【2025年07月11日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）加州優待房客的法律政策，讓很多房東損失慘重。然而法律既已生效，就必須遵守。律師提醒所有房東，如果能避免法律盲區所造成的小錯誤，可以很大程度上減少大損失、避免來自租客的訴訟。
比詹‧沙奇布庫（Bijan Shakibkoo）是洛杉磯一名資深地產律師，接手的案子中很多都是房東與房客間的糾紛。他發現房東在與租客的交易與溝通中，存在一些常見的錯誤。
押金糾紛
沙奇布庫介紹，很多房東在租客搬離後會扣押金，作為損壞和清理費用，但卻沒有在規定時間內向租客提供扣除押金的逐項清單和細節，或存在不當扣除等，遭到了租客的提告。
根據加州AB2801新法，房東須隨時拍攝照片以記錄屋況：從7月1日後開始的租約，須拍攝租客搬入前或搬入時的照片；4月1日起，還須在房客搬出後的合理時段內拍攝房屋照片，以及維修和清潔完成前後的對比照片等。
租客退租離開時，只要房屋乾淨，房東須退款全額押金；如租客毀壞了房屋設備或產生額外的清潔費用，房東需以照片為證才能扣除押金。
律師建議房東務必要按照新法規定，隨時保存一切照片等證據，並在租客搬遷後的21天內將任何需要扣除的合理費用清單寄給租客。
居住環境糾紛
沙奇布庫介紹，目前有很多代表租客的律師以「居住環境問題」對房東提起訴訟。因此房東要確保出租房屋適合居住並符合當地住房法規。
他進一步解釋，每當租客提出維修請求或聲稱房屋內存在任何問題時，例如黴菌問題、水管漏水等所有與日常生活息息相關的問題，房東千萬不能忽視，務必解決並保存維修前後的證據。如果房東忽略了租客的任何維修或合理請求，可能會面臨對方律師的巨額索賠。
避免陷入報復類別的訴訟
沙奇布庫解釋，一些房東面對租客多次提出投訴，會採用增加租金或嘗試請租客搬離的解決方法，這可能會被視為「報復」。
他建議，每當租客提出請求時，房東要先解決問題並做好記錄，再考慮以後的租賃關係。這樣可以有效避免相關訴訟。
避免非法驅逐
沙奇布庫表示，無論什麼情況下，房東都不要擅自啟用「非法程序」驅趕租客，例如把租客拒之門外、換鎖、斷水斷電等，因為這些會讓自己陷入困境。
「若需要驅逐行動，一定要通過正當的法律途徑，不要試圖自行處理，因為這可能很快就會給自己招來麻煩。」他說。
未經許可的住宅單位
沙奇布庫發現，一些租客正在用「出租單位沒有房屋使用證（Certificate of Occupancy）」為由提出訴訟，向房東索賠所有已支付租金及相關賠償。
他舉例說明，有房東購買了複式公寓，包含多戶家庭單位，但其中一個單位是未經批准的，這個單位其實就不能住人，有些租客就抓住這一點起訴房東。他建議房東：請務必確保您所擁有的任何單位都有房屋使用證，並確保其符合規定。
租客起訴房東「擅闖民宅」
沙奇布庫表示，租客起訴房東「擅闖民宅」的訴訟時有發生。房東務必了解：不可擅自進入已出租的房屋。
如果房東因維修房屋等原因需要進入出租屋，必須經過租客同意：首先要提前24小時書面通知租客；給出進入出租屋的理由、日期和時間。另外除緊急情況外，房東不能在非工作時間進入出租屋，合法進入出租屋的時間為早上8點至下午5點間。
未能定期檢查房屋的糾紛
加州SB721號法律規定，從1月1日起，多戶住宅（三個或三個單元以上）業主必須定期檢查陽台、露台和樓梯等房屋設施，以確保房屋承重和防水等系統處於安全狀態。安全檢查必須每六年進行一次，並由合格的安全檢查員完成。
沙奇布庫提醒房東，要確保按時進行檢查，避免相關訴訟糾紛；檢查後務必保留一切記錄。
他還表示，加州目前確實有很多法律致力於保護租客，因此房東更要妥善保存一切租賃過程中的記錄，包括所有相關照片、來自租客的所有文件、發給租客的所有文件和通知等，以避免陷入一些不必要的訴訟糾紛。
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