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美國房地產規則 破解新移民三大誤區

文:李歐

【2025年09月29日訊】美國房地產市場交易規則,您了解多少?請試著回答下面這些問題:學區內買房,就一定能上名校?帳戶有錢,就一定等貸款?估價太低時怎麼辦?現金買房,資金不必審查?什麼是補充地稅?貸款產權保險和買方產權保險,有什麼差異?

這些問題,對於剛剛移民美國不久的華人朋友很容易誤解,即便來美多年的人,可能也未必搞懂。今天這集我就要和大家來聊聊,都有哪些房地產規則容易被新移民,甚至是老居民給誤解了!

以美國新移民來說,有三個房地產重點是許多人最在意的:第一是學區規則:很多移民就是為了美國更好的教育來美國,所以買房當然要盡量選好學區,而選房就直接影響孩子的學校,不得不慎。

第二是貸款和信用規則:這決定能否買得起、條件優不優。而且美國是個非常重視信用的國家,這點對於華人來說會有點不適應,因為華人的觀念往往就是存越多錢越好、習慣用現金,這點與美國的信用制度有些相悖,這方面華人朋友也要改變觀念。

第三點是稅務和持有規則:美國稅制複雜,單單是地產稅每個地區、城市都不相同,即便是自住房有減稅,也不是自動享有。另外,在持有房地產時,還有許多的隱藏成本,這些也都很容易讓人一頭霧水的,直接影響到日後的長期現金流和投資報酬。

我就以以上三個重點來展開本次的話題:解開新移民對房地產容易誤解的那些事。

學區與居住資格規則

美國學區房的概念即是:孩子就學依地址劃分,學區品質直接影響房價。

學校就讀首先要有居住證明(Proof of Residency):買房或租房,都可以提供租約、地稅單、水電帳單等文件,用來證明居住在學區內。即便是外籍人士(非美國公民或綠卡)都能買學區房,差別在於貸款、稅務與文件要求有些不同。

另外,常有人認為「買到某城市就保證讀到該市最頂的學校」,事實是要看學區邊界,不是看城市。既使是同城市,不同學區也差很多。因此要看官方學區地圖、查詢器,學區每年也可能重劃,最好是先問學區辦公室再出價。所以,很多的學區上市房都會標註:「學校請買家自行驗證」。

對於租客來說,雖然租房也能就讀好學校,但「租房就一定能上該學區名校」也未必正確,可能遭遇短租不被承認、提前解約或搬家導致學籍變動,而且學區對租屋者的抽查較常見,尤其在熱門學區,但對屋主的抽查就比較少。

不管買或租,即便地址正確,學校也常出現名額已滿、抽籤、等待名單的情況,就讀前都務必要詢問清楚。

還要注意所謂的「祖父條款(Grandfather Clause)」的差異,因為有的學區允許已在讀學生,即使搬家也能繼續就讀,但規則各區不同。有時只限於該學段,例如:小學仍繼續就讀,但畢業後仍需依新地址分配。

所以不管你是公民、持有綠卡者或是外籍人士,買或租之前,都要先查詢官方學區邊界、招生辦規則,避免誤判。

小心!新移民在美國房市最容易犯的錯|新移民買房前必懂三大誤區 老移民也超實用|不要以為有錢好辦事! #美國地產熱點 9/27/2025

貸款和信用規則

再來,我們談談貸款規則。雖然我常聽到某某從中國來的富豪,或是像矽谷這類有錢人超多的地區,經常使用全現金買房,不過事實是多數人還是得用貸款來買房。用貸款買房,新移民要注意信用紀錄(Credit History)的建立,剛到美國沒有新用紀錄,因此要盡快申請信用卡、按時繳費,建立信用分數。千萬不要認為,我有幾十萬存款,貸款買房銀行一定會借我錢,這種觀念不完全正確。

銀行會借錢給你買房,是根據借貸者的還款能力去判斷的,第一是看信用分數,分數越高越好、利率最優,例如740分以上能拿到最佳利率,620分以下就只能去申請政府的FHA貸款,或是利率高、條件嚴苛的貸款。

第二要看的是收入與負債,負債收入比(即每月總債務支付 ÷ 月總收入)通常要求≤ 43%越低越好,顯示還款能力強。還有收入驗證,如果你是持有稅表W-2的美國公司員工,可提供工資單、報稅表,貸款比較容易;假如是自營者或是只持有海外收入,需完整報稅與銀行對帳單,否則核准困難。

第三、頭期款(Down Payment)對新移民貸款通常要求較高(20–30%),不像本地人可低至3–5%。貸款成數(LTV)越高,銀行風險越高,利率與保險成本也越高。以貸款種類來看,常規房貸的頭期款通常比較多;FHA最低 3.5%;軍人貸款和農業部貸款,可以做到0%。

第四、房屋估價(Appraisal),因為估價和屋況檢查,是銀行核貸的重要依據,如果碰到成交價高於估值,買方就需補現金或重新議價,這就是買家害怕的地方。因此,買家有時候為了自保,會要求「估價保障條款」或「驗房保障條款」,當估價不到位、驗房有重大瑕疵時,可安全退出合同,不被賣家收取訂金。這些都是新移民買家要注意的地方!

第五、資金驗證。美國不管是貸款買房,還是現金買房,對資金的來源有較嚴格的審查,都必須有合法來源。最核心的概念就是:錢不能「突然出現」,必須能被追溯來源。因此會查看銀行對帳單、匯款紀錄,如果有大額現金「臨時入帳」就會被質疑。

貸款買房,因為是銀行出資借錢,所以買方的頭期款和交屋費用,都必須合法,否則會被懷疑是洗錢。假設你要買一棟50萬的房子,準備付20%頭期款10萬,如果帳戶裡原本只有3萬,突然多了7萬,銀行一定會問:「錢從哪裡來?」

一般標準:資金需在帳戶內至少滿60天。這筆錢如果已在帳戶裡存放2個月以上(Seasoned Funds),通常銀行就不會再追問來源。這就是為什麼買房前常建議:至少提早2–3個月把頭期款存好。而且,美國銀行對「存入現金」極為敏感,通常不能當作有效資金,因為無法追溯來源。建議避免直接以現金存入,要換成電匯或正式轉帳。

新移民還有一種誤解是「反正全現金買房,是不是就不用提前存錢?」一樣也不行。全現金買房因為沒有向銀行貸款,所以不會有傳統「貸款審核」,但仍需要在交易流程中「證明有足夠資金」,並最好在30天前存入。買方出價時,賣方通常要求提供「資金證明」,以證明不會延遲交易、不被懷疑是洗錢。

資金證明的方式,如果是海外匯款,就要有銀行電匯憑證;賣股票或基金,就要有證券交易紀錄;家人贈與,就要有贈與信(Gift Letter)聲明是贈與不是貸款。

稅務和持有規則

新移民也容易忽略房產稅和持有成本,粗略認為「房價就是成本,大不了每年保險而已」。事實上,地稅(Property Tax)+ 房屋保險 + HOA + 維修才是總持有成本;而且房產過戶也需要很多不同的稅賦。

首先是登記費(Recording Fees)與轉讓稅(Transfer Tax),部分州有額外的交易稅,如加州有文件轉讓稅(Documentary Transfer Tax)。如果是賣房要繳資本利得稅(Capital Gains Tax),屋主賺錢後,超過免稅額度(單身25萬,夫妻合併50萬)的部分要繳稅。若賣方是外籍人士,買方可能須代扣預提稅(FIRPTA),務必讓第三方托管人或稅務律師先審查。

代扣預提稅(FIRPTA)的作用,就是防止非美國稅務居民賣掉美國房產後,帶著資金離境而不繳所得稅。所以規則上要由買方代扣部分成交價,直接上繳美國國稅局。

再來是房地產稅(Property Tax),每年需繳交,金額依州、縣、學區不同,一般為房價估值的0.5–2.5%。

不同州也會有不同的稅法,加州要留意補充地稅(Supplemental Tax);德州和佛州地稅高、但有自住房減免(Homestead Exemption),但需申請,不是自動享有。

所謂補充地稅(Supplemental Tax)是什麼呢?尤其在加州,房屋過戶後可能收到一次性補繳通知。加州有Prop 13法案:原屋主的地稅是依「當年購買價」為基準,每年最多小幅調整。新屋主買下後,縣政府會用「成交價」重新設定新的評估價值(Assessed Value)。若成交價高於原評估價,要補繳補充地稅;若成交價低於原評估價,可能收到退款。

新移民還有一種錯誤認識:「保險都買得到、價格差不多」事實是,沿海、森林火災、颶風區保險可得性與費率差很大;有些還要洪水險或地震險。所以,如果購買地點有較大的災害風險,買家在出價前,務必先詢問保費報價,與是否有保險公司撤出的風險。

此外,產權保險也容易被搞錯,在美國買房過程裡,常會遇到兩種產權保險(Title Insurance),名字很像,但保障對象完全不同:

一種是貸款產權保險(Lender’s Title Insurance),對象是保護貸款銀行(Mortgage Lender),確保銀行在房屋上的「抵押權益(Lien)」合法有效。這個保險幾乎所有有貸款的買房交易,都強制要求買方購買。防止發生房屋有未清償的稅務留置權(Tax Lien),或是前屋主的抵押權未解除。

另一種是買方產權保險(Owner’s Title Insurance),對象是保護新屋主,確保新的買家擁有「清晰且可出售的產權(Clear & Marketable Title)」。雖然法律上不是強制,但高度建議購買,防止有遺產繼承人聲稱擁有部分權益,或是舊契約造假或偽造簽名,或是有未知的地役權(Easement)。地役權就是別人對你土地有「部分使用權」,雖然你是地主,但不能完全自主支配那部分,例如水電管線、道路通行。

買方產權保險是一次性費用,通常由買方或賣方支付,依地區習慣而不同。在買方市場的時候,可談判由賣方來支付。

以上就是新移民容易誤解的房地產三大重點。希望對初來乍到的移民們有所幫助,或許也對許多老移民有所釐清。◇

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發佈:2025-09-29 17:56 | 修改:2025-09-29 17:56

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