【2025年09月08日訊】上一集和大家介紹了美西、美南的幾個大都會的優秀學區，下集我們要到美東看看又有哪些華人多，且頂流的學區，以及它們的房市。
美東地區，我就以紐約都會區、波士頓都會區為主，雖然其它城市也有很多好學區，例如華府都會區、費城都會區，以及北卡三角等，同樣有優質學校，和不少的華人比例，但是礙於篇幅，我無法一一介紹。但不要忘記，最後我還會分析買學區房要避免的坑，這個非常重要！
紐約都會區的好學區
先看紐約都會區，長島納蘇縣（Nassau County）的傑里科聯合自由學區（Jericho Union Free School District）是家長圈公認的強區：高中四年畢業率約98%，AP 開得很滿（含AP Chinese），STEM資源也到位。學生在校就能修PLTW工程課，成績達標可申請登錄為羅徹斯特理工學院的正式大學學分，對申請大學很加分。
區內唯一的傑里科高中（Jericho High）官方說有兩百多門課、約27門 AP，還有多種大學學分課；想走工程、理科或人文深化，都能找到對口資源，加上競賽與研究機會多，想衝全國舞台也很有機會。
第二個學區位在威徹斯特縣（Westchester County），斯卡斯代爾聯合自由學區（Scarsdale Union Free School District）也是著名學區之一。斯卡斯代爾高中（Scarsdale High）畢業率約99%；高中有Advanced Topics（AT）高階課程體系，強調探究與寫作深度，學生也可自願報考AP考試，學校也提供中文課程。對於想要比AP更開放的高階課程、看重寫作與研討深度的家庭，特別適合到斯卡斯代爾學區。
再看到新澤西州的艾塞克斯縣（Essex County），這裡的米爾本鎮公立學校（Millburn Township Public Schools）亦是家長喜愛的好學區，長年就是該州的重點學區，尤其在疫情之後，學習復原與數學表現顯著，領先全州平均，高於同州同質學區。
2025全美頂流學區房 一次介紹（下集）紐約、波士頓學區房｜購買學區房5大坑要避 9/06/2025
紐約學區房 銷售速度走得快
以上三個，算是大紐約地區首選的學區，再分別來看它們各自社區的房價。在傑里科學區，學區核心傑里科市的獨棟價位，多在110–200萬以上，成交中位價約131萬，年減0.27%；區內豪宅村鎮：Muttontown、Brookville、Old Westbury等，常見250–600萬以上的房產。
要特別留意，納蘇縣屬於全美稅負偏高區，據第三方估算，傑里科的中位房產稅帳單約一年$19,844，對家庭經濟是一項不小的支出。
斯卡斯代爾學區，以斯卡斯代爾鎮（Scarsdale）來說，今年7月的成交中位價約210萬，年增7.6%，上市到成交約23天，單月成交只有35戶。但是該學區，不僅只有斯卡斯代爾鎮，還包含邊界地帶如埃奇蒙特（Edgemont），如果算上這些地方，成交中位價約170萬、上市天數約21天。
米爾本鎮公立學校的區內房市，以米爾本（Millburn）和肖特希爾斯（Short Hills）為主，米爾本今年7月的成交中位數約128萬，年減2.3%，上市中位天數約19天，近3個月平均售價比開價高出7%。
肖特希爾斯成交中位數約225萬，年增6.9%，上市中位天數也大約19天，近3個月平均售價比開價高出約6.6%。兩個市場都屬於「非常競爭」的市場，這是由於這兩地都有直達紐約的快車，加上好學區帶動剛性需求，還有高比重的獨棟房產品，使得中位價維持在高位。
波士頓都會區的好學區
講完大紐約地區，來看看波士頓都會區，這裡也有眾多好學區。在之前的「紐約PK波士頓」那集，有說到其實波士頓更有學術氣息、教育風氣更盛。因此，在波士頓都會區，華人或亞裔居住的城鎮裡，也有很多優秀學區，但限於篇幅，我們同樣只介紹三個。
首先要看到的是萊克星頓公立學校（Lexington Public Schools），學術表現長年頂尖、華裔比例高，亞裔學生約占46.3%，而且家長社群，與學生學術競賽資源非常活躍。區內的萊克星頓高中（Lexington High）於2025 US News排名是全州第3，全美第118。高中有眾多AP課程可供選擇，也有多種語言課程可以學習，其中包括中文。
第二個學區是布魯克萊公立學校（Public Schools of Brookline），全區亞裔約占23%。區內的布魯克萊高中（Brookline High）在 2025 US News全州榜內，排名第28，但在Niche 2025，為麻州排名第5的公立高中，校內同樣有很多AP課程和語言課程，同時每年接收約70名國際學生，對國際生支援成熟。
此外，布魯克萊學區也很靠近波士頓Longwood醫療區，步行生活便利。而且，還有布魯克萊中文學校（Brookline Chinese School），週末有中文與文化課，親子活動眾多。
第三個看到的是貝爾蒙特公立學校（Belmont Public Schools），亞裔學生約占 25%，是一個小而精、學術風氣濃的學區，只有4所小學、1所高年級小學（4-6年級），和1所中學、1所高中。其中貝爾蒙特高中（Belmont High）在2025 US News排名全州第9，而且前兩年才完成新校舍建築。
波士頓學區房市熱絡
來看到三個學區的房市，首先萊克星頓學區就是在萊克星頓市，但是不要以為所在郵區或是地址是在萊克星頓，就以為可以就讀，要用官方的Town MapGeo來查實際就讀的小學、中學。
萊克星頓市，根據Redfin的數據，今年7月的成交中位價是186萬，年增 24.2%，成交46戶，上市中位天數約16天，多數的成交價還是高於開價。在房市冷凍期，這裡仍屬於一個相當熱門的市場，這就是學區房市的殘酷。
在布魯克萊學區，同樣等同布魯克萊市，7月成交中位價約120萬，近一年漲幅約15.9%也相當驚人，上市中位天數約32天。其中，北布魯克萊以公寓和聯排房為主，步行機能強、餐飲商業密度高，是自住與投資的主力帶。南布魯克萊則是多獨棟與大地坪住宅（Chestnut Hill一帶），有社區感、車位寬裕，但通勤常仰賴開車。
來到貝爾蒙特學區，7月成交中位價約130萬，與去年相比減少7.1%，上市中位天數19天，單月成交量28戶。獨棟房仍是當地房市主力帶，2025上半年獨棟房成交中位價約175萬，公寓或多戶型價位落在一百萬左右。市內有兩站通勤火車通往波士頓。
購買學區房 小心5個坑
以上是本次美東地區學區房的介紹。接著我們要來分析購買學區房的風險，儘管學區房通常升值潛力大、出租容易，但並不是所有的學區房都是好房、都是萬無一失，或者說未必適合每一位買家，所以購買之前一樣得做好功課，了解自己的需求，和房子的各種狀況。
首先要小心的就是就讀問題，當家長已經鎖定某個學校時，最重要的就是，房子要買對位置，而且不僅如此，還要留意學區邊界重劃、學校異動，或是碰到新建案大量交屋，造成學位爆滿、孩子被改派的風險。不過，現在房市冷，大量新房交屋的這種情況應該不容易發生。
要避免這種坑，就必須查好學區官網邊界地圖和註冊手冊，一般學區都會有一個地圖網站，輸入地址後就能知道在哪一個學校就讀；另外，還要檢查校董會會議紀錄，了解學區是否有政策改變，或是詢問校方，本年級核定容量與已註冊人數多少？過去3年的趨勢？與一些特殊課程的名額限制。
家長也最好要有個備案，假如碰到學區名額額滿或是突發狀況，孩子需要被改派到其它學校，自己能接受的第2、第3選項是哪一個？
第二個坑，和第一個有些類似，一樣是要注意就讀的資格，因為有些學區對「居住證明」要求嚴，可能要提供租約、水電、地稅單等文件；有些學區對短租、第二屋、親友地址常不承認，而且有稽核的機制。此外，碰到學年中搬家，學籍如何處理？是否可保留學籍至學期末？是否能以租回（rent-back），或延後交屋銜接註冊時間點？這些問題點最好事前都要搞清楚，因爲不同學區差別都很大。
第三個坑要小心房產稅和保險，因為有可能地稅重新估值後大幅增加，也有可能增加地方特別稅與學校債，這時候家長的稅負就會加重，和當初知道的不一樣。另一個房屋保險問題，近年來天然災害頻繁重大，要特別留心當地的災害是否有造成保險費跳增，或者甚至被保險公司拒保，最慘的情況有可能導致換學區失敗，不得不小心。
第四個坑，要留意高壓文化、作業量、競賽密度是否適合孩子？心理健康資源與輔導比如何？畢竟是孩子在讀書，所以選學區最好也要盡量符合孩子的特長和興趣，不要用強壓式教育，以免造成孩子的反彈，明明買了昂貴的學區房，但是孩子住起來卻不開心，家長也煩惱。
第五個，買學區房也要小心如果房價明顯低於區域均價，但賣家無合理解釋，這常伴隨隱藏性修繕，不然就是有某種隱藏的缺失，這時候最好和你的買方經紀人搞清楚原因，切勿因為價格偏低，而貪小便宜。
另一種狀況是，有時候學區房會出現高溢價，也就是買價被哄抬過高，但是貸款時，銀行的估價不到位，這時候買家就必須補差額，要留意手上的現金夠不夠，如何補足的問題。
為了孩子就讀購買學區房，當然還有很多細節需要注意，像是校園紀律與霸凌通報流程？兄弟姊妹優先如何定義？需同址多久？是否提供校車？上下學接送動線、交通安全痛點？等等，作為家長買家勢必要操很多心。對於只想投資學區房的人來說，就單純許多了。◇
