【2025年08月02日訊】今年夏天美國房地產市場，將迎來近年來最多的上市房量。多個房地產數據都顯示庫存正在回復到疫情之前的水平，是幾十個月來，甚至幾年來最大量的，硅谷房市可能也不例外！專精硅谷豪宅房市的德立昂地產經紀公司，華人經紀代表Maggie表示，這個夏季是買家的好機會，競爭較少。她提醒留意一種房產，有降價機會！
本集再度邀請到德立昂地產（Deleon Realty）的華人經紀Maggie來訪談。以下是採訪問答：
李歐問：年初至今，硅谷房市又出現哪些變化？
Maggie答：年初的時候曾經出現過一個高峰期，當時的市場整個從銷售量到房產價格，都在往上升的情況。直到 4月2日，當川普宣布關稅的情況，就一下進入停頓的狀態下，尤其是買家，他們的信心確實受到一定的影響。而且當時的股市也是重挫，確實影響到買氣。
接著從4月到5月，確實有一個成交量下滑，一直到6月，相對來說，就開始出現平穩。從灣區整個市場來說，價格確實稍微有一些回調，可能下降幾個百分點吧。
但是，如果我們只看硅谷，以Palo Alto為中心這樣發散出去，其實房價是上升的，比去年的同期是還在上升。
今年的中位數的價格是420萬，就Palo Alto來說，從去年的中位數的價格上升了十多個百分點，非常的出色。所以的話，還是中心地帶，並且是好房源的話，依然在上漲。
問：非常驚人的表現，我現在看到很多報告，都是庫存量都在增加，有些地區已經開始下降了，沒想到硅谷還是這麼的強勢，果然高科技的支撐力，非常不同凡響！
其實，我也看到一個最新的報告，全美房地產經紀人協會一個外國買家的調查，顯示中國人還是美國房地產最大宗的國際買家。尤其中國人特別愛買加州的房地產，這方面Maggie有沒有觀察到什麼？
硅谷房市夏季大出清 這種房子有降價機會！(本集適合1.5倍速觀看)｜專家教你如何砍價：看準一指標｜2千萬不手軟 華人愛買加州、灣區、矽谷（硅谷）房 #美國地產熱點 第203集
答：因為我本身是華人嘛，公司就是有很多的交易，其實華人都是由我來經手，大量的高科技從業人員，他們本身就是華裔。這些人他們最注重的就是子女的教育，比如說在Nvidia、Google，或者Apple這些公司，它們有股票分紅的時候，他們是可以負擔起這些比較高端房產的。
Palo Alto作為一個例子來說，很多的交易，買家都是華人的這些工程師或者主管。他們通常購買學區的房產，300萬以上到400萬之間的，是這些當地的主管買比較多。
高端房產的話，是500萬以上的豪宅，那是很多從中國、新加坡，或者是香港、台灣過來的一些買家。他們會很追捧在Palo Alto、Menlo Park、Los Altos和Los Altos Hills，或者Atherton這幾個城市。
那我們公司剛剛有一套開價是2200萬的房產，是由一個華人以2100萬買下來。
所以不管是從高端，到相對來說比較可負擔的，這種入門級的，都是有很大量的華人買家在購買。
問：他們關注的是哪些點？他們喜歡哪幾種房產？
答：他們更趨向於買這種獨棟的建築，和townhome或者condo相比的話，他們肯定是更偏向買single family home。因為這種獨棟的房子，都有一個小院子，通常是三到四房，對一個小家庭來說私密性也好，而且院子也可以讓小朋友有活動的空間，如果家裡面有老人過來的話，可以種種菜啊，玩玩花草之類的。
所以獨棟加有院子的，那是最受歡迎的。而在三房和四房之間，四房是更受追捧，雖然從性價比來說，四房會比三房，比如說在Palo Alto可能多80萬左右。但是，大家還是希望家裡面可以多一個房間，能作為家庭辦公室，或者是給小孩子做一個玩具房，或者是家裡有老人來的時候，可以住在裡面。
那另外一種就是獨棟房產有獨立ADU，有老人過來的時候，就有他自己的私人空間。這個也是非常的受到現在年輕的家庭喜愛的一種房產。
另外的話，還有就是在1樓，如果是兩層樓的獨棟，在1樓有一個臥室，再加一個洗手間，那也是一個非常大的加分項。很多的華人家庭，現在都是有這方面的要求。相對於獨棟來說，townhome或者condo的升值潛力到它的居住性，都是沒有這麼受歡迎的。
但是，對於預算有限的家庭或者投資者，這個也是一個非常好的切入點，相對來說它價格就比較低一些。
高端房產的話，500萬以上，這些客戶他們就更注重一些面子工程，對於比如說房子的門牌號碼，如果裡面有我們華人比較喜歡的8呀、9呀，他們也願意付更多的錢。
對於整個室內的設計感，他們也更加追求，可能有更強烈的個人喜好，而不是單純只是說，我有一個三房兩浴，基本的入住的條件就可以。他們會對於設計到門牌、風水各方面的要求會更高。
問：最近有沒有幾個實際的交易案例？
答：我經常跟我的客戶講，你要知道自己的真正的需要是什麼，和你的預算有多少。我來幫你制定一個，怎麼樣的報價策略。那我可以舉兩個例子，都是我們公司的兩套房產。
一套是在Palo Alto的Midtown，它是4房2.5浴，兩千呎且比較新的一個建築。開價是400萬，但是我們估出來的價格，它當時的市場價格，應該是4.3到4.5個million。到最後收到了13個報價，以465萬賣出去，比我們當初的價格還高出了15萬。
這個是5月底成交的案例，當時還有好幾個買家都是跑來跟我說，要全現金下報價。所以在Palo Alto，其實有很多全現金的買家，有三分之一是全現金買家。所以，很多買家如果需要去貸款的，可能在競爭方面相對來說，就沒有這麼的有優勢。
所以，作為買家可能需要看一下自己的現實的情況。我通常會建議客戶，如果預算不是很充裕，又想買到房子，因為在Palo Alto一直在上漲，如果你今年不買，明年可能又再上漲10%。
如果這個股市一直在漲的情況下，再加上現在通脹，其實就是錢在縮水，你現在不去買，明年可能你又再多給10%，那你還不如今天去鎖定一套房產，雖然這套房產並不是完全完美，因為完美的房子就要比我們報出來的市場價再多15萬，在多方競價的情況下，就會出現這種情況。
另外一套房產，它是開價325萬，但賣家的期待值是340萬。它在市場上面停留了一個月，都沒有收到滿意的報價，原因是它有硬傷——比較靠近101高速公路。所以雖然房子很漂亮、地也很大，而且那個社區是Green Gables，其實是很好的一個社區，學區各方面都很好。
想賣340萬，並不是一個不切實際的期待值，因為在就在3月份的時候，同一個小區裡面有同樣問題的房子，就可以賣出去這麼高，但是在四、五月份的時候，碰到房市的低潮，股市各方面和這個關稅的不確定性，當時出現了一個窗口期。有這個窗口期的時候，賣家在市場上停留了一個月，他會調整他的預期值，所以房子從325萬一直到最後，是以300萬賣出去。
你想想這個300萬，另外一套雖然各方面都更加完善，但是它要465萬，整整差了165萬。我覺得對於一些預算相對沒有這麼的充裕的家庭來說，又想進入不管是Palo Alto，還是Santa Clara County的其它地方，這個都是一個很好的例子。我覺得大家可以去想，怎麼樣才能夠保住你要買的房子。
當然，我們公司有一個好處，現在在硅谷或灣區買房的話，如果是由我們的買家團隊去代表買方，去買我們公司的上市房，比如說上面我所談到的這兩套房產，我們都是不收買方的佣金費用。
如果我代表您去買外面的、不是我們公司的上市房，我們才會收買方佣金費用。只要是德立昂地產的上市房，我們就免除了買方的費用，這會給買家一個很好的優勢，給您在競爭的情況下，比如剛才我講的13個報價競爭，您已經比其他的買家多了2.5%的資金在裡面。
問：川普的「大而美法案」已經通過，它對市場有沒有什麼你可以預期的影響？
答：我覺得這個「大而美法案」，對於房地產的影響是非常正面的，因為它有State and Local Tax（SALT）抵稅額上漲，從1萬塊漲到4萬塊，尤其對灣區這些比較高房價的地方，平均一套房子都是上百萬以上，4萬塊錢的抵稅額，可以大大的降低大家在交稅的負擔。
買房子它除了是一個居住的功能，最核心的價值之外，它還有在聯邦所得稅方面，有很多稅賦的優勢，讓大家可以有機會去慢慢的積累財富，並且達到長期的財務目標。「大而美法案」，這個是一個很好的一個工具箱，大家可以充分的利用。
還有就是貸款利率你也可以免稅，現在有很多小業主都會在家裡上班，所以你也可以利用到家庭裡面的辦公室去，作為一些抵減費用。
現在加州也有能源的一些補助，當然到今年12月就沒有了，如果大家還有需要的話，那聯邦也可以有一些補助下來。所以各方面，我想會讓買氣回來。
目前的市場的價格，如果是買家現在入場的話，我覺得你還可以去講講價，有一些房源不是那麼的完美的情況下，那些已經在市場上停留了三個星期以上的，你完全可以去講價。
買家你可以去找一個有經驗的經紀、對本地市場也了解，祂能分析每一套可以去講價的房產，或是可能你要去追加，他會給你分析各種情況。
那接下來，因為是夏天8月份，德立昂地產推出一個叫Summer Splash（夏季促銷）的項目，上週我們就推出了14套房產，從Mountain View、Sunnyvale一直到Redwood City，從南一直到北，還有在山上有的Woodside、Atherton都有房產，接下來的一週也會再推出新的房源。這個時候通常是比春季和秋季買房，相對是便宜幾個百分點的，因為現在很多家長，或者這些工作的人都會到外面去渡假，就沒有這麼多的人來跟你競爭，會是很好的機會！◇
