【2024年06月07日訊】（記者馬尚恩洛杉磯報導）因房貸利率連年攀漲、房市庫存少，上月美國房價創下歷史新高，尤其是加州，中位數房價首次超過90萬美元。儘管很多人被擠出買方市場，或暫時放棄了購房，美國房市熱度依然不減，買家中也不乏追逐美國夢的華人。現在買房投資，還是不是一個很明智的決定？
買家與業者：買房自住是很好的選擇
住在舊金山灣區的崔女士來美十幾年，因灣區房價遠超自己的負擔能力，就一直等待，想等到房價降下來後再買。沒想到房價越等越高，讓她愈發買不起房。現在，她打算從灣區搬到洛杉磯縣東部的波莫納（Pomona），看好一處60多萬美元的兩房公寓，已經簽下合同。
「我很開心，以後不用總是搬來搬去了。」崔女士說，她在灣區租住的一室公寓，每月租金也要兩千多美元，相比之下，買房並未讓她的開支增加多少。
疫情前從中國大陸來美的談女士，2021年在河濱縣全款買下一套獨立屋，這兩年估值漲了二十多萬美元。
「如果房子出租，扣除必繳的一些稅，租金基本可以抵掉所有費用。」談女士說，與中國房市相比，她感到美國房市有價有市場、回報率高，價格也更公道；不像在大陸，房子有價無市：很多房主急於拋售，連續降價，仍難以出手。她認為，在美國購房是非常明智之舉。
崔女士和談女士都是買房自住。洛杉磯房地產經紀人張女士（Vivian Chang）認為，買房自住是很好的選擇，因為房地產稅和貸款利息都可以抵稅；雖然眼下利率很高，但將來利率下降時，買家可以考慮貸款。
就購買投資房而言，她認為，目前南加州地區房價很高，不是投資房地產的好時機，「現金存在銀行都有5%以上的利率；而房貸利率超過6%，租金投資報酬率還不到6%」。
經濟學家：長期投資房地產仍然不錯
加州大學洛杉磯分校經濟學家俞偉雄教授認為，總體而言，現在房價、利率都很高，所以房地產並不是最好的投資方式；但如果是單純的自住房，家人要長期居住，自己在當地也有穩定的工作，足以償付月供，「有剛性需求，買房子還是沒有問題的」。
俞偉雄認為，從經濟前景看，購房多多少少都會有風險，但也要看房子所在地段。加州房價歷來就高於其它州，主要因為房市的需求面遠強於供給面，由於種種限制，供給一直跟不上需求，「所以有非常強的基本面在支撐著房價」。
相比之下，俞偉雄說：「德州有很高的經濟成長，很多企業、人口流入，房屋需求很高，但是供給也很高，供給跟需求配合得很好，所以房價上漲幅度就不如加州。」
從整體和長期來看，他分析，加州房價下跌的風險比較小，「因為加州有天然的環境，靠近太平洋，還有很多亞裔移民，基本面是很看好的」。
目前的高利率對一些企業和投資者確實造成很大的負擔。談到人們普遍關心的利率走向，俞偉雄表示，長期低利率的時代應結束了，現在人們必須接受一個利率比較正常的時代。
儘管美國消費者物價指數（CPI）已經從兩年前的最高點9%降到現在的3.5%，給美聯儲降息帶來一些空間，但還是高於美聯儲2%的標準。他認為未來也許會稍微降息，但是「要期待在今年或明年利率降低很大幅度，不太可能」。
俞偉雄說，現在房貸利率較高，利用貸款作槓桿投資房地產，就不如低利率時期的回報那麼好；且買房後還需要維護維修、繳納房地產稅等。
他也指出，投資房市的優點是可以貸款，這是股票投資無法做到的。當然，投資股票也有優點，比如購買標普500指數型基金（ETF）作長期投資，每年可享受到很高複合利率的投資成長率。
「我覺得從長期來看，房地產跟股票投資，都是不錯的選擇。」俞偉雄說。◇
