美國地產熱點

美國人搬離大城市成趨勢 美西房市降溫最大

【2022年09月23日訊】(記者李歐綜合報導)這一場新冠疫情真的改變好多事,很多人開始習慣遠程辦公,所以離開昂貴、密集的一線城市。現在全美房地產市場正在面臨下降趨勢,大家還是急著搬出大城市,找更便宜的地方落腳,減輕經濟壓力。至於現在哪些大城市房市降溫降得最快,我們這次就從8月份的數據來探討一下。

我們先看到一則消息:週三(9月21日)美聯儲繼續加息75個基點。這已經是今年第五次連續加息。而且,會後公布的點陣圖暗示,美聯儲有可能今年內再大幅加息2次,明年也不太可能降息。

所以,我們看到這次的通貨膨脹是非常頑強的,這也造成房貸利率的上升,加上國際局勢的動盪,也使得股市放緩,經濟處在不穩定局面。這幾個因素都間接在影響美國房地產市場,當然房貸利率是最直接的,近期的30年固定利率平均已經突破6%,而且普遍房價比去年同期還是上漲,所以令許多人的口袋非常緊張。

完整視頻請看:最新十大房市降溫最快城市 哪些人最想搬家|兩種情況 降溫最速|八月漲價城市和跌價城市|人口流動趨勢【美國地產熱點】

10個降溫最快的市場

現在Redfin最新的一份報告指出,10個降溫最快的市場幾乎都是西海岸,那些是長期以來最貴的市場,或者是在疫情期間,因為吸引太多遠程工作的購房者,結果房價變得不便宜的二線城市。我們看到名單排行,第一名是西雅圖,下面是拉斯維加斯、聖荷西、聖地牙哥、沙加緬度、丹佛、鳳凰城、奧克蘭和佛羅里達州的北港、華盛頓州的塔科馬。

這個排名是根據今年2月到8月,對房價、庫存量、降價比率、在市場天數,還有售價與掛牌價比率,來綜合排名得出的。

所以,西雅圖與去年同期相比,8月份兩週內售出的房屋減少了約34%,但在2月份是加速銷售的狀態。8月份典型房屋每平方英尺的售價比去年同期高出5%,而2月份則同比增長23%。此外,西雅圖的房價正從峰值回落,8月份的典型房屋售價比一個月前下降了兩個百分點。

為何西雅圖房市降溫比較快?我們舉一個例子,買一個西雅圖典型的房屋775,000美元,按今天6%的抵押貸款利率計算,每月支付抵押貸款的費用超過4,400美元,但是今年初常見的3%利率,大約只有3,300美元。而且,動蕩的股市,也抑制了西雅圖和灣區等科技行業的買房需求,因為許多居民的收入都是與股市掛鉤的。

另外,不斷上漲的貸款利率,也是導致很多疫情之後的購房熱點迅速降溫的原因,好比拉斯維加斯、沙加緬度、鳳凰城和北港。我們舉兩個例子來說明,8月份典型的拉斯維加斯房屋售價為41.6萬美元,比2020年8月疫情開始時的31萬美元,上漲近35%。在沙加緬度,現在典型的房屋售價為57萬美元,比之前的43萬美元,上漲33%。

此外,這份降溫名單,往下看就會發現不少佛州的城市,例如開普科勒爾(Cape Coral)、傑克遜維爾(Cape Coral)、坦帕還有奧蘭多。另外,德州的奧斯汀、達拉斯分別位在第11和20名。以上這些就是全美一百大都會區降溫最快的前二十名。

8月份房價漲跌

接下來,我們看另一個Zillow的數據,在他們8月份的統計中,7月至8月,美國50個最大市場中,還有12個的房價上漲,其中最多的是伯明翰(Birmingham)(0.9%)、印第安納波利斯(0.5%)、辛辛那提(0.4%)和路易斯維爾(0.2%)。不過,我們可以發現,這4個城市的中位房屋價值都遠低於30萬美元。排在第五位的邁阿密環比也是增長,但是中位數房價超過全美價格,可見那裡的吸引力還是很大。

環比跌幅最大的是,舊金山跌3.4%、洛杉磯跌3.4%、沙加緬度跌3.2%、鹽湖城跌2.6%。同時,西雅圖也是環比跌了2.6%。

要說掛牌價降價的比率,全美現在大約有28%的房源降價,降價比率最多的在鹽湖城、鳳凰城、拉斯維加斯和奧斯汀,降價的比例大約落在40%至45%之間。

所以從Zillow的8月份房市數據看來,同樣顯示在西部地區有最大的降溫,其中可以發現鹽湖城在房價方面,面臨比較大的調整,而且庫存方面也是上升比較快的,不管環比還是同比都有正漲幅。

預計人口流動的方向

最後,我們看人口流動的方向。同樣根據Redfin的數據,今年七八兩月,他們的用戶有高達33.9%的比例,想搬到其它的都會區。首先說明,這個數據不是實際搬家統計,而是測量他們用戶到外地找房的統計,但是用戶要達到一定門檻才會被數據的取用採納,比如你在特定的都會區中查看至少10棟房屋,並且你查看的房子有八成都在這個地區,才會構成條件。換句話說,你可能有強烈的搬家願望,才會成為這次的統計人數。

統計結果是,舊金山灣區比其它地區的人都更想離開,今年七八兩月有大約四萬人想離開,不過和去年的五萬相比,是有下降的。下降的原因,可能是因為房價下跌,這讓這裡的購房者鬆了一口氣。而灣區人最想搬去的地方是沙加緬度,或是西雅圖。

其它前十名還有洛杉磯、紐約、華盛頓特區、波士頓、芝加哥、底特律、明尼阿波利斯和丹佛。其中只有丹佛和舊金山一樣,與去年相比人數有下降,其餘人數都有增加。在這個名單上我們又再次看到西雅圖,所以西雅圖被列為降溫最快的市場不是沒有原因的。

這份統計還有另外十名流入量最多的城市,一樣是那些太陽地帶的城市占據大部分名單,有邁阿密、沙加緬度、聖地牙哥、拉斯維加斯、坦帕、鳳凰城、開普科勒爾、北港、緬因州的波特蘭和德州的聖安東尼奧。它們都在吸引那些更昂貴城市的居民,不過因為這些城市現在價格不低,所以人數上也是比之前降低許多了。◇

責任編輯:李曜宇#

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