高通脹和利率如何衝擊舊金山房地產市場?

【大紀元2022年05月02日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)高通貨膨脹和迫在眉睫的抵押貸款利率持續上升,可能會開始緩衝已失控的舊金山灣區房地產市場。

根據灣區房地產公司Compass的數據,聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)今年第一季的獨立房銷售價中位數達到185萬美元,比去年第一季增長24.1%,而在聖馬刁縣(San Mateo County)則增加13.5%。這可能會讓一些首次購房者推遲買房,停在觀望態度。

據房地美(Freddie Mac)的利率調查,30年期固定利率抵押貸款在2021年8月份曾經只有2.7%,創下歷史新低,如今已達到5.10%。利率從去年12月份開始穩步上升,尤其今年3月份開始至今已經連續七週上漲,本週四(28日)發布的利率基本與上一週持平。

另外,為了控制通脹,美聯儲將加緊升息動作。根據芝加哥商業交易所(CME Group)公布的升息預測,今年升息11碼達到49.7%的機率。

根據美國勞工統計局的數據顯示,灣區2月份食品價格上漲9%、能源價格上漲26.9%,整體的消費者價格按年計算上漲5.2%,是自2001年6月以來的最高的同比漲幅。

升息的步伐會牽動抵押貸款利率的走高,眾多房地產專家和經濟學家因此表示,隨著利率從歷史低位回升,以及通脹擔憂引發市場不安,未來幾個月房價的急劇上漲可能會趨於平穩。

與全美情況相同,灣區待售房屋數量非常緊張,在聖馬刁聖塔克拉拉兩縣,3月份待售房源分別同比下降31.4%和35.4%。但即便前兩年疫情嚴重時,有不少灣區買家對郊區和較大的家庭空間有旺盛的需求,但對於硅谷本地的房產銷售也從沒有下降,嚴重的供需失衡導致硅谷房價不斷推升。

據《聖荷西水星報》報導,庫柏蒂諾(Cupertino)的房地產經紀人拉梅什‧饒(Ramesh Rao)表示,硅谷的買家已經開始根據更高的利率調整他們的購買策略。越來越多的家庭選擇支付更多的首付款,來保持相近的每月現金支出。饒說:「說到底,每個人每月收到的現金都是有限的。」

不斷上漲的房價和利率,也導致灣區的每月抵押貸款成本飆升。Compass統計,在聖馬刁縣,今年第一季每月抵押貸款支付達到9,124美元,比去年第一季大漲44%;舊金山支付達到8,753美元,比去年第一季增加34%;聖塔克拉拉縣要支付8,322美元,增加42%。(以各縣的3房獨立房,20%首付款做計算)

加州房地產經紀人協會(CAR)的經濟學家奧斯卡‧魏(Oscar Wei)說,3月份的銷售在很大程度上是反映了買家在2月份的購買決定。他預計通脹和利率上升的影響將在未來幾個月變得更加明顯。因此他說:「價格可能不會上漲得那麼快。」CAR經濟學家和多數專家都認為,2022年下半年房價增長將減速。

饒說,更高的利率並不一定會勸阻購物者,許多科技員工出售股票,為房屋首付提供資金。但他注意到市場發生了小幅變化,買家變得更加挑剔並願意退出交易。

東灣市場的Lamorinda地區,房地產經紀人帕迪‧基霍(Paddy Kehoe)表示,許多東灣社區的待售房屋太少,導致價格繼續上漲。一些購房者可能會開始退縮,但這可能不足以降低價格。但是,基霍認為,利率一定會影響買房的可負擔性。

另外,一位不具名的華人灣區房地產經紀人告訴大紀元,他們公司正在就此問題討論,但目前尚未看到明顯衝擊,在硅谷中心地帶還是在搶房,但東灣地區有看到一些影響。#




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本文刊載於舊金山4月30日地產版

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責任編輯:李曜宇

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