美國房價創紀錄 現在買房是明智的投資嗎?

【2024年06月07日訊】(記者馬尚恩洛杉磯報導)因房貸利率連年攀漲、房市庫存少,上月美國房價創下歷史新高,尤其是加州,中位數房價首次超過90萬美元。儘管很多人被擠出買方市場,或暫時放棄了購房,美國房市熱度依然不減,買家中也不乏追逐美國夢的華人。現在買房投資,還是不是一個很明智的決定?

買家與業者:買房自住是很好的選擇

住在舊金山灣區的崔女士來美十幾年,因灣區房價遠超自己的負擔能力,就一直等待,想等到房價降下來後再買。沒想到房價越等越高,讓她愈發買不起房。現在,她打算從灣區搬到洛杉磯縣東部的波莫納(Pomona),看好一處60多萬美元的兩房公寓,已經簽下合同。

「我很開心,以後不用總是搬來搬去了。」崔女士說,她在灣區租住的一室公寓,每月租金也要兩千多美元,相比之下,買房並未讓她的開支增加多少。

疫情前從中國大陸來美的談女士,2021年在河濱縣全款買下一套獨立屋,這兩年估值漲了二十多萬美元。

「如果房子出租,扣除必繳的一些稅,租金基本可以抵掉所有費用。」談女士說,與中國房市相比,她感到美國房市有價有市場、回報率高,價格也更公道;不像在大陸,房子有價無市:很多房主急於拋售,連續降價,仍難以出手。她認為,在美國購房是非常明智之舉。

崔女士和談女士都是買房自住。洛杉磯房地產經紀人張女士(Vivian Chang)認為,買房自住是很好的選擇,因為房地產稅和貸款利息都可以抵稅;雖然眼下利率很高,但將來利率下降時,買家可以考慮貸款。

就購買投資房而言,她認為,目前南加州地區房價很高,不是投資房地產的好時機,「現金存在銀行都有5%以上的利率;而房貸利率超過6%,租金投資報酬率還不到6%」。

經濟學家:長期投資房地產仍然不錯

加州大學洛杉磯分校經濟學家俞偉雄教授認為,總體而言,現在房價、利率都很高,所以房地產並不是最好的投資方式;但如果是單純的自住房,家人要長期居住,自己在當地也有穩定的工作,足以償付月供,「有剛性需求,買房子還是沒有問題的」。

俞偉雄認為,從經濟前景看,購房多多少少都會有風險,但也要看房子所在地段。加州房價歷來就高於其它州,主要因為房市的需求面遠強於供給面,由於種種限制,供給一直跟不上需求,「所以有非常強的基本面在支撐著房價」。

相比之下,俞偉雄說:「德州有很高的經濟成長,很多企業、人口流入,房屋需求很高,但是供給也很高,供給跟需求配合得很好,所以房價上漲幅度就不如加州。」

從整體和長期來看,他分析,加州房價下跌的風險比較小,「因為加州有天然的環境,靠近太平洋,還有很多亞裔移民,基本面是很看好的」。

目前的高利率對一些企業和投資者確實造成很大的負擔。談到人們普遍關心的利率走向,俞偉雄表示,長期低利率的時代應結束了,現在人們必須接受一個利率比較正常的時代。

儘管美國消費者物價指數(CPI)已經從兩年前的最高點9%降到現在的3.5%,給美聯儲降息帶來一些空間,但還是高於美聯儲2%的標準。他認為未來也許會稍微降息,但是「要期待在今年或明年利率降低很大幅度,不太可能」。

俞偉雄說,現在房貸利率較高,利用貸款作槓桿投資房地產,就不如低利率時期的回報那麼好;且買房後還需要維護維修、繳納房地產稅等。

他也指出,投資房市的優點是可以貸款,這是股票投資無法做到的。當然,投資股票也有優點,比如購買標普500指數型基金(ETF)作長期投資,每年可享受到很高複合利率的投資成長率。

「我覺得從長期來看,房地產跟股票投資,都是不錯的選擇。」俞偉雄說。◇

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