住,也要營造屋內有人的假象,例如加裝定時燈光,或者在庭院插上「小心有狗」的牌子。甚至有人會安裝一種會發出狗叫聲的感應器,如果有人試圖翻過圍牆,就會有狗叫聲發出,用來嚇跑這些不法之徒。

4. 請求鄰居幫助

就算房屋沒有出租出去,專家也建議屋主定期能回來察看屋況。如果屋主離房產太遠,或許可以請鄰居幫忙留意也是可行的辦法。在有些案例中,就是這些有警惕心的鄰居阻止了非法事件,才讓警方順利趕走了房霸。

5. 勿私自解決問題

最後,一但發生有房霸入侵,建議屋主不要私自解決問題,因為許多州的法律仍然存在保護非法居住者的權利,屋主強制換鎖、斷電都可能會讓自己陷入違法的窘境,強行驅趕甚至會有生命安全的問題。最有效的辦法,就是趕快循求法律途徑,證明房霸的非法行為,讓執法者有權力驅逐他們。◇

責任編輯:李曜宇#

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