【2022年11月17日訊】新冠疫情以來，科技業經過兩年的激情之後，現在迎來了令員工們膽寒的冷卻。今年初美聯儲開始大力度升息之後，打擊了金融市場、股票市場和消費市場，科技業在前兩年的過度擴張之後，現在開始要進入陣痛期。那麼這對房地產市場會有何衝擊呢？本集就和大家一起來探討。
最近幾個月推特、亞馬遜、Facebook在陸續裁員的消息，真是越看越令人擔憂啊！那麼現在科技業到底裁員了多少人呢？根據企業數據搜索公司Crunchbase的統計，截至今年11月中旬，美國較著名的科技公司已裁員超過77,000名員工。如果根據Layoffs.fyi Tracker的資料，更可能看到目前814家科企，總計解僱近13萬名員工（截至11/16）。
那又有哪些公司已經傳出裁員消息呢？在這裡我就舉幾個比較著名的公司為例：亞馬遜計劃裁減大約10,000個職位。此次裁員相當於亞馬遜員工總數的3%，這將是這家公司歷史上，裁員規模最大的一次。
Facebook的母公司Meta，裁員超過11,000名員工，約占員工總數的13%；Salesforce將裁員多達2,500名員工，其中有數百名的銷售人員，裁員人數還不到總員工的百分之一；再來是推特，估計有3,700名員工在11月4日收到被裁員的電子郵件，人數占員工總數的一半。
乾淨世界：科技業到底裁了多少人？ 科技重鎮房市要沉船！？｜除了亞馬遜、Meta 有些公司全軍覆沒｜買加州中位房價 要多少年薪？【美國地產熱點】
其它還有許多公司正在裁員，像是電子菸公司、加密交易平台、線上房地產公司，這些公司的比例有的高達三分之一，有的可能百分之十幾不等。目前Crunchbase的這份資料裡面有355家公司，有些規模較小的公司甚至全軍覆沒，裁員百分之百。如果以總部地點的分部來看，最多集中在舊金山灣區，其次西雅圖、紐約也占了不少的比例。
裁員潮的主要原因
裁員的原因綜合分析，主要有三大原因，一個是業務增長放緩、第二是勞動力成本上升、第三是疫情期間過快的擴張規模，現在要面臨緊縮。這些公司，很多在疫情期間就像是吃了無敵星星，因為大家進行遠端工作，需要更多的科技支持、或者是網絡購物，然後加上借貸利率降到幾乎是零，所以這些公司過度的大肆擴張、大肆招聘。
我們可以看到世邦魏理仕的資料，舊金山灣區擁有全美最大的科技人才庫，擁有37萬多的科技工作者，比2015年增長16.4%，技術人才就業占舊金山灣區總就業崗位的10.9%，幾乎是全美平均水平的三倍。
有多少科技人？ 平均年薪資？
另外，世邦魏理仕今年七月也報告了，雖然灣區仍然是北美科技人才的首選地，但是受到遠程工作增加的影響，它的地位正在受到多倫多、西雅圖和德州奧斯汀，這些科技新興市場的撼動。灣區幾年初的科技業人才近38萬人，仍是全美最多的，其次是紐約，有超過34萬人。
據同一份報告統計顯示，灣區的平均工資為每年139,907美元，是北美最高的。西雅圖位居第二，年收入為122,341美元。一家在灣區租賃7萬5,000平方英尺的500人科技公司，每年必須支付約6,900萬美元的辦公空間和勞動力成本。對於同等規模的公司，紐約地區以6,050萬美元位居第二。舊金山灣區，雖然是科技業的嚮往地，但所承擔的成本也是最高的，這也就能解釋，為何在經濟緊縮的當口，灣區科技業面臨最大的員工裁員壓力。
在全美，2022年美國科技人才總就業人數，比2021年增加136,000人，到達550萬人；2021年的時候，軟件開發人員和程序員職位增加了159,000人，比2022年增加的還多。這兩年相加，科技業新增近三十萬人。所以，算起來今年為止裁員人數大約占新增就業人數的百分之26，竟然超過四分之一份額，而且是今年短短半年多，就裁員這麼大量的人數。
科技業裁員是否衝擊房地產？
這種裁員情況，看起來有點類似房地產市場的冷卻，只是幅度更大，往往房地產市場受到經濟的影響是速度較慢的顯現，但受到利率的影響比較即時。總體來說，因為受到今年浮現的經濟挑戰，包括通貨膨脹、俄烏戰爭、利率上升、股市低迷和供應鏈持續中斷，所以需求不斷受到壓制。
那麼這種大規模的裁員，會不會造成房地產市場的衝擊？我想答案是肯定的，尤其像是灣區房價如此高昂，一位員工被裁員，可能全家的住房還款就會出現問題，或許下個月就會繳不出房貸，如果這種數量開始增加，止贖房、銀行回收屋的海浪可能會再次出現，區域房價就會大幅降價，出現房市泡沫。就算是屋主把房子拿出來賣，勢必要有多番降低賣價的心理準備，因為這時候的買家買氣不高、也會等待房價進一步下降再下手。
房貸利率會下降嗎？
實際上科技業的裁員，會有多大程度影響房市，還得繼續觀察，但是確實無法樂觀。我們現在能看到的數據是房貸利率依然很高，雖然10月份通脹率已經降到7.7%，但多數專家估計，美聯儲還不會放鬆升息的步伐，但下次升息有可能會放緩，但不會停止。
所幸因為通脹的降低，我們看到抵押貸款每日新聞（Mortgage News Daily）的30年固定利率，也降到7%以下，11月15日來到6.61%，連日來出現逐步下降。那是否房貸利率就開始往下調了呢？這還不能肯定，因為在通脹到達2%之前，美聯儲的升息都還可能會繼續，這會導致房貸利率在今年為止至明年初，都保持在一定的高位。
但是因為升息帶來的經濟衰退，過後美聯儲就會再度降低利率以刺激經濟。這可能會導致抵押貸款利率下降。再加上到時較低的房價，首次購房者和其他購房者就會重新回到市場上。所以，我們在看到房地產市場出現好轉之前，只能看到市場繼續冷卻，甚至惡化。這個道理同樣可以用在就業市場，在好轉之前，裁員數量只會更多。
舊金山灣區房地產市場現在暴跌了嗎？
從舊金山市來觀察房市，獨立房的中位數銷售價，在十月份是165萬美元，同比下降8%，比今年初達到的超過200萬，下跌幅度更超過19%；兩房型的康斗，價格也從142萬降到125萬，同比降幅接近12%；今年十月的交易量也比去年少了38%，繼續維持在六月以來的低迷情況。
硅谷的聖塔克拉拉縣，十月份獨立房的中位數銷售價162萬，與去年同期相比基本沒有變化，但是同樣是從今年初大幅滑落，跌幅約14%；不過在兩房康斗方面，十月份中位數銷售價74萬，同比有2%漲幅，但今年達到最高是81萬美元。
疫情期間，我們常聽到的搶房，十月份舊金山只剩一半的交易價格高過上市掛牌價，在聖塔克拉拉縣，更只有41%。但是在今年三月份的高峰，聖縣曾經高達九成以上高過掛牌價，舊金山則有七成三。
加州房地產市場：加州人的痛
加州房地產經紀人協會（CAR）第三季的數據顯示，只有18%的加州人買得起加州中位數房價的房產，稍高於第二季的16%。
要買加州中位數房價近83萬的房產，要至少有192,800美元的年收入，才能每月支付4,820美元的房貸，而且這個房貸利率還是只用當時第三季，比現在低的利率5.72%去計算的。
如果是購買63萬美元的中位價公寓或聯排別墅，需要至少146,400美元的年收入，每月支付3,660美元。如此高昂的房價，與最低年收入要求，再看到上面我們得知的裁員人數，不禁要為這些以高科技行業為首的城市擔憂。不過，從長期市場來看應該是可喜的，市場總是週期性的，有漲就有跌，經歷大幅上漲之後，現在正在收縮，這是再正常不過了！後續我們還會持續追蹤科技業裁員的影響。◇
責任編輯：李曜宇
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