美國就業強勁通脹走高 現在買房合適嗎?

【2022年09月07日訊】(記者馬尚恩綜合報導)抵押貸款利率提升和庫存房數量的持續增加,讓地產市場出現冷卻跡象。很多買家開始猶豫觀望,想知道現在是否是一個買房的合適時期。與普通人相比,好萊塢的明星似乎沒有那麼多顧慮。

近日,好萊塢明星格雷厄姆(Laren Graham)在洛杉磯費利茲(Los Feliz)的一個著名社區內,花了270萬美元購買了一處西班牙風格的獨立住宅,面積約2,000英尺,可遠眺格里菲斯天文台的壯觀景色。格雷厄姆(Laren Graham)於2000年時曾在風靡一時的電視連續劇《奇異果女孩》中扮演主要角色。

這個僅有大約60戶人家的封閉社區位於格里菲斯公園南側山腰,臨近好萊塢。在購買這所豪宅前,格雷厄姆以600萬美元賣掉她在附近長期居住的莊園,這棟別墅是她於2005年以320萬美元購買的。

抵押貸款利率是很多人買房時考慮的首要問題,但對於富人和明星,利率的高低對他們好像沒什麼影響。

受美聯儲持續加息影響 地產市場降溫

據《抵押貸款新聞日報》(Mortgage News Daily)的數據,截至9月2日,30年住房抵押貸款固定利率已上升為6.02%。

另據John Burns公司每月對一千位地產經紀人的調查發現,受美聯儲持續提高利率的影響,今年2月22日到7月22日之間,全美地產市場房屋價格上漲勢頭一路減弱:原來價格上漲的房屋比例為89%,降價房屋比例為1%;半年後,只有20%的房屋價格上漲,降價房屋比例已變為35%;其餘的房屋價格持平。

強勁的就業市場支撐了房屋需求?

8月份,儘管經濟減速、地產市場降溫,但雇主們仍然保持著僱用的熱情。全美新增就業崗位31.5萬個。抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)首席經濟學家邁克·弗拉托尼(Mike Fratantoni)指出,工資增長依然強勁,雖然低於通脹率,但小時工資相對於上一年仍然上漲了大約5.2%。

弗拉托尼認為,雖然抵押貸款利率上升以及房價過高帶來了房屋的可負擔性問題,讓地產市場難以承受,但大多數行業穩定的就業數據以及其它數據表明,經濟仍在增長,可能處於拐點。他預計,9月份美聯儲會議將繼續加息。但隨著家庭收入的持續快速增長,強勁的就業市場支撐了房屋的需求。

美國經濟學界對於9月份加息幾乎已成共識,只有加息大小的區別。美國銀行首席經濟學家邁克爾-加彭(Michael Gapen)對於美聯儲在決定9月份加息75點還是50個點的認識上,他支持認為就業報告比通脹率更重要。

根據在線房地產資訊公司Realtor的數據,8月份房屋市場掛牌價格較上月份大幅下跌,待售房屋數量增加了25%,房屋在市場上的停留時間也為兩年來最長時間。市場上的這種狀況讓一些買房者擔心買房後房價大幅下跌,賠了首付款。

這種擔心開始出現在地產市場,但是,全美地產經紀人協會預測,到今年年底房價將緩慢上漲5%。

現在是否買房?

福布斯網站Money一篇文章認為,現在是否買房,要考慮以下幾個因素:

1. 買房子是抵禦通貨膨脹的好辦法

2022年通脹率超過了房地產的增值。但在一個時間更長的框架內看,買房者從房地產上獲得的回報更高。雖然當前的利率很高,短期內仍會保持高位,但其實買房者支付的利息仍然低於通脹率。在利率下降時,房主可以通過再貸款降低利息。而且,你每月支付的還款中,有一部分是貸款本金。這部分資金在將來賣掉房子時可以收回,而租房者就享受不到這種獲利。

2. 買房者才有的減稅政策優惠

擁有房屋還可享受到抵押貸款利息扣減和資本收益豁免的政策優惠。例如,如果你的收入在25%的稅率範圍內,就可以享有相應的節稅照顧;另外,通過資本收益豁免,在將來的應稅收入收益豁免中,還可以再享有單人25萬美元的稅務減免。這是租房者享受不到的減稅優惠。

3. 房地產長期升值的好處

房地產價格平均年增長率為4%。使用計算投資獲利的72法則,除以年均獲利增長率,可得出18,即18年內你的房產價格將翻一番。從歷史上看,住房價格下跌的趨勢只有少數例外,即2008年和2019年。由此看來,實現房屋增值的可能性更大。

到目前來看,雖然房屋價格放緩,但大多數專家認為,類似2008年的房價崩潰並不存在。◇#

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