【2023年02月04日訊】過完了一個年，美國房地產市場也準備開春了！儘管現在的房貸利率仍然高達6%以上，但是已經出現連續一個月的下滑，自從去年十一月初，最高來到7%以上，現在已經下降接近一個百分點。那麼在2023年一月份，最新的美國地產又發生哪些走向？這次就帶大家來看一看⋯⋯或許市場沒有我們想像中的低迷！
美國房貸利率自從2022年初開始飆升之後，房地產市場已經被重重地打擊，不管是銷售量、房屋的上市天數、買房競價，都出現大大地放緩，很多的房地產經紀人從去年中以後，就好像是提前放假了一樣；很多買家、投資人暫停買房，開始觀望市場會衰退多少；而賣家則是難以接受要降價求售的局面，雖然庫存出現累積，但是新上市房卻非常有限；另外，對於有新房庫存壓力的開發商，則是紛紛祭出購房優惠，趕快出清自己手上的新房，以免資金無法週轉。
美國房地產市場回暖的原因
時間來到2023年1月份，現在房市情況又有些變化了！最近我收到兩位房地產經紀人給我的回報，分別是在亞利桑那州和佛羅里達州，他們都說有看到買家回到市場的情況，市場開始出現回暖。他們認為這有幾個原因，一個是季節性因素，因為傳統上在進入春季旺季之前，一月份會有所回升；另外，很多人認為通貨膨脹已經出現降溫，美聯儲的升息也不會那麼大力度了，所以我們看到最新的2月1日，美聯儲如外界預期只升息一碼。因此，很多的投資機構認為房價可能不會下降太多了，也擔心大批買家回到市場跟他們搶房，所以都準備搶先進入市場。
乾淨世界：美國房地產出現回暖！錯過抄底時機？｜房市回暖數據｜跌幅最多的城市｜漲幅最多｜房市的看跌派與看漲派【美國地產熱點】2/2/2023
而且，近一個月來，房貸利率不斷下降，從各方面的數據來看，30年固定利率大概在6.1%至6.2%之間，所以很多人也認為利率不會再更高了，之前的7%應該是封頂了，目前在震盪中逐漸下降到六附近，已經是去年9月中旬以來的最低水平了，大家也慢慢可以接受這樣的高利率；還有，在經過幾個月冬季的房市淡季，還有市場的不確定性之後，不管是賣家還是開發商都陸續給出優惠，期望刺激買家簽單。所以，綜合以上幾個因素，我們看到一月份有更多人願意回到市場上來找房子。
房地產市場回暖的數據
我們看到Redfin的統計，截至1月22日的四週以來，待過戶的房屋銷售量同比下降26%，但這是三個多月以來的最小降幅，不是過去幾個月三十幾個百分比的降幅。全美銷售價格中位數同比上漲1.1%，大約來到近35萬美元，是一個多月以來的最大漲幅。
另外，美國50個人口最多的大都市中，有17個房價下跌，但少於1月初的20個，也就是說，部分市場出現回溫現象。不過，舊金山灣區的房價跌幅依然是最大的。
從加州舊金山（-9.3%）、奧克蘭（-6.5%）、到德州奧斯汀（-6.3%）、密西根州底特律（-5.5%）和加州聖荷西（-5.4%）都是降幅最大的，從9%-5%不等，舊金山的9.3%是跌最多的。從另一面來說，價格漲最多的是佛羅里達州西棕櫚灘 （13.5%）、田納西州納什維爾（9.6%）、威斯康辛州密爾沃基（9.2%）、印第安納州的印第安納波利斯（7.8%）和賓州蒙哥馬利縣（7.7%），同比漲幅在8%-14%區間。
再來看看貸款申請量，經季節性調整後，截至1月20日當週的房貸購買申請較前一週增加3%，已經比去年11月初的低谷增加了28%，不過仍比去年同期下降了39%。據Redfin調查的購房者需求指數也較上月增長6%，較去年同期下降29%。
事實上，最近高盛集團才發表了一篇題為「2023年住房展望：尋找低谷」的文章。該文章中指出，房屋銷售正在觸底反彈，而房價調整還需要更長的時間。高盛研究人員寫道：「我們懷疑成屋銷售可能會進一步小幅下降，但可能會在第一季度觸底。」「我們預計全美房價從高峰到低谷的跌幅約為6%，並且價格將在年中左右停止下跌。在區域基礎上，預計太平洋沿岸和西南地區的跌幅更大。」
YouTube：美國房地產出現回暖！錯過抄底時機？｜房市回暖數據｜跌幅最多的城市｜漲幅最多｜房市的看跌派與看漲派【美國地產熱點】第102集
今天的房地產市場很不一樣
其實，對現在美國房地產市場的預測，經濟學家和分析師仍存在嚴重分歧，有些人認為這僅僅是房價增長的小挫折，現在房市只是進入一個調整時期；但有人卻認為這是更大幅度調整的初期階段，換句話說，他們認為後面還有更大的跌幅。
我個人認為現在是個難以定義、讓人摸不著頭緒的新時代，你會發現過往的數據推論、模型，不見得都能套用到今天這個特殊的歷史時期，因為我們面對的是自疫情以來的大變局，是前所未見的局面，不管是美聯儲的降息、升息；對房產的購買熱潮和冷卻；俄烏戰爭的爆發引起的連鎖反應；股價的飆漲和暴跌；科技業的蓬勃發展到現在的裁員不斷等等等等，這一切事情都不是我們在過去的歷史中聽過、看過的。我們可能在一個時期看過，一兩件事情同時發生，但是像今天好像所有事情都集合在一起了，都攪在一起了，這可以說是前所未見，之前大家一直在談論這一次的房市衰退和上一次的次貸危機的相關性，試著找出一樣的脈絡，但是談到最後，卻發現各種情況都不一樣。
同時，我們也看到每個月公布的失業率，維持在很好的三點幾，但是每天的裁員消息卻佔據各大新聞版面；我們看到通脹率一直在改善，但是我們買的東西、吃的食物、得到的服務並沒有降價。所以，我想這也是讓所有人都摸不著頭緒的原因。
說了這一大番話，主要還是想給大家打個預防針，不管你經常看哪些報告、預測，就算你經常看「美國地產熱點」，但是想要在今天的房地產市場上投資、買房，你還是得按照自己的能力、當地情況、需求來拿捏。不過，話說回來，從各種數據中來觀察房市還是必要的，作為投資判斷的依據。現在我們進一步來看今年一月份以來出現的變化，也試著摸索出第一季房市的走向。
市場的供給量是關鍵
首先，有38%的建築商向房地產諮詢公司Zonda報告說，1月份買家開始在市場上尋找房子，比預期的要強。而且，現在要觀察的一個重點是，去年底沒有賣出房子的屋主，在未來幾個月會不會把房子再拿出來賣，或是出現更多的賣家。按照往常春季的市場，會有更多的房子可以買，但在這個特殊的時期，我們還需要再觀察看看。因為今天的市場，唯有供應量得到解決，價格才會得到緩解，否則春季買房需求湧現，卻沒有足夠的庫存，依舊是僧多粥少，房價還是得往上去。
賣方的激勵措施
再來，房屋建築商現在占整體房屋庫存的30%以上。建築商從事建造和銷售房屋的業務。因此，他們有銷售的壓力。所以，我們看到建築商提供降價和獎勵來吸引消費者。據Zonda報告，大約有40%的建築商已經將房價降低了5%到15%；還有超過一半的建築商都在為買家提供某種激勵，這些激勵措施，包括延長利率鎖定，提供過戶費用，或是提供房屋的升級選項，還有提供買低貸款利率。這些激勵措施有沒有效呢？據建築商的回報是有效的，確實起到吸引買家的作用。
建築商降低價格出現回轉
12月份的建築商調查顯示，43%的建築商逐月降價，而56%的建築商保持價格不變。在1月份，同樣大約有56%的建築商保持價格，只有32%的建築商降低了價格，卻有12%的建築商漲價了。從價格上的月度變化，可以看到需求的回升，讓建築商也開始提高價格。不過區域性的差異，在某些市場，新獨立房的平均定價比峰值下降了20%；但在某些地方，目前的定價仍處於高峰期。
房市的看跌派
總的來說，Zonda是房價看跌的一派，他們預測美國房價將從高峰到低谷下跌15%左右。看跌的還有穆迪分析公司，他們預測，從2022年第四季度到2023年第四季度，全國房價將下跌5.1%；如果從高峰到低谷，穆迪預計美國房價將下跌10%。
在穆迪分析的322個區域性房地產市場中，預計2022年第四季度至2023年第四季度期間，所有市場都將下降，但有178個市場的房價將至少下跌5%。其中包括田納西州莫里斯敦（-10.3%）、愛達荷州波卡特洛（-9.9%）、密西根州馬斯基根（-9.7%）、愛達荷州博伊西（-9.5%）和加州聖克魯茲（-8.8%）。這幾個城市預測會有較大的下跌幅度，在9%-10%之間。
簡要來說，穆迪分析認為很多市場的房價，在疫情期間脫離基本面，被嚴重高估，暴漲過多，所以現在面臨緊縮就會下滑。但一些沒有被高估的市場，下滑幅度將會很小。
房市的看漲派
反過來看，房地產線上公司Zillow是房價看漲一派的，他們的經濟學家發布的最新住房預測表示，房價在去年11月到今年11月期間，整體僅會下跌1.1%。在Zillow衡量的897個市場中，預計2022年11月至2023年11月期間，有658個市場的房價將會下跌。其中包括硅谷的聖荷西（-7.2%）、北達科他州大福克斯（-6.7%）、 德州歐德薩（-6.4%）、加州舊金山（-6.1%）和加州聖塔羅莎（-5.3%）。
不過同時，Zillow預計有239個市場的房價將出現增長或持平發展。其中包括新澤西州大西洋城（4.2%）、佛州霍莫薩斯普林斯（Homosassa Springs）（+4.2%）和亞利桑那州尤馬（Yuma）（+3.7%）。
Zillow的經濟學家表示，通脹已經看到改善，房貸利率也在下降，最壞的情況已經過去，因此，受到抑制的需求，將會在新的一年裡重新出現，但是供給量仍然很低。所以，他們認為房價大幅下降的可能性很小。
不管如何，這段期間潛在買家還是需要謹慎行事，預測報告是公說公有理、婆說婆有理，但是每筆買賣都很個體化、每個區域特性也有很大差異，對於想要危機入市，或是剛需買房的人都要做好市調研究再行動。◇
責任編輯：李曜宇
