美國房市泡沫離我們有多遠?

【大紀元2022年04月27日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)在過去的兩年裡,全美都在憂心忡忡地看著房價似乎每個月都創下新高。許多買家一直在提出高報價來搶購房產。然而,近期的戰火、升息、通貨膨脹等,更令人不安地想起2007年席捲全球經濟的房地產泡沫。

隨著市場逐漸升溫到沸點,但此前大多數房地產專家都說市場沒有泡沫,因為,抵押貸款利率如此之低,買家可以承受過高的價格,而且貸方不再提供可能引發另一場止贖危機的不良抵押貸款。而這一次,已經達到危機程度的住房短缺,導致買家多於待售房產——這與2007-08年崩潰前的情況正好相反。因此,多數專家解釋說,這個市場可以支持這種狂熱。

但隨著抵押貸款利率飆升至十多年來的最高點,本週30固定利率抵押貸款達到5.11%,而且還可能繼續向上提升,使得房市的支撐面可能不再那麼真實了。這些專家中的許多人現在開始警告說,房地產市場可能正在接近泡沫——如果它還沒有發生的話。
更多內容請看視頻:固定利率升升去!美國房地產進入拐點|抵押貸款利率 引崩盤?|已經跌價的美國城市|房市泡沫的起手式|短中期發展預測【美國地產熱點】第64集

在全美範圍,與一年前相比,今天購買同一所房子的買家每月支付的抵押貸款費用增加了約42%。房價上漲(3月份同比上漲14%)和抵押貸款利率上升(上升近2個百分點)的有力組合,使這些貸款帳單每月增加數百美元,甚至數千美元。

根據抵押貸款銀行家協會的數據,3月份,當利率超過4% 時,申請抵押貸款的買家數量下降了5%。

另外,潛在買家在所有方面的支出也到達頂點,租金同比上漲約17%,三月份通貨膨脹率為8.5%,汽油價格上漲約40%。

如何依靠整個系統處理同時飆升的房價、抵押貸款利率和租金價格?有些人認為不可能。

Realtor.com的經濟研究經理喬治・瑞提歐(George Ratiu)表示:「我們還沒有陷入房地產泡沫,但如果價格繼續以目前的速度上漲,我們將接近泡沫。」瑞提歐還說,如果抵押貸款利率繼續上升,一些市場將出現修正,銷售量將下降,降價也將隨之而來。

但他也補充說:「我預計市場不會出現巨大的崩盤或止贖激增。」

瑞提歐預計價格可能下跌5%至15%,具體取決於當地房地產市場。在經濟陷入困境,且沒有吸引新居民所需要好工作的地區,如鐵銹帶(Rust Belt),可能會出現更大的價格下跌。俄亥俄州的托萊多(Toledo)和紐約州的羅切斯特(Rochester)等地的價格已經在暴跌。

但期望價格有所緩解的買家可能會感到失望。即使價格確實下跌,購房者仍將背負更高的每月貸款償還。利率上漲得如此之快,即便是低房價也變得更昂貴,從而使購房者付出更多的錢。

然而,擁有大量高薪技術和製造業工作的理想社區,可能會看到價格仍繼續上漲。

建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫(Ali Wolf)說:「你現在開始看到人們會增加預算。」「市場看起來比六個月前更加泡沫。」

更高的利率需要一點時間才能對房地產市場產生全面影響。在短期內,更多的買家可能會在利率進一步上升之前盡可能地提出報價。

根據Realtor.com的最新數據,截至4月9日的一週時間,標價中位數比上年同期上漲14.9%。雖然這聽起來很高,但略低於過去兩週15.3%的年漲幅。

在買家完全意識到這些更高的抵押貸款利率,將在多大程度上侵蝕他們的預算之前,他們會降低報價,但不會輕易退出市場。但如果他們看到價格最終下跌,他們可能會開始等著看價格是否會進一步下滑。

「買家的心理會從『我需要在價格上漲之前鎖定』轉變到『親愛的,我們再也負擔不起了』。」舊金山灣區房地產經紀公司Compass首席市場分析師帕特里克・卡萊爾(Patrick Carlisle)說。

瑞提歐說:「賣家是根據三個月前的市場來定價房屋,而不是今天的利率市場。」但瑞提歐也說,我們正處於一個過渡時期,「隨著我們進入春季和夏季,我預計會看到價格調整。」

至於,美國是否正在陷入房地產泡沫?

達拉斯聯邦儲備銀行的經濟學家加西亞(Enrique Martínez-García)說:「房地產市場已經變得充滿泡沫」,他說:「這看起來很像我們在 2007-09年金融危機之前看到的房地產繁榮。」

卡萊爾認為,這就像「空氣通過一個非常小的刺孔從壓力過大的輪胎中逸出。輪胎不會很快癟下去,但會慢慢變軟。」

加西亞認為,修正不一定是大幅降價。疫情期間經歷的兩位數價格增長可能會放緩至每年2%左右。但他也警告,5%到10%之間的修正(下降)並非完全不可能。#




關注我們facebook主頁,及時獲得更多資訊,請點這裡。
本文刊載於舊金山4月23日地產版

每週為您獻上舊金山最新消息

責任編輯:李曜宇

相關文章
評論

发表评论