【2023年11月25日訊】（記者徐曼沅洛杉磯報導）近日不少洛杉磯華人收到簡訊，被要求轉發，並參與廢除19號提案（Proposition 19）徵簽，避免繼承房產稅暴漲。在鑽石吧（Diamond Bar）執業的會計師劉心潔（Wendy Liu）詳細解釋該提案，並提供專業建議，幫助納稅人合理合法避稅。
2020年加州通過的19號提案，是修正「第11號憲法修正案」（ACA11），修正繼承非自用住宅房屋稅稅率，為55歲及以上、身心障礙和自然災害受害屋主提供擴大房屋稅減稅優惠，並為森林野火應對提供救助資金。
劉心潔表示，此法案有助於55歲以上長者，還有自然災害受害者及某些殘障人士「換房」，因為他們賣掉舊房買新房後，可以保留他們在舊房下面比較低的地稅金，購買新房價若高於舊房，僅就差價的部分去調整地稅，有助於促進房產交易。
但19號提案並不是對所有人都有利，例如子女在繼承父母房產時，必須重新評估地價；若想要免除地稅調整，子女就必須將繼承的房屋作為「自住房」，也就是子女需將繼承的房產作為自己的主要住所至少一年，並且申請「房主豁免額」（Homeowners’ Exemption）；此外，繼承的房子重新估值後，只能免除100萬美金範圍之內的累積上限。
舉例說，假如父母擁有兩處物業，一處自住（估值50萬美元），一處出租（估值60萬美元）。實施19號提案前，自住物業轉讓給子女後獲重估豁免，他們將繼續以50萬美元估值為起點繳稅；出租物業的估值由於低於100萬累積上限，也可在轉讓給子女後獲全數豁免，繼續按60萬美元估值為起點交稅，還剩的40萬美元豁免額，也可應用於其它轉讓的物業。
19號法案實施後，自住房產轉讓後，必須是子女的自住房才能豁免重新估價；若子女非自住，假設原先估值為50萬美元的房產目前市值為160萬美元，減去100萬美元後剩下60萬美元，高於本來的50萬美元估值，所以物業轉讓給子女後，將按60萬美元為起點繳稅；其它非自住屋的轉讓繼承也是依此重新估值繳稅。
發起廢除19號提案的志願者們認為，19號提案使繼承的房產必須按照市場價值重新評估，這可能導致房產稅基數大幅提高。一些原本可以沿用父母較低的房產稅基礎的繼承者，因房產稅暴增而不堪重負，只好選擇賣出；房產稅的增加，也可能會迫使繼承房產的房東提高租金，從而影響租客。
劉心潔認為，19號提案對於自住房的地稅影響並不大，主要是取消了繼承商業地產、出租物業和度假屋的優惠政策，父母轉讓給子女這些物業時，都將按照市價重新調整地稅，有關改動對房價高的地區影響比較大。她表示，好在加州的地稅約只有1.8%，在全美並不算高，近年許多加州人遷至德州，當地的地稅約為2.6%。
劉心潔說：「就算廢除了19號提案，該繳的稅還是要繳，只是繳的少一點。」但從19號提案延伸出許多問題，人們應該要有生前資產、債務規劃的概念，若要預防未知變數，避免讓子女應付突然其來的高額稅金，其實可以建立信託基金，或是購買保險。據她所知，有些西人就是使用父母過世後的人壽保險支付增加的地稅。
劉心潔也建議民眾善用「屋主豁免額」節稅：擁有房產並將其作為主要住所的加州「自住屋」屋主，可申請每年最高7,000美元的免税額。申請「屋主豁免額」需要滿足的條件包括：申請人必須是房屋的屋主，且該物業為申請人的主要住宅；如果申請人的房產是出租房、度假屋、次要住宅或出租屋，則不符合申請條件。其次，申請人必須在法定期限內提交申請（https://www.capropeforms.org/counties/orange/form/BOE-266/2023），通常在每年2月15日之前，在該期限內提交申請且符合申請條件，則可以享受當年度的豁免額。◇
