【2025年09月29日訊】美國房地產市場交易規則，您了解多少？請試著回答下面這些問題：學區內買房，就一定能上名校？帳戶有錢，就一定等貸款？估價太低時怎麼辦？現金買房，資金不必審查？什麼是補充地稅？貸款產權保險和買方產權保險，有什麼差異？
這些問題，對於剛剛移民美國不久的華人朋友很容易誤解，即便來美多年的人，可能也未必搞懂。今天這集我就要和大家來聊聊，都有哪些房地產規則容易被新移民，甚至是老居民給誤解了！
以美國新移民來說，有三個房地產重點是許多人最在意的：第一是學區規則：很多移民就是為了美國更好的教育來美國，所以買房當然要盡量選好學區，而選房就直接影響孩子的學校，不得不慎。
第二是貸款和信用規則：這決定能否買得起、條件優不優。而且美國是個非常重視信用的國家，這點對於華人來說會有點不適應，因為華人的觀念往往就是存越多錢越好、習慣用現金，這點與美國的信用制度有些相悖，這方面華人朋友也要改變觀念。
第三點是稅務和持有規則：美國稅制複雜，單單是地產稅每個地區、城市都不相同，即便是自住房有減稅，也不是自動享有。另外，在持有房地產時，還有許多的隱藏成本，這些也都很容易讓人一頭霧水的，直接影響到日後的長期現金流和投資報酬。
我就以以上三個重點來展開本次的話題：解開新移民對房地產容易誤解的那些事。
學區與居住資格規則
美國學區房的概念即是：孩子就學依地址劃分，學區品質直接影響房價。
學校就讀首先要有居住證明（Proof of Residency）：買房或租房，都可以提供租約、地稅單、水電帳單等文件，用來證明居住在學區內。即便是外籍人士（非美國公民或綠卡）都能買學區房，差別在於貸款、稅務與文件要求有些不同。
另外，常有人認為「買到某城市就保證讀到該市最頂的學校」，事實是要看學區邊界，不是看城市。既使是同城市，不同學區也差很多。因此要看官方學區地圖、查詢器，學區每年也可能重劃，最好是先問學區辦公室再出價。所以，很多的學區上市房都會標註：「學校請買家自行驗證」。
對於租客來說，雖然租房也能就讀好學校，但「租房就一定能上該學區名校」也未必正確，可能遭遇短租不被承認、提前解約或搬家導致學籍變動，而且學區對租屋者的抽查較常見，尤其在熱門學區，但對屋主的抽查就比較少。
不管買或租，即便地址正確，學校也常出現名額已滿、抽籤、等待名單的情況，就讀前都務必要詢問清楚。
還要注意所謂的「祖父條款（Grandfather Clause）」的差異，因為有的學區允許已在讀學生，即使搬家也能繼續就讀，但規則各區不同。有時只限於該學段，例如：小學仍繼續就讀，但畢業後仍需依新地址分配。
所以不管你是公民、持有綠卡者或是外籍人士，買或租之前，都要先查詢官方學區邊界、招生辦規則，避免誤判。
小心！新移民在美國房市最容易犯的錯｜新移民買房前必懂三大誤區 老移民也超實用｜不要以為有錢好辦事！ #美國地產熱點 9/27/2025
貸款和信用規則
再來，我們談談貸款規則。雖然我常聽到某某從中國來的富豪，或是像矽谷這類有錢人超多的地區，經常使用全現金買房，不過事實是多數人還是得用貸款來買房。用貸款買房，新移民要注意信用紀錄（Credit History）的建立，剛到美國沒有新用紀錄，因此要盡快申請信用卡、按時繳費，建立信用分數。千萬不要認為，我有幾十萬存款，貸款買房銀行一定會借我錢，這種觀念不完全正確。
銀行會借錢給你買房，是根據借貸者的還款能力去判斷的，第一是看信用分數，分數越高越好、利率最優，例如740分以上能拿到最佳利率，620分以下就只能去申請政府的FHA貸款，或是利率高、條件嚴苛的貸款。
第二要看的是收入與負債，負債收入比（即每月總債務支付 ÷ 月總收入）通常要求≤ 43%越低越好，顯示還款能力強。還有收入驗證，如果你是持有稅表W-2的美國公司員工，可提供工資單、報稅表，貸款比較容易；假如是自營者或是只持有海外收入，需完整報稅與銀行對帳單，否則核准困難。
第三、頭期款（Down Payment）對新移民貸款通常要求較高（20–30%），不像本地人可低至3–5%。貸款成數（LTV）越高，銀行風險越高，利率與保險成本也越高。以貸款種類來看，常規房貸的頭期款通常比較多；FHA最低 3.5%；軍人貸款和農業部貸款，可以做到0%。
第四、房屋估價（Appraisal），因為估價和屋況檢查，是銀行核貸的重要依據，如果碰到成交價高於估值，買方就需補現金或重新議價，這就是買家害怕的地方。因此，買家有時候為了自保，會要求「估價保障條款」或「驗房保障條款」，當估價不到位、驗房有重大瑕疵時，可安全退出合同，不被賣家收取訂金。這些都是新移民買家要注意的地方！
第五、資金驗證。美國不管是貸款買房，還是現金買房，對資金的來源有較嚴格的審查，都必須有合法來源。最核心的概念就是：錢不能「突然出現」，必須能被追溯來源。因此會查看銀行對帳單、匯款紀錄，如果有大額現金「臨時入帳」就會被質疑。
貸款買房，因為是銀行出資借錢，所以買方的頭期款和交屋費用，都必須合法，否則會被懷疑是洗錢。假設你要買一棟50萬的房子，準備付20%頭期款10萬，如果帳戶裡原本只有3萬，突然多了7萬，銀行一定會問：「錢從哪裡來？」
一般標準：資金需在帳戶內至少滿60天。這筆錢如果已在帳戶裡存放2個月以上（Seasoned Funds），通常銀行就不會再追問來源。這就是為什麼買房前常建議：至少提早2–3個月把頭期款存好。而且，美國銀行對「存入現金」極為敏感，通常不能當作有效資金，因為無法追溯來源。建議避免直接以現金存入，要換成電匯或正式轉帳。
新移民還有一種誤解是「反正全現金買房，是不是就不用提前存錢？」一樣也不行。全現金買房因為沒有向銀行貸款，所以不會有傳統「貸款審核」，但仍需要在交易流程中「證明有足夠資金」，並最好在30天前存入。買方出價時，賣方通常要求提供「資金證明」，以證明不會延遲交易、不被懷疑是洗錢。
資金證明的方式，如果是海外匯款，就要有銀行電匯憑證；賣股票或基金，就要有證券交易紀錄；家人贈與，就要有贈與信（Gift Letter）聲明是贈與不是貸款。
稅務和持有規則
新移民也容易忽略房產稅和持有成本，粗略認為「房價就是成本，大不了每年保險而已」。事實上，地稅（Property Tax）+ 房屋保險 + HOA + 維修才是總持有成本；而且房產過戶也需要很多不同的稅賦。
首先是登記費（Recording Fees）與轉讓稅（Transfer Tax），部分州有額外的交易稅，如加州有文件轉讓稅（Documentary Transfer Tax）。如果是賣房要繳資本利得稅（Capital Gains Tax），屋主賺錢後，超過免稅額度（單身25萬，夫妻合併50萬）的部分要繳稅。若賣方是外籍人士，買方可能須代扣預提稅（FIRPTA），務必讓第三方托管人或稅務律師先審查。
代扣預提稅（FIRPTA）的作用，就是防止非美國稅務居民賣掉美國房產後，帶著資金離境而不繳所得稅。所以規則上要由買方代扣部分成交價，直接上繳美國國稅局。
再來是房地產稅（Property Tax），每年需繳交，金額依州、縣、學區不同，一般為房價估值的0.5–2.5%。
不同州也會有不同的稅法，加州要留意補充地稅（Supplemental Tax）；德州和佛州地稅高、但有自住房減免（Homestead Exemption），但需申請，不是自動享有。
所謂補充地稅（Supplemental Tax）是什麼呢？尤其在加州，房屋過戶後可能收到一次性補繳通知。加州有Prop 13法案：原屋主的地稅是依「當年購買價」為基準，每年最多小幅調整。新屋主買下後，縣政府會用「成交價」重新設定新的評估價值（Assessed Value）。若成交價高於原評估價，要補繳補充地稅；若成交價低於原評估價，可能收到退款。
新移民還有一種錯誤認識：「保險都買得到、價格差不多」事實是，沿海、森林火災、颶風區保險可得性與費率差很大；有些還要洪水險或地震險。所以，如果購買地點有較大的災害風險，買家在出價前，務必先詢問保費報價，與是否有保險公司撤出的風險。
此外，產權保險也容易被搞錯，在美國買房過程裡，常會遇到兩種產權保險（Title Insurance），名字很像，但保障對象完全不同：
一種是貸款產權保險（Lender’s Title Insurance），對象是保護貸款銀行（Mortgage Lender），確保銀行在房屋上的「抵押權益（Lien）」合法有效。這個保險幾乎所有有貸款的買房交易，都強制要求買方購買。防止發生房屋有未清償的稅務留置權（Tax Lien），或是前屋主的抵押權未解除。
另一種是買方產權保險（Owner’s Title Insurance），對象是保護新屋主，確保新的買家擁有「清晰且可出售的產權（Clear & Marketable Title）」。雖然法律上不是強制，但高度建議購買，防止有遺產繼承人聲稱擁有部分權益，或是舊契約造假或偽造簽名，或是有未知的地役權（Easement）。地役權就是別人對你土地有「部分使用權」，雖然你是地主，但不能完全自主支配那部分，例如水電管線、道路通行。
買方產權保險是一次性費用，通常由買方或賣方支付，依地區習慣而不同。在買方市場的時候，可談判由賣方來支付。
以上就是新移民容易誤解的房地產三大重點。希望對初來乍到的移民們有所幫助，或許也對許多老移民有所釐清。◇
