【大紀元2024年07月22日訊】「存夠錢,再來買房」,這句話沒有錯,但是自從疫情發生以來,這句話變得越來越遙不可及!隨著房價不斷加碼,房貸利率居高不下,使「存夠錢」這句話的定義,就像永遠都爬不到的山頂,讓購房者心很累!那麼疫情之前的買房的所需薪資,和疫情之後的所需薪資,到底差距多大?我們一起來看看。
疫情前後 買房負擔能力比較
根據美國人口普查局的數據,2022年實際家庭年收入中位數,約7.5萬美元。在2022年初,全美房價中位數,大約是38.5萬美元,但是今年6月的上市價格中位數,已經來到大約44.5萬美元。換句話,2022年初到今年6月,全美房價又漲了將近15.6%。
2024年4月,全美範圍薪資較上一年同月,增加4.87%。如果從長時間觀察,從1960年至2024年,美國薪資年成長率平均為6.19%。比較特殊的是2021年4月,薪資漲幅達到歷史最高點的15.28%。不過這樣還是追不上房價的速度,房價就像是開汽車跑,但是薪資就好像是騎自行車,費了好大勁,結果房價卻無情地把我們拋在腦後。
如果根據Realtor.com的數據,2022年初,假設購買一套美國中位數房價的房屋,以每月還款只能占家庭收入的三成來計算,需要的家庭年收入大約7.9萬美元。所以,2022年初的家庭年收入中位數,大概還能負擔全美的中位數房價。不過,到今天為止,現在這個住房成本已經截然不同了。
同樣以全美範圍來說,抵押貸款利率,已經在2022年開始逐漸往上調整,家庭年收入中位數的家庭,買房就容易陷入負擔沉重的問題,使每月住房負擔超過三成。到2024年6月,買房所需收入已攀升至約12萬美元,但是同時家庭收入中位數,只有漲到8.4萬美元左右,本來小小的差距,突然變成了驚人的3.6萬美元赤字。這表示購買中位數房價的最低收入要求,比實際中位數收入高出近四成三。
如果將今天的買房負擔能力,和2016年的時候相比,會發現哪些驚人差距呢?當時的三十年固定抵押貸款利率大部分都在4%以下,房價中位數剛剛到達三十萬美元。
買房薪資差距最大的城市
如今,顯而易見,在最昂貴的沿海城市是負擔能力變化最大的。買當地中位數房價房子所需的收入水平,與家庭收入中位數的差距不斷擴大,差距最大的城市中,加州就占據了前三大市場。
首先,差距最大的城市是洛杉磯。8年前,洛杉磯的房價中位數約為75萬美元。如今,這一數字跳到125萬美元,所需的收入也從約15.2萬美元,躍升至33.5萬美元。儘管洛杉磯的中位收入在過去幾年中都有成長,但是卻遠遠追不上房價。
2016年6月,在洛杉磯想買房的家庭,已經平均面臨約8.6萬美元的收入赤字,當時的家庭收入中位數接近6.6萬美元,但是卻需要15.2萬美元的年收入,才有辦法負擔當地的中位數房價。
如今,125萬美元的中位數房價,需要至少33.5萬的年收入,但是今年6月,家庭收入中位數,只到達約9.5萬美元,差距擴大到24萬美元,真是令人驚掉下巴!
美國賺多少錢? 才夠負擔得起買房|薪資漲幅 VS 房價漲幅|買房收入差距最大城市|房價太高 小房當道|房市曙光 #美國地產點
雖然,在疫情期間對許多沿海大城市來說,需求不是那麼旺盛,很多人搬到郊區,甚至是跨州搬家。但是很不幸的是,房源的供應量更少,而且在疫情之後,沿海大城市的需求再度回歸了,使得房價只能一直一直出現創紀錄的局面。
接著我們來看買房收入差距最大的第二名,是北加州的聖荷西(San Jose),也就是硅谷核心城市。2016年當地房價中位數約98萬美元,家庭收入的最低需求,接近二十萬美元,但實際上中位數家庭收入只有11萬美元,兩者相差9萬美元。
時間來到2024年6月,房價已經到達約144萬美元,需要接近39萬美元的收入才負擔得起,但是實際上家庭收入中位數,只有16.2萬,差距擴大到22.8萬美元。
再來看第三名,同樣是加州城市,聖地牙哥。2016年,房價中位數是近67萬,家庭收入的差距是6.5萬美元。到了2024年,房價已經破百萬,收入差距也擴大到17.4萬美元。
接下來收入差距最大的城市還有波士頓,收入差距從2.3萬,變成12.3萬。然後是紐約,收入差距從1.9萬,變成11.1萬。
這些城市入選收入差距最大的城市,實在讓人一點都不意外,要在這些一線大城生活本來就不容易,更何況是買房了。不過,即便收入差距很大,有些人還是願意節衣縮食去買房。
其實大城市裡還是有許多不同價位的房產,耐心等待、把握時機或許就能實現夢想,而且有很多人買房的資金不一定都來自薪資,更有可能來自父母、股票或是其它投資、貸款。所以,即便年輕人在大城市裡買房看似很不容易,但只要有心,夢想還是很可能會實現的。一旦買房開始建立家庭資產,以後就能有機會換到更大、更好的房產,就算不換房,房產也很容易隨著時間不斷升值。
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從可負擔 變成不可負擔
接著我們繼續看哪些城市從可負擔得起,變成負擔不起的窘境。就是說本來家庭收入中位數,足以購買當地的中位數房價,但是到了2024年卻變成赤字了!
這些城市大部分位在東北部或中西地區,因為疫情前房價比較低,當地薪資負擔得起,但疫情之後,吸引很多外州、外地人搬家進駐之後,房價的飆升,開始使得當地的薪資水平追不上房價了。
華盛頓DC是名單中的第一位,2016年,原本家庭收入中位數比買房最低需要的收入,還高出約6,000美元,但是到了2024年,最低收入要求卻比實際收入還要多出3.9萬美元。中位數房價從44萬美元,上升到63萬美元,升幅約有43%,但是收入升幅只有約35%。
名單中的第二名是密蘇里州的堪薩斯城(Kansas City),中位數收入原本高出最低需求約1.4萬,但是現在已經變成不足3.2萬。房價漲了82.5%,但薪資只有漲了36%,同樣被房價遠遠甩了幾條街。
第三名是康乃狄克州的哈特福德(Hartford),收入原本也妥妥地高出1.7萬,但是現在已經變成負2.7萬。第四名的維吉尼亞州首府里奇蒙(Richmond),也從原本的負擔得起,變成負擔不起,收入差距到達3.6萬。
第五是威斯康辛州的米爾瓦基(Milwaukee),從正1.4萬,變成負3萬。米爾瓦基也是這五個城市中,房價和薪資水平最低的城市,原本平靜美好的生活也被疫情給打亂了。
建築商應對高房價時代
因為房價的不斷上漲,超過美國人的負擔能力,現在美國建築商也在努力應對這種局面,解決方法就是把新房面積不斷縮小。根據約翰‧博恩斯顧問公司(John Burns Research & Consulting)的數據,2023年有四分之一的新房,縮小規模以降低房價,不過根據人口普查局的資料,2023年的新房價格還是上漲了2.5%,到達44.1萬美元的高峰。
要降低房價,要麼就是建造較小房子,要麼就是建造更高密度的住宅。在台灣現在同樣面臨這樣的危機,房價越來越高,單位價格不斷上漲,建築商就縮小住房面積,壓低總價格,讓人買得起,但是大家卻越住越小,形成小宅當道的局面。
因此,住房空間現在都要講究多功能使用,不能再像以往餐廳就是餐廳、客廳就是客廳。所以現在美國建築商也在玩空間遊戲,透過減少走廊面積,和使用靈活空間來實現小住宅的可居住性。
而且,隨著時代改變,在家辦公的需求越來越多,對客房的需求卻越來越少。事實上,大家都希望家裡多一間客房,但是對現在的購房者來說,可辦公空間會比客房更來得更實際一些。
不過對不同世代的人來說,需求可能會很不同,大家或許都買不起更大的房子,但是對千禧世代的人而言,多功能空間會是他們可以接受的選項。而對嬰兒潮世代的人來說,他們可能會更傾向於額外的存放空間,以儲存多年來的心愛物品。
另外,我也看到許多微型住宅、附屬住宅單位和其它緊湊型住房越來越盛行。這種小尺寸住房,更容易興建,建造速度更快,對大城市而言是一個快速解決住房危機的方式,不過對建築商卻利潤微薄,所以興建的數量甚少,並沒有對整體房市起到明顯的效果。
最新房市數據 露出希望
根據最新房地產數據,Zillow報告6月份有24.5%的賣家降低價格,而且因為隨著交易減少,房源的庫存也比去年低點高出23%,儘管還是比疫情之前缺乏,不過這樣的回歸確實讓人振奮,市場逐漸向買方靠攏。而且抵押貸款利率出現下降趨勢,7月18日,三十年固定利率平均來到6.81%,逐漸遠離7%,令人感到興奮。◇