美國地產熱點

2023年德州房地產 現況與展望

文:李歐

【2023年03月06日訊】疫情之後的這三年中,美國人口有一個很大的變化,就是以紐約、舊金山為首的各大城市,不斷流失人口,佛羅里達州、德克薩斯州卻一直在增加人數。根據美國人口普查局的調查,2021年7月至2022年7月,佛州人口增長百分比最高,有1.9%;德州則是人口數增加最多的,接近47.1萬人。

反觀,紐約州人口減少最多,少了逾18萬居民;加州減少近11.4萬,位居第二。很多人為何都想搬到佛州、德州呢?這有多方面的原因,有生活成本問題、房價問題,還有政治問題等等,但這不是本次我們要談的主題。這一次,我們要來探討德州房地產市場的最新現況!

加州、紐約州、佛州、德州一直都是華人選擇落腳的幾個地方,以人口來看也是全美最多的幾個州,2022年的人口資料顯示,加州逾3,902萬、德州近3,003萬、佛州近2,225萬,第四是紐約州,擁有逾2,020萬的居民。而不管在外國人的移入或是美國國內移入,還是自然人口增加,佛州、德州也都是名列前茅,尤其在國內人口的移動方面,佛州的淨遷入居民增加最多,有將近31.9萬人從外州搬來;德州其次,增加近23.1萬人;第三是北卡羅來納州,增加將近10萬人。

但是在加州,損失的人口是最多的,淨遷出居民逾34.3萬人;其次是紐約州,減少了近30萬居民。

我們可以從各種角度的人口數據發現,德州、佛州近幾年都特別受到歡迎,所以在「美國地產熱點」欄目裡之前也都談論過,尤其是佛州的部分,我們有過起碼三次的專門視頻,最近一期就在今年二月份;而德州在兩年前,我也曾經介紹過上下兩集,而且視頻觀看數默默的就達到近三萬人次。由此可見,德州房地產市場有不少人在關注當中。因此,這一次我們必須再來看看德州地產的最新進展。

首先,我們來比較美國四大區域的房地產,今年一月份,據全美房地產經紀人協會的數據,房市有明顯的復甦,待過戶銷售指數的環比都有增長,終於中止了從去年利率上升以來的銷售疲弱,其中以美國南部地區表現最好,指數月增長8.3%至99.2,是四個區域中買氣最強勁的,不過比去年同期下降24.7%。西部地區的買氣也有明顯的增加,月增長有10.1%,指數來到66.2。雖然美南地區包含了南部各州,但以德州、佛州為最大部分。

乾淨世界:2023德州房地產:人口、房價、租金、跌價最多?|休士頓達拉斯奧斯汀房地產新進展【美國地產熱點】3/02/2023

南德州:休士頓房市

再來,我們要細看南德州的休士頓(Houston)房地產現況,在一月份,從休士頓房地產網產HAR.com公布的數據來看,所有房屋的銷售量同比減少了30.9 %,如果是獨立屋房型,則減少了29.9 %。但是,獨立屋房型的銷售中位價315,000美元,同比還是上升了1.6 %。不過,相比去年的漲幅已經是大大放緩,是自2019年10月以來的最低價格漲幅。

我們如果看2020年1月份,當時的銷售中位房價是235,000美元,相比今年一月,如今已經上漲34 %。再相比五年前2018年一月,當時的中位房價是218,950美元,如今已經上漲43.9 %。

另外,一月份的可售房數量,同比增加了63.4 %,獨立屋房型的庫存量去年一月是1.3個月,今年增加到2.7個月。不過在全美方面的房屋庫存量,是2.9個月的供應量,所以休士頓的庫存量還是稍微偏低,略傾向於賣方市場。這也是為何銷售疲軟,但是價格依然出現同比上漲的原因。通常可售房供應量在四到六個月,會被認為是一個平衡的市場,對買賣雙方而言都是一個公平的競爭。

德州居民房。(Shutterstock)

另一個休士頓銷售放款的跡象,也表現在上市天數,獨立屋的上市天數從去年一月份的39天,到今年一月份已經是59天。

在待過戶銷售量方面,雖然獨立屋銷售同比減少了14.9 %,但比一月份的已銷售數據還來得好,顯示出一月份房市的增溫,有更多的銷售是在簽約的狀態,代表二月份的報告,我們應該會看到環比增加的已銷售數據。

房市銷售的低迷,帶來租賃市場的激烈競爭,因為潛在買家都在觀察房價會不會進一步下跌。截至今年2月12日,休斯頓單臥室公寓的平均租金,目前為1,350美元,這比上一年增加了12%。兩臥房的公寓的平均租金上漲13%至1,655美元。不過,四臥房的公寓租金卻有下降4%,平均租金是2,110美元。

北德州:達拉斯房市

接下來,我們要來觀察北德州達拉斯(Dallas)的房地產市場,在達拉斯-沃思堡-阿靈頓地區(Dallas-Fort Worth-Arlington)的房屋中位價,去年一整年上漲了13.8%,根據Zillow的預測,在2022年12月,至2023年12月期間將下降0.2%。這表示達拉斯的房價在接下來的一年,可能是持平發展,但是價格不太可能暴跌。

根據德州農工大學房地產研究中心的數據,去年12月份,達拉斯是德州四大都會區中的房價同比漲幅是最高的,有9.6%,而屬於中德州的奧斯汀的漲幅,只有0.1%。不過時間來到今年一月份,達拉斯地區的獨戶屋的中位價為38萬美元,僅比去年同期上漲4%,和去年的峰值435,000美元相比,下降了13%。

德州達拉斯市中心。(Shutterstock)

一月份,達拉斯的獨立屋銷量也同比下降了27%至4,302筆交易,不過待過戶銷售僅下降4%,有6,601棟房屋處於已簽約狀態。同樣顯示,一月份的買氣略有增加。根據德州農工大學的報告,達拉斯地區的房屋通常在上市59天後售出,天數是一年前的兩倍多。因爲銷量放緩,供應量比一年前增加了173%,達到16,000棟。庫存量大約只有兩個月的供應量,仍屬於賣方行情,但由於近期房貸利率再度攀升,預計接下來的買氣,會由強走低。

再看達拉斯的租金價格:截至2023年1月29日,達拉斯單臥室公寓的平均租金目前為1,450美元,這與去年持平。過去一個月,工作室公寓的平均租金下降了5% 至1,232美元。不過,兩臥室公寓的平均租金是1,997美元,比去年增長2%。

中德州:奧斯汀房市

看完南德州、北德州,接下來我們到中德州的奧斯汀(Austin)。在去年4月至5月,奧斯汀房價中位數達到約550,000美元的歷史新高之後,同年在6月已經降至537,000美元。這一趨勢表明,當時美國最過熱的房地產市場之一正在放緩。Zillow的數據顯示,奧斯汀的房價中位數已連續六個月持續下跌。

據高盛稱,奧斯汀是美國房地產市場中,最有可能下跌超過25%的城市之一。下降的原因不外乎是該市過熱的房地產市場,奧斯汀房市在疫情時過度爆發,脫離了基本面。奧斯汀此前曾被評為全美第二大房價過高的市場,並被認為會有美國最大的房地產泡沫。

德州奧斯汀市中心。(Shutterstock)

奧斯汀是德州首府,也是特拉維斯縣(Travis County)的首府和最大城市,部分地區延伸至海斯縣(Hays County)和威廉姆森縣(Williamson County)。根據奧斯汀房地產經紀人委員會(ABoR)的報告,1月份房價中位數同比下跌6.3%,至450,000美元,這是自2011年7月以來的最大跌幅。儘管價格下跌,但從2022年12月開始,供給庫存量保持在2.7個月的水平,表明奧斯汀市場仍然需要更多的住房上市。

奧斯汀1月份,住宅銷售同比下降27.3%,只有1,634套房產。新上市房量同比下降16%至2,988套,待過戶銷售量下降16.7%至2,581筆交易。房屋平均在市場上停留76天,比2022年1月,增加47天,但比2022年12月僅增加3天。

其實,從去年12月到今年一月,新掛牌量環比增長63.4%,這表明賣家看到了市場的機會。同時,和去年12月相比,買家在今年1月也更加活躍,待過戶銷售環比也增加了32.4%。

投資奧斯汀

當我們看到奧斯汀房市受到可負擔性的挑戰時,奧斯汀郊區的幾個縣獲得買家的青睞,例如考德威爾縣(Caldwell County)和海斯縣,這是兩個中德州地區房價最便宜的地區,讓買家從奧斯汀,向更偏遠的地方移動。

YouTube:2023德州房地產:人口、房價、租金、跌價最多?|休士頓、達拉斯、奧斯汀房地產新進展【美國地產熱點】第106集

許多人想投資奧斯汀的房地產市場,是因為有大量的學生,因爲在德克薩斯大學奧斯汀校區(University of Texas Austin campus)的通勤距離內,更有機會租到更高的房租。不只有德克薩斯大學奧斯汀校區,還有奧斯汀社區學院(Austin community college)、休斯頓蒂洛森大學(Huston Tillotson University)、聖愛德華大學(Saint Edward’s University)等也都位於奧斯汀。

奧斯汀大約一半的人口在18歲到44歲之間,儘管這個數據可能是因爲學生人數眾多,而有所偏差。但是,現實情況是,許多大學畢業生仍然選擇留在當地,因為那裡有豐富且高薪的工作。畢竟,奧斯汀是擁有德州所有城市中,人均高薪工作最多的城市。這也是為何在疫情期間,奧斯汀房地產市場會成長過快的主要因素之一。

德克薩斯大學奧斯汀校區。(Shutterstock)

在疫情之前,奧斯汀公寓的平均租金以每年5%的速度增長。奧斯汀48%的家庭是租房者,超過65%的公寓可以以1,500美元或更低的價格出租。大約20%的出租公寓價格在1,500美元到2,000美元之間,而只有10%的公寓租金價格在2,000美元或以上。

但是疫情之後,奧斯汀的租房價格已經上漲不少,而且奧斯汀原本就擁有德州最昂貴的租金水平。截至2023年1月15日,工作室公寓的平均面積是864平方英尺,平均租金環比下降了6%至1,125美元,是最實惠的;單臥室公寓的平均租金為1,650美元,比上一年增加了4%;兩臥室公寓的平均租金,環比下降3%至2,031美元。因為奧斯汀租房市場的火熱,也帶動周邊的房市,例如Round Rock、Cedar Park這些城鎮,都是很多投資人尋找目標的地方。

整體來說,今年德州房地產市場,因為房貸利率隨著通脹依然在高位徘徊,所以可能不會有太大的改變,可能房市會繼續低迷,但價格上的調整比較傾向於持平發展,從上面說到的休士頓、達拉斯到奧斯汀,會是德州比較有機會降價的都會區,其中以奧斯汀的降幅會是最大,其次是達拉斯、休士頓。雖然春季將會是房市旺季,但是近期利率再度走高,恐怕難以帶動更多的買氣。◇

責任編輯:李曜宇

作者:李歐

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我是大紀元美國房地產記者,「美國地產熱點」是我的專欄,至今在這個領域已經有10年經驗,在YouTube和「乾淨世界」都有我的頻道,歡迎來看看,希望給您投資地產帶來有用的訊息。我也是副刊版資深編輯,涉略生活大小事,歡迎關注我!

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