房地產銷售員：新移民邁向專業職涯的起點

專訪华夏佳景地产學院院長 Ben Jiang

記者/郭簡

房地产经纪人。（Shutterstock）

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大小正|简

在美國，房地產銷售員（Real Estate Salesperson）是一個既充滿挑戰又具吸引力的職業。對許多新移民而言，考取加州房地產銷售員執照，不僅是一張合法進入市場的通行證，也是一條通往專業職涯與經濟獨立的重要途徑。

一、什麼是房地產銷售員？

房地產銷售員是指取得州政府核發執照，並在一位持牌經紀人（Broker）名下工作的專業人士。他們的工作包括：
協助客戶買賣或租賃住宅與商業不動產；
解釋市場行情與交易流程；
撰寫與遞交合約文件；
舉辦開放看房（Open House）與帶看活動；
與貸款經紀人、檢驗師、律師等協同推進交易。
需要注意的是，銷售員必須「掛靠」在一位 Broker 名下，不能獨立經營。這也是與經紀人最大的區別。

二、為什麼這份工作吸引新移民？

入行門檻友善
只要年滿18歲，完成三門課程並通過考試即可申請執照，不需要美國學位或本地職場經驗。

收入潛力高
房地產佣金按成交價計算，通常為2%–3%。即使與Broker分成後，仍是相當可觀的報酬來源。

時間彈性
可自行安排看房、簽約與客戶聯絡時間，對需兼顧家庭的新移民特別合適。

語言優勢
華人社區龐大，能說中文即是一種天然競爭力。受訪者指出：「很多第一代買家希望找能講中文、了解文化的經紀人。」

蔣本院長進一步指出，留學生出身的新移民通常能憑專業技能找到穩定工作，但「有專業工作不代表擁有真正的財富」。而中年移民往往語言不通，只能從事體力或低端工作，難以突破經濟天花板。
他建議：「來美國前一定要先學好英語。中國生活穩定、時間充裕，是打基礎的好時期。到了美國，節奏快、生活壓力大，可能沒太多時間和金錢再去補。」
哪怕只是到麥當勞打工，也能透過與當地人交流，提升聽說能力。語言打通後，再學習一些短期能考取證照的專業課程，就有機會進入真正的職業階層。
在他看來，房地產銷售是新移民最容易入門、又最具成長性的專業之一。「一年不行就考兩年，熟能生巧。只要有毅力，一定能考出證書，進入專業與財富的快車道。」

三、這份工作的挑戰

收入波動——剛入行的銷售員常需數月無單。前兩年是「累積期」，要靠勤奮與堅持熬出口碑。
市場競爭激烈——加州持牌經紀人超過四十萬人，新人若無主動開發與團隊協作，很難脫穎而出。
專業與責任——銷售員對客戶負有受託義務（Fiduciary Duty），一旦隱瞞重要資訊或誤導，可能面臨法律風險。
語言與文化挑戰——新移民若英文薄弱，解釋合約或應對專業文件時壓力大，需要長期積累。

四、成功關鍵：勤奮、服務、整合

蔣院長指出，房產經紀雖無學歷門檻，但卻是高度專業的服務業：
勤奮——投入與跟進要比別人多。每天拜訪客戶、更新房源、回覆詢問都需即時。
情商與服務——優秀的經紀人「多想三步」，從公用事業轉接、灑水系統與電源使用，到交屋後搬家建議，讓客戶感到被照顧。
整合與效率——懂得利用 staging（舞美陳設）與裝修優化，掌握節奏控盤，「力爭上市三週內成交」，避免掛牌過久造成議價壓力。
他補充，市場進入降息週期時，重貸（Refinance）業務暴增。此時持牌人士可轉向貸款線，協助房主重組貸款、節省利息，收入甚至超過房產銷售。特別是在矽谷以外房價較低的地區，重貸案件多、週轉快，是新人累積經驗與收入的良機。

五、如何成為房地產銷售員？

修課——原理（Principles）、實務（Practice）與金融（Finance），共135小時，約4–6個月完成。
報考——向加州房地產局（DRE）申請，通過背景審核。
考試——150題單選題，限時3小時，70%為及格線。
掛靠經紀公司——通過考試後須找到願意接納的Broker，正式開始執業。