【2023年03月06日訊】疫情之後的這三年中，美國人口有一個很大的變化，就是以紐約、舊金山為首的各大城市，不斷流失人口，佛羅里達州、德克薩斯州卻一直在增加人數。根據美國人口普查局的調查，2021年7月至2022年7月，佛州人口增長百分比最高，有1.9%；德州則是人口數增加最多的，接近47.1萬人。
反觀，紐約州人口減少最多，少了逾18萬居民；加州減少近11.4萬，位居第二。很多人為何都想搬到佛州、德州呢？這有多方面的原因，有生活成本問題、房價問題，還有政治問題等等，但這不是本次我們要談的主題。這一次，我們要來探討德州房地產市場的最新現況！
加州、紐約州、佛州、德州一直都是華人選擇落腳的幾個地方，以人口來看也是全美最多的幾個州，2022年的人口資料顯示，加州逾3,902萬、德州近3,003萬、佛州近2,225萬，第四是紐約州，擁有逾2,020萬的居民。而不管在外國人的移入或是美國國內移入，還是自然人口增加，佛州、德州也都是名列前茅，尤其在國內人口的移動方面，佛州的淨遷入居民增加最多，有將近31.9萬人從外州搬來；德州其次，增加近23.1萬人；第三是北卡羅來納州，增加將近10萬人。
但是在加州，損失的人口是最多的，淨遷出居民逾34.3萬人；其次是紐約州，減少了近30萬居民。
我們可以從各種角度的人口數據發現，德州、佛州近幾年都特別受到歡迎，所以在「美國地產熱點」欄目裡之前也都談論過，尤其是佛州的部分，我們有過起碼三次的專門視頻，最近一期就在今年二月份；而德州在兩年前，我也曾經介紹過上下兩集，而且視頻觀看數默默的就達到近三萬人次。由此可見，德州房地產市場有不少人在關注當中。因此，這一次我們必須再來看看德州地產的最新進展。
首先，我們來比較美國四大區域的房地產，今年一月份，據全美房地產經紀人協會的數據，房市有明顯的復甦，待過戶銷售指數的環比都有增長，終於中止了從去年利率上升以來的銷售疲弱，其中以美國南部地區表現最好，指數月增長8.3%至99.2，是四個區域中買氣最強勁的，不過比去年同期下降24.7%。西部地區的買氣也有明顯的增加，月增長有10.1%，指數來到66.2。雖然美南地區包含了南部各州，但以德州、佛州為最大部分。
乾淨世界：2023德州房地產：人口、房價、租金、跌價最多？｜休士頓、達拉斯、奧斯汀房地產新進展【美國地產熱點】3/02/2023
南德州：休士頓房市
再來，我們要細看南德州的休士頓（Houston）房地產現況，在一月份，從休士頓房地產網產HAR.com公布的數據來看，所有房屋的銷售量同比減少了30.9 %，如果是獨立屋房型，則減少了29.9 %。但是，獨立屋房型的銷售中位價315,000美元，同比還是上升了1.6 %。不過，相比去年的漲幅已經是大大放緩，是自2019年10月以來的最低價格漲幅。
我們如果看2020年1月份，當時的銷售中位房價是235,000美元，相比今年一月，如今已經上漲34 %。再相比五年前2018年一月，當時的中位房價是218,950美元，如今已經上漲43.9 %。
另外，一月份的可售房數量，同比增加了63.4 %，獨立屋房型的庫存量去年一月是1.3個月，今年增加到2.7個月。不過在全美方面的房屋庫存量，是2.9個月的供應量，所以休士頓的庫存量還是稍微偏低，略傾向於賣方市場。這也是為何銷售疲軟，但是價格依然出現同比上漲的原因。通常可售房供應量在四到六個月，會被認為是一個平衡的市場，對買賣雙方而言都是一個公平的競爭。
另一個休士頓銷售放款的跡象，也表現在上市天數，獨立屋的上市天數從去年一月份的39天，到今年一月份已經是59天。
在待過戶銷售量方面，雖然獨立屋銷售同比減少了14.9 %，但比一月份的已銷售數據還來得好，顯示出一月份房市的增溫，有更多的銷售是在簽約的狀態，代表二月份的報告，我們應該會看到環比增加的已銷售數據。
房市銷售的低迷，帶來租賃市場的激烈競爭，因為潛在買家都在觀察房價會不會進一步下跌。截至今年2月12日，休斯頓單臥室公寓的平均租金，目前為1,350美元，這比上一年增加了12%。兩臥房的公寓的平均租金上漲13%至1,655美元。不過，四臥房的公寓租金卻有下降4%，平均租金是2,110美元。
北德州：達拉斯房市
接下來，我們要來觀察北德州達拉斯（Dallas）的房地產市場，在達拉斯-沃思堡-阿靈頓地區（Dallas-Fort Worth-Arlington）的房屋中位價，去年一整年上漲了13.8%，根據Zillow的預測，在2022年12月，至2023年12月期間將下降0.2%。這表示達拉斯的房價在接下來的一年，可能是持平發展，但是價格不太可能暴跌。
根據德州農工大學房地產研究中心的數據，去年12月份，達拉斯是德州四大都會區中的房價同比漲幅是最高的，有9.6%，而屬於中德州的奧斯汀的漲幅，只有0.1%。不過時間來到今年一月份，達拉斯地區的獨戶屋的中位價為38萬美元，僅比去年同期上漲4%，和去年的峰值435,000美元相比，下降了13%。
一月份，達拉斯的獨立屋銷量也同比下降了27%至4,302筆交易，不過待過戶銷售僅下降4%，有6,601棟房屋處於已簽約狀態。同樣顯示，一月份的買氣略有增加。根據德州農工大學的報告，達拉斯地區的房屋通常在上市59天後售出，天數是一年前的兩倍多。因爲銷量放緩，供應量比一年前增加了173%，達到16,000棟。庫存量大約只有兩個月的供應量，仍屬於賣方行情，但由於近期房貸利率再度攀升，預計接下來的買氣，會由強走低。
再看達拉斯的租金價格：截至2023年1月29日，達拉斯單臥室公寓的平均租金目前為1,450美元，這與去年持平。過去一個月，工作室公寓的平均租金下降了5% 至1,232美元。不過，兩臥室公寓的平均租金是1,997美元，比去年增長2%。
中德州：奧斯汀房市
看完南德州、北德州，接下來我們到中德州的奧斯汀（Austin）。在去年4月至5月，奧斯汀房價中位數達到約550,000美元的歷史新高之後，同年在6月已經降至537,000美元。這一趨勢表明，當時美國最過熱的房地產市場之一正在放緩。Zillow的數據顯示，奧斯汀的房價中位數已連續六個月持續下跌。
據高盛稱，奧斯汀是美國房地產市場中，最有可能下跌超過25%的城市之一。下降的原因不外乎是該市過熱的房地產市場，奧斯汀房市在疫情時過度爆發，脫離了基本面。奧斯汀此前曾被評為全美第二大房價過高的市場，並被認為會有美國最大的房地產泡沫。
奧斯汀是德州首府，也是特拉維斯縣（Travis County）的首府和最大城市，部分地區延伸至海斯縣（Hays County）和威廉姆森縣（Williamson County）。根據奧斯汀房地產經紀人委員會（ABoR）的報告，1月份房價中位數同比下跌6.3%，至450,000美元，這是自2011年7月以來的最大跌幅。儘管價格下跌，但從2022年12月開始，供給庫存量保持在2.7個月的水平，表明奧斯汀市場仍然需要更多的住房上市。
奧斯汀1月份，住宅銷售同比下降27.3%，只有1,634套房產。新上市房量同比下降16%至2,988套，待過戶銷售量下降16.7%至2,581筆交易。房屋平均在市場上停留76天，比2022年1月，增加47天，但比2022年12月僅增加3天。
其實，從去年12月到今年一月，新掛牌量環比增長63.4%，這表明賣家看到了市場的機會。同時，和去年12月相比，買家在今年1月也更加活躍，待過戶銷售環比也增加了32.4%。
投資奧斯汀
當我們看到奧斯汀房市受到可負擔性的挑戰時，奧斯汀郊區的幾個縣獲得買家的青睞，例如考德威爾縣（Caldwell County）和海斯縣，這是兩個中德州地區房價最便宜的地區，讓買家從奧斯汀，向更偏遠的地方移動。
YouTube：2023德州房地產：人口、房價、租金、跌價最多？｜休士頓、達拉斯、奧斯汀房地產新進展【美國地產熱點】第106集
許多人想投資奧斯汀的房地產市場，是因為有大量的學生，因爲在德克薩斯大學奧斯汀校區（University of Texas Austin campus）的通勤距離內，更有機會租到更高的房租。不只有德克薩斯大學奧斯汀校區，還有奧斯汀社區學院（Austin community college）、休斯頓蒂洛森大學（Huston Tillotson University）、聖愛德華大學（Saint Edward’s University）等也都位於奧斯汀。
奧斯汀大約一半的人口在18歲到44歲之間，儘管這個數據可能是因爲學生人數眾多，而有所偏差。但是，現實情況是，許多大學畢業生仍然選擇留在當地，因為那裡有豐富且高薪的工作。畢竟，奧斯汀是擁有德州所有城市中，人均高薪工作最多的城市。這也是為何在疫情期間，奧斯汀房地產市場會成長過快的主要因素之一。
在疫情之前，奧斯汀公寓的平均租金以每年5%的速度增長。奧斯汀48%的家庭是租房者，超過65%的公寓可以以1,500美元或更低的價格出租。大約20%的出租公寓價格在1,500美元到2,000美元之間，而只有10%的公寓租金價格在2,000美元或以上。
但是疫情之後，奧斯汀的租房價格已經上漲不少，而且奧斯汀原本就擁有德州最昂貴的租金水平。截至2023年1月15日，工作室公寓的平均面積是864平方英尺，平均租金環比下降了6%至1,125美元，是最實惠的；單臥室公寓的平均租金為1,650美元，比上一年增加了4%；兩臥室公寓的平均租金，環比下降3%至2,031美元。因為奧斯汀租房市場的火熱，也帶動周邊的房市，例如Round Rock、Cedar Park這些城鎮，都是很多投資人尋找目標的地方。
整體來說，今年德州房地產市場，因為房貸利率隨著通脹依然在高位徘徊，所以可能不會有太大的改變，可能房市會繼續低迷，但價格上的調整比較傾向於持平發展，從上面說到的休士頓、達拉斯到奧斯汀，會是德州比較有機會降價的都會區，其中以奧斯汀的降幅會是最大，其次是達拉斯、休士頓。雖然春季將會是房市旺季，但是近期利率再度走高，恐怕難以帶動更多的買氣。◇
責任編輯：李曜宇
