【2022年09月23日訊】（記者李歐綜合報導）這一場新冠疫情真的改變好多事，很多人開始習慣遠程辦公，所以離開昂貴、密集的一線城市。現在全美房地產市場正在面臨下降趨勢，大家還是急著搬出大城市，找更便宜的地方落腳，減輕經濟壓力。至於現在哪些大城市房市降溫降得最快，我們這次就從8月份的數據來探討一下。
我們先看到一則消息：週三（9月21日）美聯儲繼續加息75個基點。這已經是今年第五次連續加息。而且，會後公布的點陣圖暗示，美聯儲有可能今年內再大幅加息2次，明年也不太可能降息。
所以，我們看到這次的通貨膨脹是非常頑強的，這也造成房貸利率的上升，加上國際局勢的動盪，也使得股市放緩，經濟處在不穩定局面。這幾個因素都間接在影響美國房地產市場，當然房貸利率是最直接的，近期的30年固定利率平均已經突破6%，而且普遍房價比去年同期還是上漲，所以令許多人的口袋非常緊張。
完整視頻請看：最新十大房市降溫最快城市 哪些人最想搬家｜兩種情況 降溫最速｜八月漲價城市和跌價城市｜人口流動趨勢【美國地產熱點】
10個降溫最快的市場
現在Redfin最新的一份報告指出，10個降溫最快的市場幾乎都是西海岸，那些是長期以來最貴的市場，或者是在疫情期間，因為吸引太多遠程工作的購房者，結果房價變得不便宜的二線城市。我們看到名單排行，第一名是西雅圖，下面是拉斯維加斯、聖荷西、聖地牙哥、沙加緬度、丹佛、鳳凰城、奧克蘭和佛羅里達州的北港、華盛頓州的塔科馬。
這個排名是根據今年2月到8月，對房價、庫存量、降價比率、在市場天數，還有售價與掛牌價比率，來綜合排名得出的。
所以，西雅圖與去年同期相比，8月份兩週內售出的房屋減少了約34%，但在2月份是加速銷售的狀態。8月份典型房屋每平方英尺的售價比去年同期高出5%，而2月份則同比增長23%。此外，西雅圖的房價正從峰值回落，8月份的典型房屋售價比一個月前下降了兩個百分點。
為何西雅圖房市降溫比較快？我們舉一個例子，買一個西雅圖典型的房屋775,000美元，按今天6%的抵押貸款利率計算，每月支付抵押貸款的費用超過4,400美元，但是今年初常見的3%利率，大約只有3,300美元。而且，動蕩的股市，也抑制了西雅圖和灣區等科技行業的買房需求，因為許多居民的收入都是與股市掛鉤的。
另外，不斷上漲的貸款利率，也是導致很多疫情之後的購房熱點迅速降溫的原因，好比拉斯維加斯、沙加緬度、鳳凰城和北港。我們舉兩個例子來說明，8月份典型的拉斯維加斯房屋售價為41.6萬美元，比2020年8月疫情開始時的31萬美元，上漲近35%。在沙加緬度，現在典型的房屋售價為57萬美元，比之前的43萬美元，上漲33%。
此外，這份降溫名單，往下看就會發現不少佛州的城市，例如開普科勒爾（Cape Coral）、傑克遜維爾（Cape Coral）、坦帕還有奧蘭多。另外，德州的奧斯汀、達拉斯分別位在第11和20名。以上這些就是全美一百大都會區降溫最快的前二十名。
8月份房價漲跌
接下來，我們看另一個Zillow的數據，在他們8月份的統計中，7月至8月，美國50個最大市場中，還有12個的房價上漲，其中最多的是伯明翰（Birmingham）（0.9%）、印第安納波利斯（0.5%）、辛辛那提（0.4%）和路易斯維爾（0.2%）。不過，我們可以發現，這4個城市的中位房屋價值都遠低於30萬美元。排在第五位的邁阿密環比也是增長，但是中位數房價超過全美價格，可見那裡的吸引力還是很大。
環比跌幅最大的是，舊金山跌3.4%、洛杉磯跌3.4%、沙加緬度跌3.2%、鹽湖城跌2.6%。同時，西雅圖也是環比跌了2.6%。
要說掛牌價降價的比率，全美現在大約有28%的房源降價，降價比率最多的在鹽湖城、鳳凰城、拉斯維加斯和奧斯汀，降價的比例大約落在40%至45%之間。
所以從Zillow的8月份房市數據看來，同樣顯示在西部地區有最大的降溫，其中可以發現鹽湖城在房價方面，面臨比較大的調整，而且庫存方面也是上升比較快的，不管環比還是同比都有正漲幅。
預計人口流動的方向
最後，我們看人口流動的方向。同樣根據Redfin的數據，今年七八兩月，他們的用戶有高達33.9%的比例，想搬到其它的都會區。首先說明，這個數據不是實際搬家統計，而是測量他們用戶到外地找房的統計，但是用戶要達到一定門檻才會被數據的取用採納，比如你在特定的都會區中查看至少10棟房屋，並且你查看的房子有八成都在這個地區，才會構成條件。換句話說，你可能有強烈的搬家願望，才會成為這次的統計人數。
統計結果是，舊金山灣區比其它地區的人都更想離開，今年七八兩月有大約四萬人想離開，不過和去年的五萬相比，是有下降的。下降的原因，可能是因為房價下跌，這讓這裡的購房者鬆了一口氣。而灣區人最想搬去的地方是沙加緬度，或是西雅圖。
其它前十名還有洛杉磯、紐約、華盛頓特區、波士頓、芝加哥、底特律、明尼阿波利斯和丹佛。其中只有丹佛和舊金山一樣，與去年相比人數有下降，其餘人數都有增加。在這個名單上我們又再次看到西雅圖，所以西雅圖被列為降溫最快的市場不是沒有原因的。
這份統計還有另外十名流入量最多的城市，一樣是那些太陽地帶的城市占據大部分名單，有邁阿密、沙加緬度、聖地牙哥、拉斯維加斯、坦帕、鳳凰城、開普科勒爾、北港、緬因州的波特蘭和德州的聖安東尼奧。它們都在吸引那些更昂貴城市的居民，不過因為這些城市現在價格不低，所以人數上也是比之前降低許多了。◇
責任編輯：李曜宇#
